“上市不是卖猪仔”！豪华基石投资天团捧场万物云IPO

　　递表五个多月，万物云距离登陆资本市场只有一步之遥。

　　9月16日，万物云完成招股书注册，并于本周一开始正式IPO路演。同时，万物云也公布了其基石投资者阵容。作为一家物业管理企业，万物云获得了境内外长线资金的追捧。

　　在万科2022年中期业绩推介会上，万科集团董事会主席郁亮直言，拆分万物云上市“不是卖猪仔”，并非“叫个好价钱就把它卖掉”。他表示，对于万物云上市，市场估值并不是万科最在意的因素，万物云希望通过上市获得更大发展空间。

　　7名基石投资者力捧

　　9月19日，万物云正式开始IPO路演。此次发行规模预计在8亿至9亿美元。这是今年以来港股规模最大的首次公开发行项目，但规模低于此前在港股二次上市的中国中免与天齐锂业。

　　在正式路演前，多名国际、长线、产业基金等基石投资者已经入局。7位基石投资者共带来2.8亿美元的投资金。

　　其中，中国诚通旗下的中国国有企业混合所有制改革基金、中国诚通投资有限公司分别投资认购5亿元人民币、2000万美元，瑞银资管认购6000万美元，高瓴旗下HHLR基金及YHG投资认购3900万美元，CEPHEI认购3900万美元，淡马锡认购2500万美元，Athos资本认购2500万美元。

　　9月19日，万物云全球招股路演开始。根据计划，拟发售股份中，90%为国际发售、10%为香港地区发售，另有15%超额配股权。假设超额配股权未行使，募资约54.97亿港元至61.51亿港元。

　　据Choice数据统计，万物云募资规模在港股物业管理板块中排名靠前。此前，华润万象生活首发募资净额达到120.05亿港元，创下港股物业板块募资纪录。

　　首发募资额超过50亿港元的港股物业管理上市公司还有融创服务、恒大物业、金科服务、世茂服务，不过以上5家公司上市时间均为2020年年底，正值物业公司上市高峰期。在过去一年多时间里，物业板块经历大幅回调，影响了相关上市公司估值。

　　估值约为30倍

　　为何豪华基石投资者“天团”同时真金白银押注万物云？

　　根据弗若斯特沙利文的资料，按基础物业管理服务收入计，万物云于2021年在中国物业管理服务市场中排名第一，占有4.28%的市场份额。

　　中泰国际策略分析师颜招骏认为，万物云属于物业管理行业第一梯队，是行业龙头，品牌效应极高。母公司万科经营及财务状况稳健，亦为公司带来更多的潜在并购及内生增长空间。

　　同时，万物云的保荐及承销团队也阵容豪华，中信证券、花旗、高盛为其联席保荐人，其他承销商包括：招银国际、工银国际、农银国际、中银国际、建银国际、国信证券。多家承销商可以拓宽更多销售渠道，尤其是可引进更多国际投资者，使股票发行阶段更顺利，并促进股票在二级市场的流动性。

　　颜招骏认为，当前万物云的估值不低。“本次拟发行新股不超过10%，据此计算，万物云市值在549.7亿港元至615.1亿港元，折合人民币约为487.87亿元至545.88亿元。2021年，万物云净利润为16.68亿元，发行市盈率为29.25倍至32.73倍。这一估值虽然低于华润万象生活，但高于保利物业、中海物业等。”

　　与基石投资者大力捧场相比，香港散户认购略显冷清。综合各大券商数据显示，截至周一21时，万物云暂时录得4565万港元?展，若以公开发售集资6.15亿港元计算，仍未获得足够认购。

　　颜招骏认为，散户认购较为清淡，主要是因为万物云估值优势不明显。一年多来港股物管板块估值普遍走低，近期虽然估值有所修复，但处于相对历史低位。目前港股市场新股上市首日表现整体平淡。年初金茂服务的破发，也使投资者对物管板块偏谨慎。

　　郁亮直言万物云上市

　　不是“不是卖猪仔”

　　万科管理层曾表示，投资万物云是一场价值之旅。

　　8月31日，在万科2022年中期业绩推介会上，董事会主席郁亮表示：“万科分拆物业服务上市，不是‘卖猪仔’，以好的价钱卖掉，而是企业通过上市获得更大的发展空间，因此不在于短期市场估值，而在于如何获得更多力量支持它进一步发展，成为开发、经营、服务并重的重要一环。”

　　万物云在这个时点IPO，并非一次性实现高估值。业内人士认为，相对弱势行情下上市，显示了基石投资者对万物云的信心。从经营状况看，万物云发展势头良好。

　　从上半年营收看，万物云实现营业收入143.5亿元，同比增长38.2%。其中，社区空间居住消费服务收入80.8亿元，同比增长34.8%，商企和城市空间综合服务收入51.1亿元，同比增长39.7%。

　　对于募资用途，万物云强调了自身的科技色彩。根据招股书披露，募集资金首先将用于为在选定街道打造独特的高浓度街区服务，将“万物云街道”模式在全国范围内扩张，旨在扩大业务底盘、实现规模经济及创造新业务机会。此外，募集资金将用于投入AIoT及BPaaS解决方案的开发，旨在使其具备建立产业互联网的能力等。

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