突发！碧桂园、龙湖等被监管选定为示范房企！将试水发债！|碧桂园_新浪财经

　　房地产债券市场可能迎来破冰时刻！

　　根据媒体消息，碧桂园、龙湖、美的置业3家民营房企被监管机构选定为示范房企，将在本周陆续发行人民币债券。为吸引投资人，创设机构将同时发行包括信用违约掉期（私募CDS）或信用风险缓释凭证（CRMW）在内的信用保护工具，以帮助民营地产商逐步恢复公开市场的融资功能。对此，碧桂园、美的置业、龙湖3家房企均表示，上述消息属实。

　　本次发债很有可能是证监会5月11日民营企业债券融资专项支持计划的落地，具体模式可能是中国证券金融股份有限公司运用自有资金负责买入，通过与债券承销机构合作创设信用保护工具等方式来发行。

　　国家队支持+信用保护工具的模式，可能是未来房企甚至民企发债样本！

　　一、监管机构支持房地产市场恢复融资

　　最近，从央行、银保监会、证监会频频释放信号，支持房地产市场恢复正常融资。

　　2022年5月11日晚，中国证监会在官方网站发布通知，开展民营企业债券融资专项支持计划毫不动摇支持民营经济健康发展。

　　民营企业债券融资专项支持计划由中国证券金融股份有限公司运用自有资金负责实施，通过与债券承销机构合作创设信用保护工具等方式，增信支持有市场、有前景、有技术竞争力并符合国家产业政策和战略方向的民营企业债券融资。

　　5月15日，央行、银保监会联合发布关于调整差别化住房信贷政策有关问题的通知。

　　周五（5月13日）央行公布的社融指标中信贷出现快速收缩的迹象，其中尤其居民贷款意愿降至冰点，房贷也罕见负增长。

　　住户部门的贷款大幅低于零，在历史上也只有3次，分别是2020年2月、2022年2月、2022年4月。

　　而不同的是，2020年2月由于疫情突发，算是一次事件性冲击，在2020年2月以后的金融数据中，居民单月贷款连创历史新高。

　　但是这次不一样，2022年2月居民贷款转负后，2022年4月再次转负，降低幅度甚至超过2月份。

　　由于房贷是居民贷款的主要组成部分，可以推测目前房地产市场仍然冰冷。

　　在这样的背景下，如何进一步保证房地产企业融资尽快恢复，监管部门必须拿出实质性的政策手段。

　　作为国内经济最重要的组成部分之一，民营企业近年来陷入发债难的困境。这其中有很多原因，包括民企债券违约比例较高、民营房地产企业债务危机、金融机构对民企债接受度低等原因。

　　根据WIND数据，我们可以看到，自2020年起到2022年4月一共有29个自然月，其中民营企业有22个月在国内债券市场净融资额为负，这意味着大部分民企基本退出债券融资市场。

　　但是民营企业占据在企业总量中的占比为92.1%，如此庞大的民营企业总量在债券市场中缺席是不合适的。所以需要有针对性的解决民企、特别是房地产企业债券融资难的问题。

　　本次监管机构选定的三家房企碧桂园、龙湖、美的置业，是国内最优秀的民营房地产企业之一，这三家企业能够恢复在债券市场上的融资，对整体市场信心有巨大的提振作用。

　　龙湖与碧桂园，作为民营房地产企业里财务相对稳健的两大龙头，已经成为民营房地产企业事实上的最后防线，能否撑住已经不仅仅是这两家企业的问题，而是整个房地产行业的问题。

