超100亿成绩单！华夏幸福轻资产业务稳了？但房企转型之路仍艰难！

　　前几天，在华夏幸福官微上看到了这样一个数据：

　　仅用了大概半年时间，华夏幸福(深圳)产业发展有限公司交出了轻资产模式招商服务首张“百亿”成绩单：

　　截至2022年8月底，华夏幸福深产发已签约29个项目，累计固投签约突破100亿元。

　　华夏幸福作为最早一批陷入流动性危机的房企，面临着较大的财务压力，但还是在积极处置债务，目前债务问题解决了大半。华夏幸福在7月也对外宣布：

　　全面转型成为产业新城服务商。

　　从重资产逐步向轻资产模式转变，是华夏幸福在房地产进入深度调整期后的解题路径。

　　近日，还有市场消息称，复星国际向投资人表示，或考虑在价格合适的时候对复星旅游文化（下称“复星旅文”）引进战略投资人。今年上半年，复星旅文对部分重资产自持项目进行了资本化退出，加速轻资产转型。

　　事实上，近年来很多房企都说要进行转型，但是真正能够完全实现转型的房企几乎没有，绝大多数房企仍然是保留传统房企业务，并围绕着房地产业务的上下游来进行拓展。

　　01

　　房企典型的业务拓展路径

　　房企对于转型的拓展和探索，总结下来有以下几个路径：

　　路径1：专业能力路径

　　代表性房企：华夏幸福、绿地集团

　　今年7月，华夏幸福在战略宣贯大会上宣布全面转型成为产业新城服务商，重点落在“服务”上，其未来要实现以服务为核心的全面转型。

　　华夏幸福的业务也因此分为六大核心板块，分别为：

　　住宅开发、资产管理、产城开发及服务、招商服务、园区服务和物业服务。

　　当然，华夏幸福并没有完全放弃重资产业务，在某些板块仍然保留了部分重资产业务，比如华夏幸福的产城开发业务将实现“轻重结合”：

　　依托产业新城平台，提供规划、融资、代建和运营等轻资产服务，同时保留一定量的开发业务，为城市发展提供综合解决方案。

　　还有一些板块则是完全向轻资产转型：

　　比如华夏幸福的招商与园区服务将全面向轻资产转型，做好产业招商与园区运营服务，同时培育以空间服务为核心的企业服务。

　　华夏幸福的产业服务运营转型模式，别的房企很难复制，原因就在于华夏幸福具备较强的产业基因，此前在雄安、廊坊等地做出了多个标杆，对于产城开发的整个业务链条以及园区招商服务等后端的运营也驾轻就熟，华夏幸福也有这个底气来进行转型。

　　另外一家典型的专业技能型房企就是绿地集团：

　　去年11月，绿地公布了《关于公司所属行业分类变更的公告》：

　　鉴于公司基建产业的收入占比已超过50%，绿地控股所属行业分类已由“房地产业”变更为“土木工程建筑业”。

　　根据绿地此前发布的半年报显示，绿地集团今年上半年房地产业务营收为754.86亿，而基建业务营收却高达1089.55亿，基建的营收都超过了房地产。

　　绿地之所以能做基建，同样源于其在大基建板块的深耕，早在2004年绿地收购了宝钢建设并进行混改，涉足大基建领域，赶上了当时号召的加快基础设施建设的窗口期，之后又不断在基建领域深耕，走出了一条独特的发展之路。

　　在今年7月举行的绿地集团30周年改革发展成就展，绿地提出将转型城市综合运营商，形成以房地产、基建、金融为核心引擎，消费等产业协同发展的经营格局。

　　其中基建放在了第二位，也足见绿地对于基建板块的重视度。

　　总体来说，专业技能型路径需要具备较强的专业基因，华夏幸福和绿地集团在成立之初就已经涉猎这些板块，并且持续深耕，从而走出了一条差异化的发展路径。

　　路径2：代建路径

　　典型房企：绿城、建业、金地等

　　现如今，已经有越来越多的房企加入了代建赛道。

　　此前亿翰智库发布了2022中国代建服务商综合实力TOP30，绿城、建业、蓝城、金地、建发等房企的代建公司榜上有名。

　　图片来源：亿翰智库

　　在代建领域做的比较出彩的企业，此前打造的产品大多口碑较好，市场也比较认可其代建品牌的输出。此外，大多数做代建的房企，其资金状况也比较健康，从而能调动更多资源来进行代建。

　　这些代建企业在房地产的下行期，也是比较扛打，增收又增利。

　　以绿城管理为例，截至今年6月30日，绿城管理录得未经审核收入为12.59亿元，较上年同期的10.8亿元增长16.4%；归属于公司股东的净利润为3.6亿元，较上年同期增长33.4%。

