海通证券：优化多项税收政策供需两侧发力 房地产行业基本面止跌回稳

海通证券发布研报称，9月底政治局会议后，政策发力节奏和力度已发生明显变化，企业报表和盈利能力均将不同程度向好回升。一方面，新政加大契税优惠力度，支持居民购房需求，增值税免征扩大范围，降低二手交易成本；另一方面，新政降低土地增值税预征率下限，降低企业预缴负担。本轮新政出台及时有力，供需两侧双向发力，看好市场后阶段基本面止跌回稳。

事件：11月13日，财政部、税务总局、住房城乡建设部联合发布《关于促进房地产市场平。稳健康发展有关税收政策的公告》，公告住房交易契税政策、有关城市取消普通住宅和非普通住宅标准后相关土地增值税、增值税政策。11月13日，税务总局发布《国家税务总局关于降低土地增值税预征率下限的公告》。以上公告自12月1日起施行。

海通证券主要观点如下：

加大契税优惠力度，支持居民购房需求。

新政指出，对个人购买家庭唯一住房面积为140平及以下的，减按1%的税率征收契税，面积为140平以上的，减按1.5%的税率征收契税；对个人购买家庭第二套住房，面积为140平及以下的，减按1%的税率征收契税；面积为140平以上的，减按2%的税率征收契税。相较于过往的契税政策，本次将1%的契税税率适用范围由90平及以下扩大至140平及以下，并明确全国范围包括一线城市均能享受此次契税优惠政策。新政将进一步降低购房成本，利好刚改人群(尤其是一线城市)的需求释放。

降低二手交易成本，增值税免征扩大范围。

新政指出，一线城市取消普宅与非普标准后，与全国其他地区适用统一的个人销售住房增值税政策，对该城市个人将购买2年以上(含2年)的住房对外销售的免征增值税。过往根据《营业税改征增值税试点过渡政策的规定》，个人将购买2年以上(含2年)的普通住房对外销售的免征增值税，而一线城市的非普住宅并不在此税收优惠范围内。该项政策的调整适应当前追求住宅品质的趋势，降低一线城市居民在二手房交易过程中的成本，对促进房产交易的流动性以及推动新房市场的更新置换具有积极影响。

降低土地增值税预征率下限，降低企业预缴负担。

新政指出，取消普宅和非普标准的城市对纳税人建造销售增值额未超过扣除项目金额20%的普宅，继续实施免征土地增值税优惠政策；将土地增值税预征率下限降低0.5个百分点。调整后，除保障性住房外，东部地区省份预征率下限为1.5%，中部和东北地区省份预征率下限为1%，西部地区省份预征率下限为0.5%。此次调降土地增值税预征率并维持土地增值税优惠力度，将有效缓解企业现金流压力。

新政出台及时有力，供需两侧双向发力。

11月8日人大常委会提示近期将推出支持房地产相关税收政策，11月13日相关政策便及时发布。此次新政在十月国新办会议对地产税收政策的相关表态基础上(明确与取消普通住宅和非普通住宅标准相衔接的增值税、土地增值税政策)，新增契税优惠、土地增值税预征率下限下调等支持政策。相关政策有利稳定居民需求并降低企业流动性风险，供需两侧双向发力，进一步引导行业信心修复，加速实现止跌回稳。

投资建议：维持“优于大市”评级，继续看好：

1)开发类：

A股-万科A(000002.SZ)、保利发展(600048.SH)、招商蛇口(001979.SZ)、华发股份(600325.SH)、建发股份(600153.SH)、新城控股(601155.SH)、金地集团(600383.SH)、城建发展(600266.SH)、首开股份(600376.SH)、滨江集团(002244.SZ)、天健集团(000090.SZ)；H股-中国海外发展(00688)、华润置地(01109)、龙湖集团(00960)、绿城中国(03900)、碧桂园(02007)、美的置业(03990)。

2)物业：万物云(02602)、碧桂园服务(06098)、华润万象生活(01209)、保利物业(06049)、中海物业(02669)、招商积余(001914.SZ)、越秀服务(06626)。

3)文旅：华侨城A(000069.SZ)。

4)园区：张江高科(600895.SH)。

风险提示：行业基本面下行风险。

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