　　2021年底，在房地产债券市场最困难的时期，碧桂园作为民营地产的标杆，试水发行了小公募债-21碧地04，规模10亿，最终票面利率为6.3%。

　　当然这个票面利率并不算低，但是对于几近崩溃的房地产债券市场来说，仍然是注入了信心。

　　但是从二级市场来看，碧桂园的债务压力仍然难言结束。

　　二、碧桂园的自救

　　根据公告，3月份以来，碧桂园已经累计回购美元债达5570万美元，同时碧桂园也在回购境内的公司债。

　　3月23日，境内发债主体碧桂园地产集团有限公司发布公告，宣布从二级市场购买碧桂园地产公司债券，额度不超过1亿元。

　　然而从目前债券二级市场表现来看，碧桂园债券的表现依然颓势，主要成交均在80以下。

　　其中美元债价格仍然在70左右，境内公司债券也是在70-80元之间。

　　碧桂园发债主体有两个：一个是港股上市公司碧桂园控股有限公司，另外一个是碧桂园地产集团有限公司。

　　其中，碧桂园控股有限公司同时发行美元债和人民币债券。

　　截至2022年5月，碧桂园控股共有存续美元债17只，共计105亿，存续境内主要是16碧园05，金额为39.04亿。

　　碧桂园地产集团有限公司是其境内债券发行主体，目前境内债券及ABS存续16只，金额为189.49亿。

　　尽管碧桂园二级市场价格表现不佳，但是从绝对价格来看，市场并没有恐慌性砸盘，二级价格维持在70元以上，在目前的市场形势来看，实际上已经是投资者最大的认可了。

　　作为目前国内最大的房地产企业，碧桂园能否成功在一级市场发行债券，是衡量国内房地产债券市场回归正常的重要标志。

　　我们从碧桂园境内债券发行明细可以看出，碧桂园在境内发行债券主要是两个方式：一个是公司债，一个是ABS，均是交易所债券产品。

　　碧桂园没有银行间债券，当然碧桂园银行间发债可能于近期破冰。

　　近期中国银行间市场交易商协会发布通知称，接受碧桂园地产集团有限公司50亿元中票注册，而该笔中票也是碧桂园首次在银行间债券市场注册债务融资工具。

　　资料显示，该中票注册总发行规模不超过50亿元，发行期限不超过10年，募集资金拟全部用于偿还发行人有息债务及项目开发建设。其中，不超过40亿元拟用于项目开发建设，剩余募集资金拟用于偿还有息债务。

　　在注册完额度之后，碧桂园地产集团有限公司很可能于近期发行银行间市场中期票据。

　　当然，对于目前的碧桂园或者国内民营房地产企业来说，发行利率的高低已经不是首先考虑的问题，能否发行成功才是最先要考虑的。

　　作为国内最大的房地产企业之一，碧桂园一直非常注重与资本市场的沟通，且非常成功。碧桂园能够进入大部分金融机构的投资库不是没有原因的，因为碧桂园在财务上相对稳健、同时坚守房地产主业没有盲目进行多元化。

　　在两年前，我们很难想象能够用70元的价格买碧桂园的债券，但是现在这就是事实，你很难说是市场的错。

　　如果碧桂园成功发行银行间债券，那么意味着民营房地产企业底部出现。

　　三、龙湖是地产债的最后防线

　　债券市场一直有一个说法：在所有民营地产企业中，如果有一个能活到最后，那一定是龙湖。

　　龙湖是民企地产的最终信仰！是地产债的最后防线！

　　龙湖的表现，也没有辜负全市场的期望，守住了连连溃败的地产债防线。

　　我们先来看一下龙湖的业绩：

　　龙湖集团2021年营业额同比增长21.0%至2233.8亿元！

　　实现归属于股东的净利润为238.5亿元，剔除公平值变动等影响后之归母核心净利润224.4亿元，同比增长20.1%。毛利同比增长4.6%至565.4亿元。

　　2021年，集团合同销售额为2900.9亿元，较上年增长7.2%。销售总建筑面积1708.9万平方米，较上年增长5.7%。销售单价16975元?平方米，较上年增长1.4%。长三角、西部、环渤海、华南及华中片区合同销售额分别为818.9亿元、639.1亿元、723.8亿元、433.3亿元及285.8亿元，分别占集团合同销售额的28.2%、22.0%、25.0%、14.9%及9.9%。

　　于2021年12月31日，集团的土地储备合计7354万平方米，权益面积为5047万平方米。土地储备的平均成本为每平方米5251元，为当期签约单价的30.9%。

　　同时龙湖也发布2022年集团全口径销售目标，定为3000亿元，可售货值约4700亿元，主力推盘项目263个，其中54个为全新项目，171个项目将推出新一期新业态产品。从城市人群来看，约97%可售货值集中在一二线和环都市圈卫星城。

