复星加减仓|复星_新浪财经

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　　来源：观点

　　观点网一宗百亿地块的获取，让豫园股份再次出现在“聚光灯”下。

　　近期，历经两月遴选，上海外滩的“宝藏”项目――福佑地块正式确定最终的实施主体，该地块至外滩及黄浦江的最近直线距离仅数百米，是黄浦区老城厢“四大地王”之一。

　　按照遴选公告确定的操作流程，经与入围实施主体候选人商务洽谈，本次遴选活动最终实施主体为上海复祐实业发展有限公司、上海云玓企业管理咨询有限公司联合体。两家公司分别为豫园股份及蚂蚁集团的附属公司。

　　这一结果并不令人意外，根据8月19日上海市土地交易市场公告，福佑地块遴选最终仅一个联合体入围，令意向者退步的，或许在于该宗地包括税收等在内的高门槛。

　　而复星具备相当竞争力，在福佑地块旁，正是豫园商城一、二、三期，以及BFC外滩金融中心，加上福佑地块，豫园股份将在老城厢打造出连为一体的“大豫园片区”，这将是一个巨无霸商业办公集群。

　　豫园股份是复星快乐产业旗舰平台，在2018年完成重大资产重组以后，成为复星旗下A股上市平台之一。上海复星高科技等复星系股东合计持有豫园股份68.47%股份，实际控制人为郭广昌。

　　超大项目投资之外，复星亦在处置手中产业资产。实际上，今年以来，复星系已密集减持旗下参控股包括海南矿业、中山公用、泰和科技、青岛啤酒等在内的多家上市公司。

　　这种处置还在继续。9月2日晚披露，复星高科技拟减持不超过复星医药3%总股本，A股上市公司豫园股份拟19.37亿出售金徽酒13%股份予原实控人。9月5日收市后，复星国际减持复星旅文2800万股，涉及金额达2.4亿港元。

　　而据观点新媒体了解，自2020年以来，复星系每年退出收回的资金大于投入资金。而复星国际执行总裁、首席财务官龚平就曾提及，公司会积极做好投退平衡。

　　显然，从夺取外滩福佑地到多笔减持，或许就是繁杂的“复星系”产业资本在市场聚光灯下的焦灼姿态。

　　外滩福佑地

　　近期，福佑地块（黄浦区老城厢历史文化风貌区?224-01、224-02、224-03、224-06、225-02、225-04、228-01、229-02?地块及224-04、224-05、224-08、225-03、225-05、225-06、229-03、229-01?地下空间地块）最终由豫园股份联合蚂蚁集团夺得。地块的成交价尚未公开，但若同板块去年出让地价计算，该地块土地价值超过百亿。

　　这一地块被称为“黄浦四大地王”之一，过去两年，嘉里建设与海城投与上海建工联合体分别摘取了金陵路豫园站上盖地块与露香园二期地块。2022年初，嘉里建设宣布以133.29亿拿下金陵东路地块，更早于2021年，上海城投与上海建工联合体以176亿元拿下露香园二期地块。

　　资料显示，福佑地块拆迁历史近10年，地上出让宗地总面积 10.03万平方米，地上总建筑面积不超过17.85万平方米。

　　具体来看，商业建筑面积不超过3.87万平方米，办公建筑面积不超过9万平方米，住宅建筑面积不超过约4.99万平方米，地下空间不超过3万平方米，较大的商办比例意味着开发商需要在这个项目中沉淀大量的长期资金。

　　而与蚂蚁集团的合作，或许恰好能够解决这一难题。据悉，豫园股份将主导项目整体开发，项目建成后，蚂蚁集团将获取共计地上约6万平方米的自持办公物业。

　　“老城厢片区的福佑地块是核心区域的核心区域，各类配套都很成熟，露香园的推出也提升了区域环境、南外滩包括董家渡也要改造，豫园区域也有一些新的地块，总体来看老城厢会慢慢越开越好。”

　　行业资深人士卢文曦对观点新媒体指出，该区域的商住基本是不愁卖的，豫园对该区域有很深的认知，和蚂蚁集团合作能够解决自持的问题，有利于减轻部分资金投入的压力。

　　根据规划，福佑路项目纳入整体开发之后，将与现有的豫园商城、外滩金融中心，以及即将启动建设的豫园二期项目等，共同组成一个总建面超过100万平米的超级文化商业综合体，涵盖文化、商业、办公、旅游、休闲、娱乐、居住等诸多功能。

　　彼时，该地块的出让要求就极为严苛，遴选条件写明，拿地意向人在签订用地出让合同至项目规划资源综合验收通过期间，对黄浦区的综合税收贡献不少于120亿元，在项目综合验收通过后五年内，意向人及其关联公司或项目入驻企业对黄浦区的综合税收贡献不少于144亿元。

