“将战略性退出房地产开发领域”、“推动企业快速‘脱房’”、“持续聚焦装配式建筑业务”…………5月18日举行的2021年业绩交流会上，美好置业(000667.SZ)再度重申公司的“退房”战略。
作为百强房企中最早一批提出转型的企业，美好置业早在2016年就喊出了“退房”口号，并迅速地将装配式建筑、现代农业等业务作为公司转型的新支点。
只是，转型之路并不好走，美好置业自2017年之后净利润开始“五连降”;且自2019年后就持续亏损、三年累亏38.64亿，盈利能力持续走低。
最新的2021年，美好置业净亏损高达32.09亿元，同比下降617%;总营收也同比下滑了15%，仅为35.6亿元。
而美好置业全力倾注的装配式建筑业务，近五年来利润总额合计亏损28.21亿元;现代农业业务则四年来累亏6.43亿元，并于2021年末被叫停。
“退房”坚定、“转型”不易，如今，美好置业已明确不再进行多元化业务的探索，而转向以装配式建筑为核心的房屋智造主业。
2021年净亏损26.73亿：期内计提存货跌价准备20.1亿
美好置业的业绩在2017年就开始出现下滑迹象，2021年房地产市场的整体下行则加剧了其业绩的恶化。
2017年时，美好置业实现总营收44.38亿元、净利润6.46亿元，同比降幅仅14.72%、3.41%。
2018年，美好置业总营收和净利的降幅进一步扩大;2019年和2020年总营收回到正增长，但净利润持续亏损，并由亏损2.07亿元扩大至亏损4.47亿元。
最新的2021年，美好置业的总营收再现负增长，仅实现35.6亿元，同比降幅15.37%。
同期，美好置业净利润仍在亏损，且扩大至亏损32.09亿元，同比下滑617%。
美好置业2021年主要财务指标，图片来源：2021年年度报告
对于2021年业绩亏损，美好置业给出三方面的原因，其一，公司装配式建筑业务尚未达到相应的业务规模，受工厂折旧、资金成本等固定费用影响，2021年净亏损10亿元。
其二，受到市场和疫情的双重影响，地产开发业务因延期交付导致部分项目未能结算，同时计提延期交房违约金，减少合并报表净利润约1.6亿元。
第三即最为主要的原因则是，2021年美好置业计提资产减值准备23.27亿元，直接减少当期归母净利22.221亿元。
其中，计提存货跌价准备高达20.11亿元，占总计提金额的86.42%;计提在建工程减值准备1.71亿元，同比上年计提额848亿元，暴增了19.21倍。
与多数房企类似，美好置业计提存货跌价准备中的主要金额，来自旗下存在减值情况的地产开发项目，即针对惠州罗浮山、武汉“香域花境”、北京“名流广场”等6个项目共计提18.94亿元。
同时，针对芜湖“名流印象”、西安“美好时光”等9个项目剩余车位和商铺也计提存货跌价准备共计1.17亿元。
美好置业2021年计提资产减值准备概况，图片来源：企业公告
按照美好置业的说法，公司逐步退出房地产、向房屋智造业务转型，推动存量地产项目的销售清盘和整体转让，一级开发及历史遗留项目的转让及退出。
但2021年受到市场整体下行的影响，公司部分开发在售的房产项目去化价格和去化速度未达预期，产生亏损迹象，经审慎评估后最终进行计提。
转型这五年：装配式建筑业务累亏28亿
确实，美好置业自2016年时就透露出“退房”意图，2017年时更是直接明确，将从传统房地产开发企业，转向装配式建筑整体解决方案服务商，不再将地产作为主要投入板块。
正是在2017年，美好置业还以增资扩股的方式，成为国内装配建筑专业施工企业美好建筑装配科技有限公司的第一大股东，以开展装配式建筑业务。
美好置业发展的天枰，开始向装配式建筑倾斜。2017年时该板块的员工人数仅为329人，2018年便暴增724.62%至2713人。
2019年时该板块的员工人数回落至2430人，但仍远超同期地产开发系统员工数的768人，且占公司总员工人数的67.6%。