　　应该说，龙湖集团在2021年仍然取得了较快的增长，同时在市场如此紧张的时刻，龙湖集团仍然能够大大方方的现金分红，每股派息1.23元，按照60.75亿股本，分红资金就要74.72亿。

　　市场最关心的负债情况，龙湖集团也有详细回答。

　　龙湖集团执行董事兼首席财务官赵轶表示：今年龙湖集团的刚性还款只有140亿元，从现在开始往后，龙湖集团的刚性还款只有70多亿元，非常可控。

　　另外，龙湖集团计划今年提前归还300多亿元的债务，加上其他的债务偿还，龙湖集团整体将还款400多亿元左右，让整体盘面更加健康。

　　2021年，龙湖集团实现平均借贷成本4.14%，创历史新低，平均贷款年限6.38年，净负债率46.7%，在手现金885.3亿元，现金短债比6.11倍，一系列指标均维持行业内的较高水准，连续六年满足“三道红线”指标要求。

　　对于并购贷龙湖集团也表示：龙湖对所有的负债都是统一管理，虽然央行给了一些并购贷政策，但龙湖目前还是比较审慎的。

　　可以说，龙湖稳健和相对保守的财务风格，是他们能够笑到现在的原因。龙湖一直为人称道的，就是几乎没有表外负债，资产负债表非常干净。

　　而大部分房地产企业，有大量的表外负债，在房地产向好的情况下，这些问题都被掩盖，但是在今天这样的情况下，表外负债可能是压垮企业的最后一根稻草。

　　从龙湖集团债券二级市场表现来看，尽管之前美元债市场有一定异动，但是很快回归到相对正常的位置。而人民币债券市场则始终保持相对稳定，这是资本市场对龙湖的信心。

　　同时，在2022年地产企业的债券纷纷崩溃的时期，2022年1月龙湖成功发行两期公司债，分别是22龙湖01（3+3年,票面3.49%，规模20亿）、22龙湖02（5+3年，票面3.95%，规模8亿）。

　　可以说，能够在2022年以不高于4%的票面利率发行债券，在所有的民企地产公司里，龙湖是独一份。

　　如果房地产企业全部倒下，那么这个行业也难以健康防战。坚持房住不炒作前提下，帮房企想活路成为此次会议要点。

　　想要保房地产行业，首先要保住房地产企业。

　　房地产市场的主体有三个：政府作为土地提供方、居民作为房地产购买者，房地产企业作为衔接土地和居民的桥梁，目前处在岌岌可危的局面。

　　想要让居民中长期贷款同比转正增长，就需要房地产行业的健康，而房地产行业的健康，有赖于房地产企业的健康。

　　部分房地产企业不合理的加杠杆当然有问题，但是市场已经给他们沉重的教训，现在就算是给这些房企加杠杆他们也不会加了。

　　现在最重要的是，让这些房地产企业活下来，并承担起市场功能，否则房地产行业牵扯的上下游都要受到负面影响。

　　可以说，龙湖2021年的业绩基本上坐稳了地产企业第一梯队的位置，也阻止了地产企业多米诺骨牌继续蔓延。

　　龙湖也许是目前唯一没有受到严重伤害的民营地产企业。

　　市场抛弃房地产市场债券是有原因的，我们需要首先修复资本市场对房地产的信心。对于国内房地产市场来说，只要想救，办法还是有很多，现在就是看救房地产的决心有多大。

　　我们要肯定房地产在整个国民经济和金融体系中的重要地位，房地产在本质上是实体经济重要的一部分。美国日本的经验表明，房地产市场发生危机，很有可能会进一步演变成金融危机，应该引起我们高度关注。