　　虽说代建在很多房企看来是个香饽饽，但在如今代建市场，还是以绿城管理、中原建业等巨头代建企业唱主角的舞台。

　　比如中国代建第一股绿城管理，连续六年保持20%以上的代建市场份额。

　　今年，万科、龙湖等标杆房企也进入了代建领域，这些头部房企的加入也或许会让未来的代建市场的竞争更为激烈。

　　路径3：全面开花路径

　　典型房企：万科、龙湖等

　　说实话，房企谋求转型，拓展赛道，把一个做到很好已经很难了，但像万科和龙湖，却是全面开花。

　　万科的转型升级很早就开始，业务触角比较多元，物业、长租公寓、物流等方面都做得比较优秀，甚至此前还开猎头公司，还做虚拟人。

　　万科即使到现在，都算是活得最健康的房企之一，很大的原因就在于它敢于在传统房地产业务之外探索具有更多可能性的经营性业务。

　　自2018年提出“活下去”，万科将公司战略升级为“城乡建设与生活服务商”，探索多元化转型之路。而且可以看到，万科在多个多元化板块，都做到了行业领先位置：

　　比如万科的物流业仅次于全球老大普洛斯，其中冷链已4年做到全国第一。此外，目前万科在长租公寓市场份额也位居第一。

　　今年上半年，万科的经营性业务表现也比较优秀，在报告期内实现经营性现金净流入82.9亿元，同比增长22.2%。

　　万科多元化转型之路的成功，也是源于其对市场敏锐的洞察，在发展的不同阶段探索不同的业务模式，这是其他开发商现阶段难以模仿的。

　　龙湖则是空间运营的能手，它先有住宅开发，这是居住的空间；然后它有商业运营，也就是龙湖天街等等，又变成商场的空间；还有长租公寓，又变成另外一个空间，有这么多空间之后，还有物业服务。

　　这么多年来，龙湖布局的多航道业务，也为龙湖的业绩增长提供了稳定的动力：

　　根据龙湖今年上半年财报数据显示，其商业投资、租赁住房、物业管理等在内的经营性业务收入达110.4亿元，同比增长26%，表现出了较强的抗周期性。

　　但毕竟要全面开花，非常考验一家房企的综合运营能力以及超强的财务把控能力。

　　路径4：完全跨界转型

　　典型房企：恒大

　　说到跨界转型，最让艳姐印象深刻的就是恒大，在爆雷前，恒大就搞起了粮油、矿泉水、足球队；而在爆雷后，恒大又提出10年内实现由房地产业向新能源汽车产业的转型。

　　不得不佩服恒大跨界转型的勇气，因为造汽车和造房子完全是两码事，难度甚至可能超过造房子，恒大是否能够真正实现转型，时间会告诉我们答案。

　　事实上，完全实现跨界的房企并不多，但值得一提的是，像东原集团、爱情地产、复地集团，它们的母公司有做特种装备、汽车、医药等领域的能力，存在着完全收缩地产，可以安全专注于最初自身的业务领域。

　　再比如浙江宁波的合盛集团，最开始做的是草帽生意，后来又进入了房地产领域，在浙江开发了诸多知名项目，然而之后却激流勇退，进军硅基新材料领域，成立了合盛硅业股份有限公司，2017 年，合盛硅业登入上交所主板。目前公司该公司已经成为全球硅基新材料行业中生产规模最大的企业之一。

　　合盛的转型成功，也是源于企业本身是制造业出身，以及当时的天时地利人和。

　　但对于现在的房企来说，完全跨界的难度非常高，不仅仅是人才的问题，还有对市场的理解以及资金和时间成本，这也是很多企业难以承受的。

　　02

　　房企转型之路艰难

　　房企为什么要进行转型？

　　这个其实大家都感同深受，自2021年下半年以来，公开暴雷的百强地产开发商已经半数以上，很多房企都在探索新的业务路径。

　　这个和房地产近两年深度调整有关，如果没有大的调整期，相信大多数房企还是聚焦在地产领域。

　　此外，任何一个行业都不可能永远长青，业务的拓展以及转型都是为了企业能够更好的持续长久发展。

　　除了上面谈到的几个路径外，仅几年一些房企也在探索和地产相关的教育、养老、体育地产，赚的钱就是后端运营的钱。

　　但说实话，房企探索和发展新赛道，谋求转型，还是存在一些难点，最难的有两点：

　　第一，就在于如何把整个业务打通，比如代建，就要去打通前端的资源，哪些项目愿意和你合作，前端的业务模式和业务资源量非常重要的。

　　第二，则在于后端所有流程化的东西，这个赛道是怎么玩的，怎么赚钱，懂业务本身的逻辑。

　　如果把这两点解决了，一般来说业务就比较OK了。

　　当然，进入新的领域也是一个需要不断试错和迭代的过程，也需要长期坚持深耕。当中可能会有挫败，可能也会调整一些战略方向，但这都是必经之路。

　　正如一句话所说：

　　时光不语，静待花开。

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