中指研究院发文称,各项政策加力有望带动市场预期修复,但房地产全面回稳仍面临一些挑战,整体或仍处于筑底阶段。中性情形下,预计2025年全国新建商品房销售面积同比下降约6%,市场销售的恢复节奏有赖于已出台政策的推进与落实,尤其是货币化安置100万套城中村改造、收储存量房等政策。同时,宏观经济运行企稳、居民就业和收入改善也是房地产止跌回稳的必要条件。而土地缩量、房企资金承压及较高库存影响下,短期开工投资下行态势难改,其中盘活存量闲置土地政策的实施进展,是推动市场进入新的循环、稳定投资开工的关键因素。
2024年,我国房地产市场整体仍呈现调整态势,前三季度新房销售同比下降明显,二手房“以价换量”带动市场保持一定活跃度,但9月市场也出现降温。随后9.26政治局会议提出“要促进房地产市场止跌回稳”,释放了最强维稳信号,政策目标直指扭转行业基本面,为市场注入信心,四季度以来,新房及二手房成交量均出现明显回升,核心城市二手房价格有所趋稳。12月,政治局会议提出“稳住楼市”,中央经济工作会议再次强调“持续用力推动房地产市场止跌回稳”,为2025年楼市定调,释放了更加坚定的稳楼市基调。
(1)房价:2024年,百城二手房价格累计下跌7.26%,环比已连跌32个月,9.26新政后核心城市价格有所趋稳,11月、12月分别有4个和2个城市二手房价格环比上涨,结束百城连续7个月全跌局面,其中成都、深圳连续2个月上涨。2024年,受部分优质改善型楼盘入市影响,百城新建住宅价格累计结构性上涨2.68%。
图:2021年以来百城新建住宅、二手住宅价格环比变化
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(2)市场供求:根据国家统计局数据,2024年1-11月,全国新建商品房销售面积8.6亿平方米(全年预计9.7亿平方米),同比下降14.3%,商品房销售额8.5万亿元,同比下降19.2%,其中现房销售2.6亿平方米,同比增长19.4%,表现明显好于期房。重点城市方面,据初步统计,2024年重点100城新建商品住宅销售面积同比下降约19%,重点30城二手房成交套数同比增长约7%。
图:2016年至2024年100个代表城市新建商品住宅月均成交面积及同比走势
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全年来看,一季度100城新房销售面积同比下降45%,30城二手房同比下降21%;二季度在5.17利好政策带动下,新房销售面积同比降幅收窄至26%,二手房成交同比微增1%;三季度重点城市新房、二手房成交环比下降,直到9月底迎来大力度政策支持;9.26新政后,核心城市新房销售规模持续改善,四季度重点城市新房销售面积同比增长约16%,30城二手房成交同比增长约35%。
图:2022年以来30个代表城市二手住宅月度成交套数走势
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2024年,50个代表城市商品住宅批准上市面积同比下降约三成,供给端表现整体偏弱,整体库存仍处高位,截至11月末,重点城市可售面积出清周期为21.2个月。
(3)需求结构:2024年1-11月,监测城市中多数城市90-120平米新房成交套数占比保持在四成以上,占据市场主流地位;上海、无锡、绍兴等城市144平米以上新房成交套数占比较2023年同期提升超5个百分点。另外,随着二手房价格持续下调,二季度以来北京、上海、深圳刚需加快入市,总价300万以下二手房成交套数同比明显增长,刚需入市有望加快一二手联动,带动新房市场需求释放。
图:2024年1-11月30个代表城市各面积段住宅销售套数占比
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(4)土地市场:2024年,300城住宅用地成交规划建面同比下降超两成,土地出让金同比下降28%,出让金规模仅为2020年高点四成左右。各线城市成交规模均缩量,一线城市土地出让金占比提升,房企拿地进一步聚焦,2024年,TOP20城市住宅用地出让金占全国比重仍过半。土拍市场整体维持点状高热、持续分化的趋势,9.26新政以来,北京、上海、杭州、成都等核心城市部分地块竞拍出高溢价,但全国土地市场仍面临调整压力。央国企和地方国资仍是拿地绝对主力。
表:2024年各梯队城市住宅用地成交情况
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(5)政策展望:中央经济工作会议定调要“持续用力推动房地产市场止跌回稳”,全国住建工作会议明确2025年任务方向,预计房地产政策将保持延续性,下阶段有望继续围绕促进需求、优化供给两个方面展开,加快政策落实。促进需求方面,一是,加力推进货币化安置城中村改造和危旧房改造,释放增量住房需求;二是,一线城市限制性政策有望继续优化,取消郊区或大户型限购政策存在预期;三是,加大购房补贴等鼓励性政策或将在更多城市落地,带动需求释放。
