原标题：沪深首批基础设施公募REITs上市！不靠炒作靠租金 投资者秒变“包租婆” 来源：同花顺
今日，沪深两市首批9只基础设施公募REITs正式上市，市场期盼的“万亿”级别的投资新品终于与投资者见面。
据悉，基础设施公募REITs上市首日，其即时行情显示的前收盘价为基础设施基金发售价格。基础设施公募REITs上市首日涨跌幅限制比例为30%，非上市首日涨跌幅限制比例为10%。
具体来看，首批9只公募REITs产品分别为张江REIT、浙江杭徽、首创水务、东吴苏园、普洛斯、首钢绿能、蛇口产园、广州广河和盐港REIT。它们的底层基础设施项目位于京津冀、长江经济带、粤港澳大湾区、长江三角洲等重点区域，覆盖污水处理、垃圾处理及生物质发电、产业园区、收费公路和仓储物流等五大主流基础设施领域。6月7日，首批9只基础设施公募REITs产品正式设立，合计“吸金”超314亿元。
截至发稿，蛇口产园REIT涨幅最大，涨超15%。首钢绿能、首创水务、浙江杭徽、张江REIT涨幅居前。
什么是REITs？
REITs是一种风险、收益率和波动率介于股票和信用债之间的国内全新金融产品，即不动产投资信托基金，是一种在公开市场交易、通过证券化方式将不动产资产或权益转化具有较好流动性的标准化金融产品。REITs底层资产目前暂时不涉及居民住宅，拥有的资产可包括办公楼、公寓、仓库、医院、高速公路甚至林场。
作为集合投资计划，REITs的资产由专业人士管理，创造的收入主要来源于租金，并定期向持有人分配，从而成为长期投资者稳定的投资工具。作为REITs持有人，投资者共享资产组合的利益，并分担风险。
REITs的收益主要来自增值收益和强制分红收益。底层资产的增值收益就类似于股票的价格上涨，REITs与股票和债券一样，同样拥有二级交易市场，投资者可以在交易所买卖REITs，价差收益就类似于股票价格的上涨。
此外，REITs还有强制分红收益，多数REITs都会要求将底层资产利润的多数进行分红，因此REITs既兼具了类权益的价格波动属性，又存在固定收益类产品的稳定的现金流收入。
普通投资者如何参与？
首次购买公募REITs前签署风险揭示书；
参与基础设施基金场内认购的，持有沪深交易所普通股票账户或封闭式基金账户(统称场内证券账户)。参与基础设施基金场外认购的，应当持有开放式基金账户(简称场外基金账户)。
投资者使用场内证券账户认购的基金份额，可直接参与交易所场内交易；使用场外基金账户认购的，应先转托管至场内证券经营机构后，参与交易所场内交易。
基础设施基金申请程序
基础设施基金拟在交易所上市的，基金管理人应当提交基础设施基金上市申请，由交易所审核是否具备上市条件；资产支持证券管理人应当同时提交基础设施资产支持证券挂牌申请，由交易所确认是否符合相关条件。
1、交易所接收申请文件后，在5个工作日内对申请文件进行形式审核。文件不齐备或不符合形式要求的，一次性告知补正。
2、自受理之日起30个工作日内深交所出具首次书面反馈意见。基金管理人、资产支持证券管理人应当在收到书面反馈意见后30个工作日内予以书面回复。
美国是全球规模最大、产品最丰富、最成熟的REITs市场。自上世纪60年代开始发展以来，在上世纪90年代高速扩张。截至2020年年末，美国REITs发行规模达1.2万亿美元，占全球市场6成以上，总支数达223支，其中权益型REITs市值达1.18万亿美元，186只可以在纽交所交易。
美国REITs派息总额不断升高，过去30年的平均派息率基本稳定高于10年期国债收益率1.5个至2个百分点，每年稳定的派息是美国REITs具有吸引力的重要原因之一。
银河证券自营投资总部认为，公募REITs基金发行上市后，在基金投资策略调整、收益分派、扩募并购、资产评估报告更新、到期退出以及基金持有人会议事项的影响下，可能会带来基金市场价格的波动，投资者也需了解此类事项带来的价格波动风险。同时其作为公开交易品种，会受到股市行情波动、投资者短期投机、资金利率变动及消息面炒作等各种因素的干扰，使价格偏离底层项目合理锚定价值。
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