　　同时，对于拿地企业的开发能力提出高要求。拿地意向人要有对历史街区、风貌街坊或历史建筑保护及开发的经验，福佑地块内包含了优秀历史建筑、名人旧居、知名商铺老号等大量海派风格的建筑和街店，出让范围内的保护更新建筑总规模不小于 12万平方米。

　　大豫园片区

　　复星是黄浦老城厢片区的深耕者，今年3月，复星国际旗下浙江复星商业与中融信托签订协议，据此以对价63.42亿向后者收购BFC外滩金融中心50%的权益。该物业位于中国上海市黄浦区中山东二路，总建筑面积超过42万平方米，整合办公、零售、餐饮、娱乐、健康、艺术、旅游等完整生态。

　　物业估值报告显示，截至2021年12月31日，BFC物业的价值约为230.78亿元。对于交易裨益，复星国际称，目标物业东畔黄浦江、西临豫园商城，是集团打造的“蜂巢”标竿项目。该交易完成后，复星国际将间接拥有目标公司100%股权，从而打造更符合集团生态的商业综合体项目。

　　这也算是“地王争夺案”正式拉下帷幕，为了拿下外滩金融中心，多年前复星与SOHO中国曾缠斗多时。

　　将时间线拉回到2010年，彼时戴志康的“证大系”以92.2亿元摘得上海外滩8-1地块，成为当时全国总价“地王”，后因资金问题，上海证大将该地块售予由复星、证大和绿城分别持有50%、40%、10%股份的海之门。

　　故事并未结束。之后证大、绿城拟合计转让BFC项目50%股权，这便有了SOHO中国的参与。SOHO中国通过“曲线收购”策略，最终达到收购上海“地王”项目50%股权目的。

　　复星国际认为，交易三方侵犯了其作为大股东的优先认购权，损害复星权益，便将SOHO中国、上海证大和绿城告上法庭。

　　郭广昌笑到了最后，2013年4月，法院以“合法形式掩盖非法目的”为由判决SOHO中国败诉，至2015年9月，SOHO中国与复星国际双双发布公告，公布重组海之门的股东协议。重组之后，SOHO中国退出，复星国际持有外滩8-1地块的全部股权。

　　为提高公司财务灵活性和资产流动性，于2016年末，郭广昌引入信托持股50%并于2019年转手至中融信托。也是在2019年12月，总建筑面积约42万平方米的BFC全面开业，成为上海外滩的地标项目。项目包括超甲级办公楼约18.2万平方米，含两栋180米层双子塔楼和三座独栋办公楼；另有购物中心约9.6万平方米，复星艺术中心约4000平方米，万达瑞华酒店约3万平方米。

　　这也是“大豫园片区”的重要组成部分。在此前，豫园股份已拿下豫园二期、三期地块，将会为豫园新增约4.9万平方米办公及约13万平方米的商业，福佑开发之后，整个豫园一期+二期+三期+福佑+BFC所构成大豫园将会拥有近40万平方米的商业体量，而且均以街区为主，成为上海最大的商业集群之一。

　　锦衣夜行时

　　此次拿下福佑地块的豫园股份，是复星国际“快乐”板块的核心平台。截至2022年6月30日，上海复星高科技、上海复星产业投资以及复地集团等复星系股东合计持有豫园股份68.47%股份，为一致行动人且为公司的控股股东，豫园股份的最终控制人为郭广昌。

　　在2018年完成重大资产重组以后，豫园股份成为复星快乐产业旗舰平台，践行“产业运营+产业投资”双轮驱动，持续构建“线上线下会员及服务平台+家庭快乐消费产业+城市产业地标”的“1+1+1”战略布局，逐步形成了面向家庭消费的产业集群，主要包括珠宝时尚、文化商业、复合功能地产、商业管理等业务板块，目的是打造植根中国的全球一流家庭快乐消费产业集团。

　　来源：企业官网

　　消费产业集群方面，目前豫园股份已形成珠宝时尚、文化饮食、酒业、中医健康、化妆品、宠物健康、国民腕表、流行服饰、商业与文创、东方美学生活等多个产业集群。

　　城市产业地标布局上，则是根据“产城融合”战略，聚焦核心城市和优势产业，持续针对健康、金融、文化、旅游、科创五个方向开展蜂巢产品力建设，地产平台为载体，孕育和促进产业发展，通过产业协同和产业运营能力，发挥乘数效应，实现产业和城市能级的同步提升。

