前4月拿地花掉2021年近9成营收 港交所“仙股”常客寻突破

　　每经记者 甄素静    每经编辑 陈梦妤    

　　不少此前鲜少被公众关注到的房企，在开年较为审慎土拍环境下，逆势扩张引发热议。

　　近两日，随着苏州、无锡两城共计23宗地块的全部成交，今年第一轮集中供地渐进尾声。据《每日经济新闻》记者不完全统计，截至5月11日，除上海、郑州、沈阳、长春外，全国22个集中供地的重点城市中，已有18个城市完成了今年首轮集中供地。

　　从城市供地节奏和房企拿地结果来看，多项数据指标较往年发生了较大变化，TOP50中近3成房企还没拿地，而除了一季度国央企+地方平台的拿地主体外，4月在多个热点城市供地开启之下，部分区域深耕的民企开始在土拍市场寻求突破。

　　TOP50房企中近3成还未拿地

　　即便各地不断出台新政策，以提高房企拿地的积极性，但仅从成交结果来看，效果或不及预期。

　　据记者梳理，2022年1-4月，房企新增货值价值与2021和2020年同期相比降幅均超60%。以TOP30门槛新增土地货值门槛来看，2022年中国金茂以81.3亿元排名第30位，而2021年、2020年的TOP30门槛分别为海伦堡的238.9亿元和正荣集团的241.6亿元。

　　头部房企在拿地时依旧谨慎。据克尔瑞，销售TOP50房企4月单月拿地金额接近1000亿元，环比上涨127%，但同比依旧下跌69%。整体来看，前4月有超过3成TOP50房企未拿地，市场下行、资金紧张带来的投资压力并没有随着部分城市土拍火热而好转。

　　梳理过往信息可知，相较过去两年，今年1-4月房企拿地权益金额大幅下降和部分房企排名提升，均与城市供地节奏有很大关系。今年多城首轮供地数量明显下降，以福州为例，今年首轮供地宗数相较去年底时减少12宗，武汉则减少近40宗。

　　不过今年首轮供地中也有以量换取成交的城市。比如杭州，在今年首轮集中供地有60宗涉宅地块，累计出让金额827亿元，而去年最后一次出让的35宗地块揽金近800亿元。这意味着，在2022年首轮供应中，杭州以量换价的供地策略取得了一定成果，既完成供地目标，又减轻了参拍房企的资金压力，为小规模房企增加土储提供了机会。

　　但今年以来多地土拍政策明显有让利房企趋势，这是否会令房企更倾向从招拍挂市场拿地，从而减弱对旧改、收并购等形式的关注？

　　5月10日，合一城市更新集团董事总经理罗宇在接受记者面访时表示，土拍变化对旧改来讲，是会带来一定影响，但这种影响需要多方面来看。比如土拍楼面价，一直以来都会是旧改项目的对标对象。土拍如果是1万块的楼面成本，旧改起码有30%左右的优势，土拍会带动旧改价格标签的重新建立。

　　“其次，相比招拍挂配建、严格限价等规定，旧改在这方面要求相对宽松，这也使得它虽然操盘周期较长，但还能取得较不错的利润率。此外，还需考虑虽然房企都想拿热点城市热点地块，但价格触顶后摇号并非都能拿到。比如原本10家报名了某块地，最后只有一家拿到，我们更要关注的是剩下9家资金会不会外溢到旧改、收并购等。”

　　港交所“仙股”常客寻突破

　　从1-4月房企拿地金额和新增土地货值来看，一季度涌现的具有国资或地方政府背景“黑马”房企，虽然名次略有变动，但多依旧稳在前30位。

　　以中指院一季度房企权益拿地榜第6位的北京兴创投资和第9位的伟星房产为例，4月虽未出手拿地，但从拿地金额看，依旧在TOP30之列，分别排在第11位和第18位。

　　1-4月，滨江集团拿地金额为182亿元，几乎全部集中在杭州；一季度原本位居第20位的大家房产，以83亿元跃升至第9位；众安集团以“新面孔”身份，突然出现在百强房企拿地金额榜单第17位，拿地金额43亿元，而其去年营收仅49亿元。

　　而拿地金额和排名公布后，在资本市场上反响最大的或许还是众安集团，作为港交所“仙股”常客，投资平台上多名投资者热议与预判着其近期和未来走势。

　　近两年众安集团一改昔日固步自封作风，通过多种形式大举新增土储。2021年新增项目12个，总建筑面积约193万平方米，总土地成本111亿元；2020年新增土储达到233万平方米，同比增加677%。而2018年和2019年，众安集团的新增土储合计仅51万平方米。

　　众安集团1997年在杭州成立，核心主业为房地产开发，同时还有商业、物业服务、资本四大版块；2007年底在港交所上市，彼时是浙江省第二家在香港主板上市的房产企业，并创下浙江房企在港上市融资之最。

　　虽尝了“头啖汤”，但此后众安集团股价表现并不尽人意，股价最高仅在上市当年超过2港元，此后多年多次跌破1港元，最低时甚至跌至0.199港元。2017年底，众安集团因股价长期在1港元之下，而被称为港交所“仙股”常客。

　　受市场大环境影响，从去年来看，选择区域深耕的众安集团也并未录得较优业绩。2021年，众安集团销售额为279.25亿元，同比增加27.26%，但营收、毛利和归母净利均出现了大幅下滑，实现营收49.69亿元，同比下降33.20%；毛利14.76亿元，同比下降34.25%；归母净利7300万元，同比下降91.17%。

　　此外，众安集团分拆了旗下物业管理板块众安智慧生活，拟在港交所上市，并且已于4月底通过聆讯。招股书显示，众安智慧生活在管面积为1180万平方米，是近期递表中规模最小的物业公司，营收对母公司依赖程度较高。

　　5月9日，58安居客房产研究院分院院长张波接受《每日经济新闻》记者微信采访时表示，部分房企目前排名靠前，不代表其全年拿地成交量排名依然能靠前，仅仅可能是因为某个时期其所在的区域或城市有大规模土地供应，如果回归到全年来看，预计房企拿地格局面与2021年不会有太大差异。

　　封面图片来源：摄图网-500450702

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责任编辑：马婕