到了2020年，美好置业以房屋智造系统为口径披露的员工人数已为1893人，占公司总员工的95.22%。
最新的2021年，美好置业已不再按照业务线来披露员工人数。但截止年末，公司总员工仅1746人，较2020年末减少了242人。
装配式建筑涉足已久，美好置业却在2021年年报中才首次披露该业务的营收情况。
2021年，装配式建筑实现营收7.59亿元，同比增长21.71%，系美好置业五大业务板块中唯一实现正增长的业务。
同期，该业务对美好置业总营收的贡献比为21.31%;较2020年的14.82%，提升6.49个百分点。
美好置业2021年营收构成，图片来源：2021年年度报告
只是，装配式建筑的盈利能力却仍待提升。根据美好置业历年年报中披露的“分部信息”数据，该业务2021年实现利润总额亏损9.94亿元。
此前的2017年-2020年，装配式建筑利润总额也在亏损，分别亏损672.88万元、1.94亿元、5.98亿元、10.29亿元。即近五年时间里，已累亏28.21亿元。
现代农业也曾是美好置业转型的一大方向，并从2018年开始就在财报中披露营收情况。
最新的2021年，该业务仅实现营收1625.8万元，同比下降67.38%;对总营收的贡献比也由2020年的1.18%，迅速降至0.46%。
值得注意的是，该业务在盈利端也是连年亏损。2018年时利润总额仅亏损1172.44万元，2019年便亏损1.53亿元。
2020年又扩大至4.08亿元，最新的2021年为亏损7096.75万元;即近四年时间里，累计亏损6.43亿元。
美好置业2021年分部信息，图片来源：2021年年度报告
也就是说，2017年-2021年近五年时间里，美好置业涉足的仅装配式建筑和现代农业这两个新业务，利润总额累计亏损就已高达34.64亿元。
而自1993年成立至今的28年来，美好置业实现的累计的归母净利润也不过17.8亿元。
或因新业务的连年亏损，美好置业最终在2021年末叫停了农业等业务，转向对以装配式业务为主的房屋智造板块的业务聚焦。
“流动性”风险仍存
对于开发商来说，装配式建筑确是一个风口，亦与开发业务有着更为紧密的协同性。但美好置业在2021年年报中，也袒露了该业务所面临的挑战和困难。
“目前国内装配式建筑仍处于政策驱动型市场，由于各地装配式政策推动力度不一，市场装配率要求实则低于预期。”美好置业还指出，公司对于该业务在技术层面的培育周期预估偏于乐观，叠加近年疫情因素及房地产市场下行等原因，导致公司未达成既定发展规划。
政策和技术层面之外，美好置业是否有足够的资金来支撑这一业务未来的发展投入，这也是外界心中的疑问。
截至2021年末，美好置业流动资产183.11亿元、流动负债173.46亿元;资产负债率85.62%，已连续五年上升，2017年时仅为56.49%。
同期，美好置业一年内到期的债务为67.8亿元;对于的账面现金及现金等价物仅为12.19亿元，难以覆盖短期债务。
今年1月初，美好置业还曾宣布，因公司整体“流动性”趋紧，不得不提前终止回购公司股份的计划。
这一股份回购计划由美好置业在去年1月推出，彼时，美好置业的股价在二级市场遭遇“黑天鹅”式暴跌。鉴于公司股价出现非理性下跌，美好置业由此在当月月底，推出了该回购计划。
最初的回购方案中，美好置业给出的回购资金为总额不超过2亿元且不低于1亿元。而到美好置业宣布终止回购计划时，其实际回购耗资仅支出了3999.51万元。
谈及未来，美好置业称，对于地产业务公司将坚持“保交付、促回款”的原则，并加快存量资产处置;与房屋智造业务无关联的各类工作计划，也将逐步清算注销。
美好置业还提出，鉴于公司业务转型遭遇地产行业调整，为提升整体抗风险能力，要将精细化管理作为一大工作重点;同时，优化业务模式，未来3-5年都将继续聚焦装配式建筑业务，加快由传统房地产开发商向房屋智造服务商转变。
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