郁亮郁闷！万科“摇钱树”开盘破发，账本曝光

　　互联网有句名言：站在风口上，猪都能飞起来。

　　那如果错过风口再去上市，会怎样呢？

　　答案是：龙头也可能掉下去。

　　没错，说的就是今天上市的万科物业――万物云。

　　其实，之前猫姐也想过，万物云赶在物业股估值泡沫破灭、内房股跌成渣的这个关头去港股上市，可能难以获得比较理想的表现。

　　但，毕竟是国企，又有万科老大哥的光环，总不至于太差吧。

　　但，没想到会这么惨淡。

　　先是上市前的公开发售。

　　都以为冲着万科的品牌，大家会抢着认购万物云，但香港发售部分居然卖不出去，只获得了0.82倍的不足额认购，只能转去全球继续兜售，也是有点尴尬。

　　对比之前Top10房企背景物业公司上市时的表现，除了尚未上市的龙湖物业和选择以介绍上市方式上市的碧桂园服务和中海物业，上市时未获足额认购的物企，只有新城悦服务一家。

　　但背靠新城控股的新城悦服务，毕竟有过王振华的黑历史，还是一家民企。

　　对比之下，背靠国企大股东且一直自认口碑良好的万物云，委实有些令人失望。

　　然后是定价。

　　根据招股书，万物云的定价区间为47.1港元/股~52.7港元/股，而最终的发售价为49.35港元，处于中位数偏下水平。

　　也是有点幻灭。

　　最后是上市首日的表现。

　　堂堂万科物业，居然破发了！并且，跌得还不少，高达7个多点！

　　也是有点跌破眼球。

　　只能感慨：地产股和与其深度关联的物业股，真是到了猪也嫌的地步，连龙头股都不香了。

　　郁亮说：时间会证明万物云的价值~

　　上市遇冷万物云千亿市值梦想破灭

　　其实，猫姐认为，万物云之所以上市遇冷，除了与大环境有关以外，还与以下两点因素有关：

　　一是万物云的定价其实整体偏贵。

　　不难看出，万物云的发行价49.35港元，是Top10房企背景物业公司中最高的，达到了，超过了保利物业的35.1港元。

　　按照市盈率计算，万物云的上市市盈率，也达到了33.6倍。

　　而当下，按照中物研协的数据，截至今年8月末，59家上市物管企业的平均市盈率首次跌破10倍，仅剩8倍。

　　对比之下，万物云无论是发行价还是市盈率，都处于偏高的水平。

　　对于投资者来说，这就意味着后续上涨获利的空间可能相对有限，这或许是万物云上市遇冷的原因之一。

　　二是业绩表现不够惊艳。

　　说实话，看完万物云的招股书，猫姐是有点失望的。

　　招股书显示，2019-2021年三年间，万物云分别实现营业收入139亿元、181亿元和237亿元；

　　实现净利润10亿元、15亿元和17亿元；

　　毛利率分别为17.7%、18.5%和17.0%；

　　净利率分别为7.5%、8.4%和7.2%。

　　截至2021年12月31日，万物云在管住宅及商企物业建筑面积已达约7.85亿平方米。

　　怎么说呢，从营收、在管面积上看，万物云的规模仅次于最大物企碧桂园服务，和万科一样，是行业内妥妥的老二。

　　但横向对比就会发现，万物云的毛利率和净利率，尴尬地垫底了。

　　在说财猫统计的11家大型房企背景物企中，除龙湖物业（未上市）和恒大物业（未发布财报）的毛利率和净利率未知外，剩下的9家物企中，毛利率在20%以下的仅有万科物业和中海物业两家，净利率在10%以下的只有万科物业和保利物业。

