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2024年,商品房成交规模降至10亿平方米以下,降幅较2023年全年收窄1个百分点左右。
从季度数据走势来看,得益于中央部委“严控增量、优化存量、提高质量”等稳市场举措的推进,以及地方主管部门的积极落实,2024年行业销售基本走出了“筑底曲线”。
在行业全面去库存主基调之下,新开工、竣工面积持续下降,与此同时,房地产开发投资规模同步下降,全年下降10.6%,不过绝对量仍在10万亿水平,这意味着房地产仍是全国经济发展的重要支柱产业之一。
展望2025年,基于“止跌回稳”的政策持续落地,需求侧信心逐步恢复,年初交易量、房价、竣工等指标有望持续向好,整体来看,行业正在进入新平衡周期,全年商品房销售有望企稳。
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国家统计局数据显示,2024年全年商品房销售面积、金额为9.7亿平方米、9.7万亿元,同比分别下降13%和17%。
这一数字与“丁祖昱评楼市”年度发布会上的判断基本一致,商品房销售规模降至10亿平方米以下,且已经历了连续三年下降。
对比往年数据来看,商品房销售面积已经回到2009年,商品房销售金额则回到2015-2016年。
鉴于中国城镇化发展仍在上升阶段,且大量住房改善需求仍未得到满足,测算现阶段全国商品房年增量需求规模,保守值仍应在9-10亿平方米左右。
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从季度走势来看,2024年行业销售走出一条“筑底曲线”。
一季度销售成交同比降幅年内最高,市场表现不及预期。一季度商品房销售面积同比下降19.4%,成交金额下降27.6%,降幅均为年内最高。二季度政策面明确转向去库存,市场信心有所回暖。商品房销售面积和销售金额降幅分别收窄0.8个百分点和4.9个百分点。三季度成交环比周期性回落,同比降幅持续收窄。四季度政策面明确“止跌回稳”,商品房销售金额、面积同比降幅的逐月收窄。
随着新房销售表现的持续转好,2025年行业有望正式步入销售回稳、信心修复的新周期。
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与行业规模同步下降的还有房地产开发投资,全年开发投资额保持10万亿元水平,同比下降10.6%,开发投资规模连续三年下降,回到2017年水平。
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值得注意的是,对比销售规模来看,年内房地产开发投资持续高于商品房销售金额,行业出现了“负现金流”。
上一次则出现在2014年前后,当时行业同样面临着成交规模的阶段性回调,不同的是彼时行业仍处于上行周期,市场信心在2015年快速恢复,2016年后开发投资也再度提速上行。
今时不同往日,在行业各项指标全面企稳之前,预计房地产开发投资还将持续下行一段时间。
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行业销售规模已连续三年下降,库存压力将成为大多数城市面临的挑战。
不过,行业库存指标在2024年出现实质好转,新开工面积加速下跌,行业狭义库存规模加速收窄,再加上四季度以来销售指标的向好,行业正在大踏步进入新的平衡周期。
若稳市场政策能够持续发力,成交规模持续趋稳,预计2025年下半年核心城市房价有望全面止跌趋稳,届时行业长期库存压力虽然仍在高位,但从需求面来看,市场将完成阶段性的短期调整,购房者信心也将迎来实质性的恢复。
具体来看:
第一,2025年商品房销售有望企稳,预计全年面积、金额止跌持平。2024年下半年以来,随着一二手房交易链条逐步恢复,再加之房企提高品质带来的推动,一手房成交占比持续上升,2024年10月、11月全国商品房网签连续两个月同比上升。随着居民购房预期的恢复,若2025年行业新增住房需求能够平稳释放,预计全年成交规模有望停止近三年的持续下探趋势,正式迎来规模筑底。
第二,行业资金面持续改善,支持竣工面积同比小幅增长。得益于中央稳市场政策有力推进,行业融资面持续改善,加之超长期特别国债的推进实施,预计2025年行业竣工面积有望实现5-10%的小幅增长。
第三,去库存仍是现阶段首要任务,叠加宽松货币政策减轻地方财政压力,2025年新开工仍可实现一成左右降幅。行业需求端虽见向好趋势,但基于巨大的行业库存压力,在较长的一段时间内,“严控增量”仍将是行业发展的主基调之一。结合2024年12月政治局会议表态来看,2025年将执行适度宽松的货币政策,在更为宽松的债务指标限制下,地方财政压力的减轻,可支持新开工规模继续下降,在供给侧进一步减量提质,拉大新开工与新房销售的差值,推动行业加速去库存。
第四,与库存压降同步,开发投资还将延续一成左右降幅。目前需求端信心企稳,新开工、竣工面积也有望止跌,但在开发投资方面,受行业整体库存规模下降影响,随着施工规模的持续下降,预计开发投资还将维持一到两年时间的下降。扣除2015-2021年间行业销售规模持续上升的因素影响,估算稳定期下的行业投资销售比应当在75%左右。若未来商品房年成交金额能够稳定在10万亿元附近,目前的行业开发投资还有一定的下探空间。
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