　　四、国家队+信用保护工具

　　1、信用保护工具

　　证监会终于亮出最重要的武器――证金公司，以国家队买入民企债券、承销机构创设信用保护工具两者结合的方式，来支持民营企业发债。

　　信用保护工具简介

　　信用保护工具，主要是指由标的实体以外的机构创设的，为凭证持有人就标的债务提供信用风险保护的，可交易流通的有价凭证。

　　信用保护工具本质上是一种保险，买入信用保护工具相当于一笔保费，创设机构卖出信用保护工具。投资者买入债券的同时，买入信用保护工具，如果标的主体发生违约，由创设机构代偿。如果标的主体没有违约，则由创设机构收取卖出信用保护工具的费用。

　　创设机构主要是由商业银行组成，商业银行扮演标的主体最后贷款人的角色。

　　目前承销机构创设信用保护工具的主要方向有两个，银行间市场债券主要是信用风险缓释凭证（CRMW），交易所市场债券主要是信用保护凭证（GJW、ZXW）。

　　实际上，2022年4月29日，在证监会指导下，深交所牵头于4月28日召开“沪深交易所信用保护工具买方机构专题研讨会”。

　　根据证监会工作部署，交易所市场近年来陆续推出信用保护合约和信用保护凭证业务，为民营企业债券融资提供支持，协同中国结算开展受信用保护债券质押式回购业务试点，持续赋能民营企业融资。

　　目前交易所仍然是以信用保护凭证为主，信用保护凭证具有以下特点：一是可流通转让，便于投资者灵活调整其风险对冲需要；二是参与便捷，交易双方无需签署主协议，相关条款均体现在凭证创设说明书中；三是要素较为标准化，且对凭证存续期间有较严格的信息披露要求；四是定价市场化，凭证创设采用簿记建档等方式，有助于充分发挥价格发现功能。

　　以深交所为例，目前已有20家机构备案成为深市信用保护合约核心交易商、12家机构备案成为凭证创设机构，累计达成合约交易78笔、凭证项目9单，名义本金合计43.4亿元，受保护债券规模合计340亿元，其中民营企业债券规模约200亿元，占比58.8%。获得信用保护的机构覆盖证券公司、资管、银行等主流债券投资机构，信用保护工具提升了市场主体认购及投资民企债券的积极性。

　　从2022年发行信用保护工具的情况来看，目前仍然是以银行间市场CRMW为主，创设机构主要是商业银行。交易所信用保护工具虽然有发行，但是量并不是很大。

　　2022年以来，共创设信用保护工具67个，其中银行间发行44个，交易所发行23个。

　　遗憾的是，无论银行间市场还是交易所市场，发行信用保护工具的标的主体相当大一部分是国企业，民企占比并不高。

　　未来信用保护工具有望为民企发债保驾护航。

　　当然国内信用保护工具发展还有一个心理问题要解决，那就是信用保护工具的负作用众所周知，CDS是造成2008年美国金融体系金融危机的重要导火索，而CDS的本质就是一种信用保护工具。

　　长期以来，监管机构对信用保护工具的发展一直是有争议的，所以我们看到国内信用保护工具的发行量一直非常小。

　　但是金融工具，特别是信用衍生工具，只要应用得当，是能够发挥正向信用的，现在我们面临民企融资的问题，需要信用保护工具发挥信用。

　　2、救市国家队――证金公司

　　根据证金公司的官网，中国证券金融股份有限公司（简称中证金融公司）成立于2011年10月28日，是经国务院同意，中国证监会批准设立的全国性证券类金融机构，是中国境内唯一从事转融通业务的金融机构，旨在为证券公司融资融券业务提供配套服务。

　　其股东单位有：上海证券交易所、深圳证券交易所、上海期货交易所、中国证券登记结算有限责任公司、中国金融期货交易所、大连商品交易所和郑州商品交易所。

　　公司的经营范围是：为证券公司融资融券业务提供转融资和转融券服务；运用市场化手段调节证券市场资金和证券的供给；管理证券公司提交的转融通担保品；统计监控证券公司融资融券业务运行情况，监测分析融资融券交易情况，防控市场风险和信用风险；经中国证监会批准同意的其他业务。

　　从经营范围上我们看到，证金公司可以运用市场化手段调节证券市场资金和证券的供给，这就为证金公司参与救市找到了突破口。