　　而这两项指标，万科均垫底。

　　保利物业和中海物业之所以毛利率和净利率偏低，很大分原因是他们有较多的公共物业服务，这一部分的毛利率是偏低的，相信万科物业很大概率也是一样的原因。

　　只是，相对于另外两者，万科物业还有很大一部分比重的商业物业服务及收购的万物梁行提供的写字楼物业服务项目。

　　理论上来说，这一部分的毛利率应该是比较高的，可以平衡公共物业服务偏低的毛利率。

　　但万科物业最终给出的成绩是二者双双垫底，确实出乎外界意料。

　　错过估值风口万物云为何选择在这个节点上市

　　回想2019年，在万科的媒体交流会上，万科董事会主席郁亮曾放下狠话：

　　一两百、两三百亿的市值对万科贡献不大，“物业板块未来有潜力达到千亿市值，希望具备相应的扎实技术基础和实力后再谈上市问题。”

　　显然，对于物业公司，万科原本也是奔着老大的位置去的。

　　但没想到时移世易，今天的物业股，早已经不是当初人人追捧的香饽饽。

　　数据显然，2021年初，上市物管企业的平均市盈率还高达55.31倍。

　　但到了2021年末，上市物管行业的平均市盈率，据跌到了只剩17.64倍。

　　今年以来，物管行业的估值继续回调。中物研协数据显示，截至今年8月末，59家上市物管企业的平均市盈率首次跌破10倍，仅剩8倍。

　　一路跌跌跌，和内房股，成为了一对难兄难弟，再难现往日风光。

　　很显然，这一轮物业股的估值风口，万科错过了。

　　那么问题来了，既然现在的时机这么差，万物云为什么却还是选择在这样的关口去上市呢？

　　答案，可能还得从竞争对手身上找。

　　猫姐对比了11家Top10房企背景物业公司的市值表现后发现，物企的估值逻辑，变了。

　　曾经，在物管公司资本化浪潮最汹涌的时候，物管公司的估值逻辑是：规模为王。

　　谁的规模大，谁就是老大。

　　但现在，物管估值泡沫破灭之后，物管公司的估值逻辑变成了：“国字头”为王。

　　国企央企享受高估值，剩下的都不重要。

　　当下，安全至上。

　　不仅如此，观察不难发现，国字头物企们，正野心勃勃四处寻求并购的机会。

　　以估值最高的华润万象生活为例。

　　仅今年上半年，华润万象生活就分别以10.6亿和24.8亿鲸吞了禹洲物业、中南物业两家前千亿房企关联物业公司。

　　就在昨晚，华润万象生活又官宣了以10.4亿收购祥生物业的事。

　　房地产流动性危机爆发，拥有稳定现金流的物业公司，成为了房企们最先甩卖的资产。

　　而对于并购的那一方来说，并购扩张，最关键的就是钱。

　　虽然截至2021年底，万物云手上拿着64亿的现金。但对比截至2022年6月30日，华润万象生活持有的130亿，还是差点意思。

　　并且，已经上市的华润万象生活、保利物业和中海物业等，显然也要比未上市的万物云拥有更加丰富和流畅的融资渠道。

　　这样的背景之下，万物云面临的可能是：不上市，就要落后和被超越的命运。

　　除此之外，还有一个现实是，就算等多两年再上市，物业股也不可能回到曾经花团锦簇的局面，因为房地产的规模下行，几乎已成定局。

　　现在上和等多两年再上，并没有太大区别，甚至还有可能再次错过大并购的风口。

　　所以，某种程度上来说，万物云没有选择。

　　那么问题来了，错过风口的万物云，还有机会当老大吗？

　　从上市首日的估值上来看，万物云总市值，输给了华润万象生活的亿元，行业排名第二。

　　距离当老大，还有近300亿港元的差距。

　　但更令猫姐担忧的，是它的盈利能力。

　　在管规模行业第二的万物云，净利润跑输了大多数同行，毛利率和净利率更是直接在行业中垫底。

　　以管理一平方米一年赚多少钱来计算，万物云是2.18元，只比保利的1.87多一丢丢，跑输了剩余的所有房企。与华润万象生活的10.46元，更是天壤之别。

　　请注意，这是管理一平米一年赚的钱，但我们每个月交的每平米物业费，显然远远不止这个数。

　　如果上市之后，万物云的目标依然是融资并购做大规模。那么，怎么去平衡并购风险、提升并购项目利润率，将是万物云不小的挑战。

　　无论如何，万物云现下，已经走上了资本路。

　　但错过了估值风口的它，未来的路，可能没有那么好走。

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