　　来源：企业官网

　　其中，豫园股份的复合功能地产业务是公司链接快乐产业与家庭会员的重要平台，主要由复地产发集团负责具体运营，形成产业投资-产业开发-产业运营的发展模式。

　　在复星重组上市公司豫园股份之时，便注入了复地资产，该集团的绝大部分项目位于主要经济圈核心城市的中心区域，目前已布局25城，打造28个时尚地标。

　　2013年起，复地提出“蜂巢城市”理念，核心是围绕城市发展的产业升级需求，依托复星全球产业布局，提供多元化、多形态、多层次的定制化产业解决方案――复星蜂巢模式，BFC外滩金融中心、三亚亚特兰蒂斯、佛山复星禅城医院等都是复星蜂巢的代表项目。

　　能够发现，在复地产发的项目打造中，住宅销售之外，更多用于承载复星旗下所涉及的商业、医疗、酒业、养老等服务产品，背靠复星集团的众多产业，在这些产业资源入驻新开发业态之后，会带来乘数效应，吸引更多的产业。

　　云尚产业发展是时尚产业深度运营商，打造“4+4+4”产业模式，打通需求、数据，实现金融赋能，以场景开发、资产管理与产业运营三大能力，构建“时尚+”产业新生态；文化商业则主要是以豫园商城为核心的世界级的文化商业地标；复豫智慧零售也已在全国12个城市布局18个项目，资产管理面积逾117万平方米。

　　近期，豫园股份披露2022年半年度报告，期内实现营业收入220.09亿元，同比减少3.85%；归属于上市公司股东的净利润7.54亿元，同比减少47.06%。

　　具体来看，珠宝时尚集团在疫情下逆势增长，实现收入156.35亿元，同比增长2.28%；其他消费赛道整体受疫情冲击较大；地产板块主要受结算进程较慢影响，营收同比下降32%至28.5亿元，毛利率同比减少11.46个百分点至29%，叠加疫情下部分刚性费用支出，拉低整体毛利率减少2.43个百分点至17.56%。

　　产业加减仓

　　值得关注的是，在获取福佑地块的同时，豫园股份亦有退出旗下投资的动作。近期，以解决同业竞争之名，豫园股份及其一致行动人海南豫珠，拟以19.37亿元向原控股股东亚特投资出售金徽酒13%股份。

　　豫园股份称，本次股权转让，有利于解决金徽酒和舍得酒的同业竞争问题，公司可将更多资源聚焦于重点战略和重点项目。

　　交易完成后，亚特投资及其一致行动人持股比例由13.57%增至26.57%，重新成为金徽酒控股股东，而豫园股份及其一致行动人持股比例则由38%降至25%。本次股权转让交易完成后，豫园股份计划未来6个月内继续减持5%以上金徽酒股票。

　　作为一个“投资捕手”，复星通常会通过财务投资实现不菲收益。不久之前，豫园股份拟以11.57亿元清空其持有的泰康保险集团股份，豫园股份称该笔出售有利于优化公司资产及财务结构，有利于公司把更多资源聚焦于主营业务及发展战略。

　　管中窥豹，不仅是豫园股份，复星国际亦在调整其投资策略。9月2日晚间，根据复星医药公告，复星国际旗下的复星高科技计划通过集中竞价及大宗交易方式减持不超过公司总股本3%，价格根据市场价格确定。按9月2日收盘价40.21元/股计，此番减持复星可从中套现约32.21亿元。

　　减持计划完成后，复星高科技持股比例将从37.82%降至34.82%，复星高科技及其控股股东复星国际有限公司合计的持股比例将降至35.04%。

　　不仅于此，9月5日收市后，复星国际以每股8.57港元出售2800万股复星旅游文化股份予第三方，这一价格较当日收市价10.08港元折让约15%，集资约2.4亿港元。受消息影响，复星旅文6日早盘股价大幅走低，当日报8港元，收跌20.63%，最新市值99.2亿港元。

　　观点新媒体获悉，“复星系”产业资本版图繁杂，A股市场就有包括复星医药、豫园股份、上海钢联、海南矿业、南钢股份、金徽酒及舍得酒业。而港股市场上，则有复星国际、复锐医疗科技、复星旅游文化集团、复宏汉霖。

　　今年以来，郭广昌便频频通过上市公司密集套现海南矿业、青岛啤酒等投资组合，加上复星医药减持，“复星系”今年套现金额已超百亿。

　　业内普遍认为，复星系密集减持，是需要回流资金增加流动性。确实，在目前市场环境中，现金流确实占据更为重要的位置，强大如华为，也称未来三年将“活下去”作为最主要纲领，从追求规模转向追求利润和现金流，全线收缩和关闭边缘业务。

　　根据半年报，截至6月末，复星国际总债务占总资本比率为56.8%，较去年末上升3个百分点，现金、银行结余及定期存款为1176.5亿元。总有息负债约2612亿元，其中一年内到期计息银行及其他借款约1237亿元，比年初增加约184亿元，短债规模占比上升。