地方欠开发商的钱,也该还一还了

地方欠开发商的钱,也该还一还了
2025年01月16日 17:01 市场资讯

每逢春节之前,很多企业的主要工作就是要账,把“活干了,但是还没结账”的钱要回来。最近大环境不好,要账更难。不过,很多被欠钱的企业表示,就算再难,也要硬着头皮上,把钱要回来,毕竟手里没钱,没法过年。

只有一类企业对要账表现得比较“超然”,那就是开发商。倒不是因为他们仍然财大气粗,要不回来无所谓,而是欠钱的债主惹不起——基层地方政府。

不久前,碧桂园在兰州拿了块地,市场一片惊愕:碧桂园不是化债保交楼是天字第一号要务么,怎么还有钱拿地?吓得碧桂园赶紧出来解释,这块地虽然是招拍挂拿下来的,但其实不用付钱,是地方政府拿来抵债的。

当地的朋友说,这块地紧挨着碧桂园在兰州的几个项目:海德郡、诺丁山、约克郡等等,光看名字,还以为是在英国。

碧桂园这种大房企到兰州这类城市投资搞开发,一般都是大包大揽,把项目周边该不该自己干的事儿,先干一遍,其中主要是一些基础设施建设。毕竟自己要卖房,周边环境搞不好,房子不好卖,以当时的逻辑,垫钱搞建设也不算吃亏,地方政府早晚都能把钱还上。

后来的事大家都知道了,一些基层地方政府财政也很紧张,就只能先欠着。开发商不能大张旗鼓去要债,只能不断协商。后来房地产急转直下,开发商们又多了个哭穷卖惨的“资本”——这不是装的,确实快活不下去了。

即便是这样,也少有开发商敢和欠自己钱的基层政府“撕破脸”,更难有人为要债和基层政府对簿公堂,牙打碎了只能往肚子里咽。

好在基层政府一般都是有大局观的,奉行法治化、市场化的原则,债不能总是欠着。奉行法治化、市场化的原则,自己手里有什么资产可以先拿出来商量抵债,土地的价值虽然大不如前,但对开发商而言,好歹是生产资料,还是有用的。

所以碧桂园很有高度,没有简单认为“欠债还钱,天经地义”,而是把这视作基层政府对自己的“支持”,是“政府全力支持企业化债和保交房的举措”。

这种格局,没得说,但也足以体现如今很多开发商的困境,毕竟自己的债主催着自己还债的时候,无所不用其极,丝毫不客气,还不出钱,破产清盘恐怕就要听天由命。都是欠钱,都是要债,反差着实太大。

碧桂园在兰州拿到的这块地,成交价1.5亿,这个数额其实不算大。

融创前些年在某个地级市搞开发,和基层政府签了个协议,一共ABDE四块地,融创的下属公司一共垫款15.56亿。协议中应该约定了达成某些条件后,向融创返还资金的内容。但是,到今年11月,融创除了2018年上半年收到1.1亿,以及2.9亿应退资金收到了一份《资金确认书》外,“剩余垫付资金尚未达到合同约定的支付条件”,直白点说,就是剩余的钱,还都没有收到。

融创也没什么办法。

这几年,基层政府的财力都比较紧张,还要搞很多的基本建设,还要有很多必须的民生保障支出,确实是难。其实,开发商也挺有大局观,只要能忍也就忍下来,不过,总有忍多了就要命的情况。

华夏幸福(2.580, -0.02, -0.77%)就属于这类企业,到出险前夕的2020年三季度,应收账款已经膨胀到547.74亿元。而到2020年6月,排名前五的应收账款方,全部都是地方基层政府。2024年初,为了化债,华夏幸福搞了个自益型信托,装了250多亿元的债权进去,债务方绝大多数也都是最基层地方政府的各类平台公司。

河北怀来鼎兴这家基层政府的平台公司,这一家的应收款就超过50亿元。

相比市县级的基层政府,大城市的财力要好上很多,但对于开发商而言,也仍然有“账期”。2021年,在某个大城市,万科曾经折价退了一块地,这块地后来拍卖了,成交价不菲,比万科拿地的时候高了将近一倍。不过,到2024年8月,万科还没收到退地的钱。

地退了,还折了价,但退地的钱不能立刻到手,作为应收款,就只能这么挂在万科的账上,账期还不短。

前些年,总有人说开发商挣钱容易,挖个坑就卖钱。说这话的人是“只看到贼吃肉,没看贼挨打”。当基层政府还钱有困难的时候,开发商只能忍着。

我们之所以在今时今日呼吁,“基层政府欠开发商的钱,该还一还了”,是因为这不仅是道义、契约、法律等形而上层面的问题,还有更多潜在的现实问题。

最近两年来,开发商出险比比皆是,债权人逼债不含糊,如前文所言,还不出钱就要面临破产、清盘。开发商没胆量、没本事找基层政府“逼债”,于是,为了化债,为了充实现金流,就会在这些和基层政府及其平台公司有关的应付款上“做操作”。

比如华夏幸福,把大部分基层政府及其平台公司的应收款集中起来,装到一个自益型信托里,然后按照自己对债权人的负债额度,划出对等份额。也就是说,华夏幸福的债权人拿到这个信托份额以及对应的收益权,华夏幸福就等于还了债。

这只信托的收益,来源就是那些基层政府及其平台公司的应收款,以及对应抵押资产未来经营可能产生的收益。

这个方法,融创也打算学,目前正在进行的化债工作中,类似的操作就是融创给债权人提出的一个选项。

万科也一直精通财务运作,今年8月就把这个“退地又没收到钱”的应收款做了融资操作,引入东方资产管理公司做优先级LP,自己劣后,融资数十亿元。这个运作的实质,就是把应收账款质押融资。

以上种种操作,无一例外都有一个结果:拉长了原本只在基层政府与开发商之间的债务链条,把更多金融机构和开发商的债权方拉了进来。如果这个链条再有哪个环节出问题,风险是不是就以“系统性”的方式蔓延了?

我们假设,一家采用类似操作的房企出险,无法向自己的资方偿债,基层政府又欠这家开发商的钱没还,那么,基层政府不还钱的带来的偿付危机风险,是不是就从原本的开发商,蔓延到了以政府应收账款为质押,给这家房企融资的金融机构?

某种意义上,这就是一种风险的放大。

这几年,基层政府很不容易,财力吃紧,要做的事情还很多,时而会有无力感,这一点,开发商充分能够理解。好在时近年底之时,大规模、强力度的地方债务置换工作即将展开,基层财政、财力现状正在大幅缓解。

此时此刻,是否也能考虑一下开发商不易,如果有该还没还的钱,在不影响当地大局的情况下,先还一下?如果不能都还,哪怕先还一部分,同时再附上一个明确的还款规划也好。这样,开发商对自己的债权人也算有个交代。

地主家已经很久没有余粮了。莫说余粮,就是口粮现在都够呛了。这时候还钱是雪中送炭,对于这样的情谊,是会记一辈子的。

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碧桂园 开发商

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