优化供给方面,重点或在于去库存政策的加快落地推进,一是,专项债收购存量闲置土地的配套政策有望继续完善,加速推动土地“去库存”;二是,完善存量商品房收储政策,促进存量商品房去化;三是,盘活商办用房改为租赁住房等。另外,“好房子”建设、项目融资“白名单”等或也将是政策聚焦点。
(6)市场展望:根据“中国房地产业中长期发展动态模型”测算,2025年全国房地产市场将呈现“销售规模恢复仍面临挑战,新开工面积、开发投资或继续回落”的特点。需求端,中性情形下,预计2025年全国新建商品房销售面积同比下降6.3%;乐观情形下,若城中村改造及收储存量房等加快落实,居民置业意愿提升,2025年全国商品房销售面积或可实现止跌。供给端,受土地缩量、房企资金承压、市场库存规模高等因素制约,中性情形下,预计2025年新开工面积同比下降15.6%,房地产开发投资额同比下降8.7%。
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趋势领涨今天 12:24:48
亚太药业(sz002370)公告称,公司注射用更昔洛韦通过仿制药质量和疗效一致性评价。该药品适用于治疗危及生命或视觉的免疫缺陷患者的巨细胞病毒感染,以及预防器官移植病人的巨细胞病毒感染。通过一致性评价将进一步丰富公司的产品管线,提升市场竞争力,并为后续其他产品开展仿制药一致性评价工作积累经验。 -
趋势领涨今天 10:20:00
【3连板大位科技(sh600589):公司是一家主要从事IDC业务的互联网综合服务提供商 为客户提供机柜租赁等服务】大位科技(sh600589)发布风险提示公告称,公司是一家主要从事IDC业务的互联网综合服务提供商,为客户提供机柜租赁服务、网络传输及增值服务以及相关运维服务。经自查,公司目前经营情况正常,主营业务未发生重大变化,外部市场环境、行业政策亦未发生重大变化。 -
数字江恩今天 09:31:29
只是明天来说,图上3384的回踩并没有5分钟级别的底背离,正常情况下就图上蓝色轮峰线就压制了,哪怕反弹略微扩展也是3376重压,继续向下震荡。至少明天还处于宽幅震荡的向下震荡之中。 -
数字江恩今天 09:31:25
直接看5分钟图,本人昨天告诉短线选择在即,今天就直接下跳空了。这个选择说明了目前大盘依旧处于宽幅震荡阶段,而不是开始了新的主升浪结构,后面的任务就集中在寻找宽幅震荡的低点了。【更多独家重磅股市观点请点击】 -
数字江恩今天 09:31:09
板块来看,工业母机、飞行汽车、光刻机等行业都稍微反弹,但是就活跃个股家数来看,依旧是机器人(sz300024)、人工智能、新能源类领先。 -
数字江恩今天 09:30:56
A股两市今日成交7275 + 11693 = 18968 亿人民币,虽然相对昨日略微缩量,但依然维持在高水平运行。大盘今天大幅向下跳空,然后运行了一个倒V型,上午抵抗、下午回落新低的结构,收跌27个点。个股方面,70%的个股收绿下跌,但大幅下跌个股家数只有昨天的不到一半。 -
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轮峰线压制震荡 -
趋势领涨今天 09:25:36
【7天5板威尔泰(sz002058):公司股票可能被实施退市风险警示】威尔泰(sz002058)公告称,预计公司2024年度利润总额、净利润、扣除非经常性损益后的净利润三者孰低为负值,且扣除后的营业收入低于3亿元。若2024年度经审计的财务数据触及《深圳证券交易所股票上市规则》第9.3.1条的规定,公司股票交易将在2024年年度报告披露后被实施退市风险警示。 -
北京红竹今天 07:59:28
3、1.9万亿成交额一直保持1.5万亿以上,有卖也有买,成交额很讲课。上涨1537家,下跌3735家,涨停65家,跌停7家。涨跌数据属于调整的一天,这两天我给大家的策略也是周一二注意洗盘,把仓位控制一下。这里给个标准吧,即便出现调整开始信号,也没必要空仓。半仓以下比较舒服,品种首先滞涨品种,高位品种一律出掉,这两天没有降低仓位的,也可以逐步降低一下,没必要等客观跌破防守线。等日线一笔下跌出现在帮仓位提高到7成以上。 -
北京红竹今天 07:59:24
2、主线也有标准了DS和人形机器人(sz300024)同时都有标准了。早盘低开人形机器人(sz300024)也构造了五分钟级别三买,也就是说今天早上的低点就是人形机器人(sz300024)波段反弹的防守线。看明天或者后天了,跌破反弹结束,迎接洗盘,不跌破还能继续上。同样DS,大方向依然没问题,也不谈大风险,只是跟大家说一下节奏的问题。图片这是DS三十分钟级别走势图,横线这里不跌破反弹还可以继续,跌破反弹结束。交易上,目前高位品种要规避,那些滞涨的品种还无所谓,继续持有问题不大。如果板块指数出现调整,首先洗盘的就是这些高位品种,滞涨品种还不一定。