中小房企：要么关门要么精细化|房企_新浪财经

原标题：中小房企：要么关门要么精细化来源：中华工商时报

　　事实上，部分小企业的倒闭，并非2019年首次出现，相比2014年2000家房地产企业关门，当下的数据依然较低。但房企破产数量被关注，代表了市场对房地产企业资金链的担忧。2019年来，已经有超过15次针对房地产资金链收紧的政策，不论是购房者还是媒体都担忧房地产资金链。

　　今年，房地产行业的阵阵寒意已率先让中小房企经历了“最冷的夏天”。

　　从全国500强到众多中小房企，资金链紧绷乃至断裂，已然成为常态，直接导致了房地产开发行业的一轮大洗牌。

　　274家房企破产清算

　　人民法院公告网的数据显示，截至7月24日，2019年全国已有274家房地产企业发布破产公告，仅7月24日就有3家房企加入破产行列。根据2018年全国工商局的统计，在工商局注册登记的房地产开发商一共9.7万个。

　　从总体来看，宣告破产的房企大多属于中小规模的企业，且大部分分布在三四线城市。其中也不乏一些大型房企，如在全国500强第215位的百亿元上市房企――银亿集团，在负债规模达到500亿元的重压下，今年6月份已经破产重组。以房地产为主业的中弘股份，已于2018年12月28日被深交所摘牌。上市8年，正式告别资本市场。当时，中弘股份的逾期债务规模已经达到114.6亿。

　　受宏观政策和行业调整的双重影响，从2018年下半年开始，房地产行业的分化就一直在持续，且不断加剧。据数据显示，截至2017年，房地产开发企业个数已经超过19.17万，而在2003年，房地产企业数量仅为7.42万，在14年的时间里，房地产企业数量迅速膨胀了158%，房地产行业内部已经达到了相对饱和的状态。

　　一方面源头资金流入闸口被逐渐缩小，使原本融资渠道就窄的中小房企倍加干渴;再加上市场销售回款又处于下坡周期，使自我调节能力相对较差的中小房企更加难以维系营生。此外，在土地等开发资源的竞争方面，中小房企也往往不敌头部房企。

　　融资收紧负债攀升

　　今年信贷条件收紧，加剧了中小企业的融资难度，这也导致部分房企因资金链断裂而破产。根据统计局数据显示，1-6月份，房地产开发企业到位资金84966亿元，同比增长7.2%，增速比1-5月份回落0.4个百分点。

　　中原地产首席分析师张大伟分析认为，事实上，部分小企业的倒闭，并非2019年首次出现，相比2014年2000家房地产企业关门，当下的数据依然较低。但房企破产数量被关注，代表了市场对房地产企业资金链的担忧。2019年来，已经有超过15次针对房地产资金链收紧的政策，不论是购房者还是媒体都担忧房地产资金链。

　　恒大研究院报告显示，2019年至2021年是房企有息负债的偿债高峰。经过测算，截至2018年底，房地产主要渠道有息负债余额为20.3万亿元，会在2019年至2021年集中到期，到期规模分别为6.8万亿元、6.6万亿元和5.4万亿元。

　　中信建投的统计显示，2019年上半年存量境内房产债到期金额仅513亿元，但下半年则达到2306亿元。私募债券和一般中期票据下半年压力比较突出，2019年上半年到期金额分别是184亿元、50亿元，下半年到期金额则分别是715亿元、242亿元。

　　国内融资不畅，房企将融资目光转向国外。国内拿不到钱，房企们只好将眼光投向境外。

　　从2019年6月开始，许多房企又发起了新一轮的海外发债浪潮。有报道显示，6月份，外币融资总额高达224.62亿元，环比5月则大幅上涨588%。境外融资为房企输血不少。40家典型房企在6月份完成了611.6亿元的融资，重新推进加杠杆。就2019年上半年来看，40家典型房企完成融资金额近4200亿元，部分大型房企上半年的融资额高达400亿元。

　　不过，7月12日，国家发改委发布《对房地产企业发行外债申请备案登记有关要求的通知》，要求房地产企业发行外债只能用于置换未来一年内到期的中长期境外债务。房企发行外债只能用于偿还旧债，意味着房企的又有一融资渠道被收紧。

　　上市房企的现金流也不容乐观。数据显示，在2019年一季度，现金流为正的企业只有51家，占比不到4成。2019年一季度，现金流最少的8家房企，包括万科A、华夏幸福、首开股份、招商蛇口、金科股份、阳光城、新城控股、光明地产，全部低于-50亿元。