接盘、旧改与加速转型 万科需要“万事磕”

原标题：接盘、旧改与加速转型 万科需要“万事磕” 来源：今日头条

　　8月5日，万科发布了7月销售及近期新增项目情况简报。

　　2021年1-7月，万科合同销售金额4059.8亿元，较去年增加约6.98%，已完成年初制定7900亿销售规模的51%。克而瑞数据显示，期间，万科的权益销售金额为2641.8亿元，较去年同期增加约7.29%。

　　若聚焦7月单月，万科的合同销售金额和权益金额呈现双下降的趋势。7月单月，万科实现合同销售金额515.4亿元，克而瑞数据显示其权益销售金额为335.5亿元，与6月相比分别减少约23.79%和23.61%，与2020年同期相比，分别减少约12.67%和15.11%。

（来源：2021年7月销售及近期新增项目情况简报）

　　7月，万科销售情况下降的同时，接盘行动却不断，包括陷入债务风波的蓝光发展和华夏幸福旗下的项目。

　　2021年7月5日，万科收购蓝光发展旗下南宁蓝光芙蓉山悦项目；7月19日，收购成都蓝光天府黑钻项目。此外，万科还并购了华夏幸福孔雀城上元府项目。

　　此前，已有媒体不断曝出万科的接盘行动，除上述三个项目外，据乐居财经不完全统计，今年5-7月，万科先后收购了江阴蓝光雍锦园、常州牡丹蓝光晶曜、常州蓝光黑钻等。

　　对此，郁亮表示“万科会在保护自身利益的前提下尽可能帮助一些有困难的企业。”实际上，收购那些陷入资金危机的房企项目，对于万科而言具有较高性价比，这正是万科敢于做“接盘侠”的底气。

　　如万科收购的蓝光发展首入石家庄的蓝光雍锦项目，去年8月，该项目所处地块被出让，彼时，在一个半小时内，蓝光发展以7.93亿元的金额打败万科、中海、荣盛等竞争对手将该地块收入囊中，溢价率高达99.7%。今年，万科以不到6亿元的成交对价将该项目收入囊中。

　　如今，该项目正在稳妥地建设中。据最新消息，8月2日，石家庄市自然资源和规划局已经通过该项目调整部分配套公建位置的变更设计方案申请。

（来源：石家庄市自然资源和规划局官网）

　　无独有偶，万科收购的华夏幸福孔雀城上元府项目是当年南京市江宁区的地王项目。2016年11月，华夏幸福经过55轮竞价，以14.8亿元拿下该地块，楼面价23883元/平方米，成为江宁“地王”。

　　现如今，该项目已有3栋住宅建设完毕，小区内部道路、设施也已建成，只等上市，却被万科成功“捡漏”，被外界视为是一次精准狙击。

　　为了扩大规模，抢占开发市场，除了并购与合作，万科还在旧改的道路上等待破局的时机。

　　在旧改方面，万科与广、深两座城市渊源颇深。某种程度上，也可以说万科就是从深圳旧改项目中发展而来。其第一宗旧改项目发生在1988年，万科通过公开竞标方式得到的罗湖区红桂路旧城改造项目。

　　对于深圳，近些年万科很少主动拿地，据不完全统计，近三年，万科仅在公开市场拿下可以视作“定向出让”的现为万科总部的土地，其他土地多以收并购形式取得，并购逻辑与今年收购陷入债务危机房企的项目如出一辙。

广州也是如此，2021年首次集中供地，万科未落下一子。

　　作为“生源地”的南方市场，由于万科并未在集中供地市场购入土地，更需要努力拿下并推进旧改项目的落地及执行。

　　据2020年年报，去年万科参与了一批旧城改造项目，规划权益建筑面积合计约 363.4万平方米，同年万科规划总权益建筑面积约3124.7万平方米，可见，旧改占比达到了12%。

　　据中指研究院数据，2021年1-7月，万科拿地金额为1106亿元，相对于并购和旧改，万科在公开市场拿地策略还是相对较为保守。

　　值得关注的是，一向谨慎的万科很早就喊出布局多元化业务的口号。这可以追溯到2012年，彼时，郁亮就提出在传统住宅开发业务之外寻找新兴增长点。然而，截至2020年年末，除住宅开发业务，万科的物业、商业、物流、长租公寓业务四部分细分业务的总营收占比仅6.91%，明显偏低。

　　万科转型似乎很难，2021年6月23日，万科宣布推进“开发经营服务并重”的转型发展。一周后，30日，郁亮在深圳的股东周年大会上表示：“集团之前已经下定决心，今年特别明确，要加速转型发展。”

　　在2021年下半场，面对日趋严格的监管政策，郁亮决定放缓拿地节奏，在接盘和旧改中逐步寻找机会，将销售回款列为下半年重中之重，同时发展多元化新业务。

　　然而，如今，房企拆分物业上市潮逐渐减缓，商业地产中有龙湖和新城控股等房企在虎视眈眈，商业地产和长租公寓又要面对存量市场日渐饱和及当前疫情影响下空置率的上升，加上回款慢、重资产等特点，万科转型之路或许并不像喊口号般轻松。

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