成都南山凌峯项目频被投诉南山控股毛利低至10%是保利润还是保品质？|南山控股_新浪财经

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出品：新浪财经上市公司研究院

作者：大眼楼管/肖恩

　　近日，南山控股旗下开发楼盘成都南山凌峯项目交房后，不少业主在人民网“人民投诉”栏目纷纷投诉项目质量问题：实际施工不按图纸施工，楼盘外立面、电梯、绿化严重减配等问题。

资料来源：人民网

　　近两年，南山控股盈利能力持续下滑，2022年前三季度甚至录得亏损，对于还深陷亏损泥潭的南山控股来说，是保业绩还是保品质成为了不得不做出的选择。

成都南山凌峯产品力低劣？

　　成都南山凌峯项目的开发商为成都南横置业有限公司，而深圳市新南山控股集团控制着其51%的股权，福建北纵投资发展有限公司持有剩余49%股权。显然，无论从股权关系还是项目名称来看，这就是南山控股操盘的项目。

　　2020年初，南横置业以17.87亿元总价、6730元/平米的单价竞得武侯111亩住宅、商服地块。但该宗地竞拍条件限制较多：

　　1、在C地块中：配建建筑面积不小于1500平方米的农贸市场1处、不小于80平米公厕1处，地下机动车停车场库1处，公共停车位不小于150个。

　　2、在D地块中：须配建综合健身馆1处，不小于2000平方米；社区用房1处，不小于400平方米；社区养老服务设施1处，不小于1000平方米，公建配套建成后无偿移交。

　　3、须代建周边4宗国有建设用地，宗地一修建小学，宗地二修建幼儿园，宗地三为小区绿地，宗地四位市政道路，建成后无偿移交。

　　4、还须在C、D、E地块内建设不少于60233平方米的商业返迁安置房、44个地下机动车位；在A地块建设不少于31218平方米的住宅返迁安置房，并无偿移交。

　　5、开发商须自持一定计容商业建筑面积，在出让年限内不得整体或分割销售。

　　南山凌峯项目于2022年底陆续交房，据贝壳数据显示，该楼盘的销售均价为3万元出头，这在成都属于高端改善的定价，而在诸多限制及相关无偿支出况下，商品房实际楼面成本价早已超过6730元/平米。横在售价和实际楼面成本价之间的价差或已大打折扣，这或也是为何即使是高端改善的定位和定价，南商控股也不得不尽量控制建安成本，进而出现诸多投诉的原因之一。

　　维权业主在人民网所投诉的内容较多，主要可以维纳为4大方面：

　　1、建筑外立面采用便宜的乳胶漆施工，且施工工艺低廉，到处是肉眼可见的墙面线条不直，未交房已出现多处墙面鼓包，开裂、托起的情况，与开发商宣传的高端改善居住楼盘严重不符；

资料来源：人民网

　　2、绿化大量减配，未按施工图纸种植，大量偷换和减少树种，小区绿化呈现极差。

　　3、电梯与宣传不符，电梯大小仅占电梯井不到一半空间，位置极其狭窄，仅容四人站立，且无法放进救援担架，存在安全隐患。

资料来源：人民网

　　4、室内装修用材极差，碎木屑门，破裂的门槛石，地板劣质异响空鼓。

　　部分投诉业主表示，南山凌峯的交付与近3800每平米的装修标准和实体样板间严重不符。并留言表示开发商与业主代表经过两轮长时沟通，开发商没有整改承诺，态度极其傲慢嚣张，业主投诉无门，恳请上级部门介入调查。

南山控股地产业务毛利率降低至10% 保利润还是保品质？

　　南山控股成立于2001年，是一家以房地产开发为主业，发展高端仓储物流和探索产城开发的综合性企业。

　　近年来，南山控股通过招拍挂、收并购、合作开发等多种形式，在长三角、粤港澳大湾区、华中及成渝地区获取土储项目。目前主要开发区域位于上海、苏州、南通、无锡、武汉、成都、长沙、深圳、东莞等重点城市，而南山凌峯则是其在成渝地区的项目之一。

　　截止2022年中，南山控股总土储在100万平米左右，基本满足3年左右的开发需求。不过值得注意的是，南山控股的地产开发业务毛利率近年来随着全国化扩张而下滑较快，从2018年的49.8%一路下滑至2022年上半年的10.05%，成为公司2022年前三季度亏损的主要原因。

　　实际上，在房地产开发行业中，毛利率仅为10%左右的项目，很有可能难逃亏损的命运。对于上市房企来说，面对项目亏损压力，如何控制建安成本成为减少亏损的重要手段之一。随着行业整体利润率的趋势性下滑，近两年不少项目遭到业主维权也就不令人意外。此外，部分房企由于近两年销售不振，面临较大的流动性压力，或也存在节省支出、严格控制成本的动机。

　　安居客数据显示，南山凌峯首次开盘的日期为2021年4月，而在2022年10月就开始陆续验收交房，仅一年多的建设交付周期或难以保障房屋质量。值得注意的是，今年来南山控股旗下楼盘接连遭业主投诉。不仅是此次的南山凌峯，还包括此前的南山湾玺壹号、南山美锦项目、南山观枫四季、南山虹桥领峯等均遭到不同程度的业主维权。

　　而南山控股的流动性也不富裕，截止三季度末，公司账面短期负债约55亿元，货币资金64.36亿元，扣除受限资金后存在一定的短期偿债压力。面对资金及利润压力，南山控股需要作出慎重选择，是保利润还是保品质？

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