行业透视｜中东资本，正抄底房地产？

导语

单凭中东资本引入的消息，虽然能够暂时提振股价，但市场信心的回归仍然要看到后续真金白银的投入

◎  文 / 易天宇

9月20日，中国奥园公告，中东投资集团Multi Gold Group Limited将成为公司新的战略投资方，并取代中国奥园创办人郭梓文成为第一大股东。消息传出次日，中国奥园股价大涨127%。这也是继万达集团引入由太盟、中信、阿布扎比投资局、穆巴达拉投资公司等组成财团后，今年第二家被中东资本选中的房企。对此，有外界传言中东资本正在抄底房地产，对于这些真真假假的中东资本背后，其真实的投资逻辑到底是什么？

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传中东资本入局奥园或引入潜在投资人

据中国奥园公告披露，中国奥园主要股东Ace Rise同意转让公司普通股予Multi Gold。转让事项完成后，Multi Gold、Ace Rise以及郭梓文在中国奥园的持股比例分别为16.48%、13.31%和16.38%，因此，Multi Gold将成为中国奥园单一最大股东，同时郭梓文将不再担任公司控股股东。Multi Gold的唯一董事及最终实益拥有人Alobeidli接替郭梓文成为中国奥园非执行董事及董事会主席。 

有相关从业人士表示，中东资本战略进驻后，将为中国奥园带来多方面积极影响，包括资金、管理经验、战略发展思路、市场信心恢复以及国际化合作等。事实上，在中国奥园官网Alobeidli的背景介绍中就有提及，“展望未来，预计Alobeidli先生将为本公司引入潜在投资人，并为本公司带来更多发展机遇。”

与其他出险房企不同，中国奥园债务重组进展相对顺利。中国奥园最早于2022年1月宣布境外债违约，时隔一年半于2023年7月交出境外债重组方案，并很快获得相关法院批准，并将2024年3月20日定为重组生效日期。按照原本计划，中国奥园境外债重组计划持有期的届满日期为2024年9月20日，但就在9月10日，中国奥园公告宣布境外债务重组计划的持有期延长至2025年3月20日，债务重组生效后的工作也从六个月延长至一年。对此有市场解读，重组的延期或是迫于资金压力，或是债权人压力。20日，中国奥园宣布引入中东资本战投，股价大幅提振，体现了市场信心部分回归，有利于债务的化解。

02

并购方背景并不清晰后续发展需谨慎观察

但从中东资本的角度来看，此时入局出险房企有些令人费解，因为投资风险相对较高。中国奥园资金面压力大，仍处于资不抵债状态，盈利能力薄弱，未来可持续发展面临相当的不确定性。2024年中期业绩报告，中国奥园总资产1886亿，总负债1904亿，所有者权益为负值17.7亿，处于资不抵债。

在总资产中，可供销售物业达1182亿，已全部处于在建状态或竣工状态；贸易及其他应收款282亿，已计提了67亿的信用减值准备。银行结余及现金约16亿，受限制银行存款23亿，合计仅约39亿。而从流动负债来看，银行及其他借款506亿，优先票据及债券28亿，贸易及其他应付款558亿。

从以上财务数据可以看出，中国奥园仍面临相当严峻的债务压力。从盈利情况来看，2024年上半年净利润为收益221亿，主要是期内境外债务重组收益约266亿。若剔除这一影响，上半年中国奥园仍然是亏损，预计除税前溢利为负40亿。此外现金流量表中，经营活动所用现金净额为负0.22亿元，企业造血能力也未有恢复。

中国奥园的首要困难，一是如何加大去化回血，二是解决眼前的债务到期。最优解是引入增量资金，盘活企业。此前中国奥园就有传出引进广东与山东的国资战投，而此次偏偏被中东资本选中。此外，股权转让公告中的诸多细节披露十分不清晰。一是在股权转让公告中，虽然有明确的股份数量，但未披露具体交易对价。其次，战投方在公开资料中难以确认身份，尤其是收购主体Multi Gold，公告中并未有披露该公司注册地、注册时间、经营范围、注册资金，或在管在投项目等等。

目前，有明确说法的只有来自奥园集团对新董事会主席Alobeidli的介绍，年仅45岁，拥有阿联酋大学学士学位以及四个硕士学位，于科技、房地产及战略咨询多个领域拥有二十多年经验，自2023年担任Magnuvest Investment总经理。虽然在领英中能够查找到Alobeidli及Magnuvest Investment，但难以对更多信息进行确认。由于该等重要交易细节及投资方背景未有充分披露，引入战投对于企业后续发展的影响，仍有待时间检验。

03

中东资本难辨真伪抄底言论显然为时尚早

事实上，中东资本入局中国奥园的说法，并不新鲜，此前就发生过恒大汽车与纽顿集团事件。

2023年8月，恒大汽车发布公告，已与纽顿集团签订了股份认购协议，将获得首笔5亿美元战略投资（每股认购价0.6297港元），交易完成后，纽顿集团将对恒大汽车持股比例占扩大后已发行普通股总数的27.5%。此外，在满足先决条件的情况下，纽顿方面将分三笔向恒大汽车等额提供总金额为人民币6亿元的免息及有担保过渡性资金，用于恒大汽车的研发、生产及销售业务，并计划每年实现向中东市场出口3万-5万辆恒驰汽车。消息释放当天，恒大汽车股价上涨了14.1%。

根据公开资料显示，纽顿集团是纳斯达克上市的阿联酋新能源汽车第一股（股票代号：NWTN），前身名为艾康尼克，由创始人吴楠于天津创立。后于2022年6月，宣称将总部迁往阿联酋，并更名为纽顿集团；并于此后11月于纳斯达克上市，高管多为华人，并非网传的中东资本。2023年10月，恒大汽车公告，战略投资方纽顿暂停了过渡期的资金支持；2024年1月恒大汽车公告，于纽顿之间的股份认购协议及债转股认购协议均已失效。

虽然部分中东资本难辨真伪，但不久前，入局新达盟的阿布扎比投资局却是著名的中东主权基金，但没有任何迹象表明其正在抄底中国楼市。根据美国主权财富基金研究所（SWFI）全球主权基金总资产最新TOP10排名中，中东主权基金共有4家，而阿布扎比投资局位列第四，总资产规模为中东地区第一。

据悉，阿布扎比投资局主要投资方向，是北美及欧洲在内的发达地区，亚洲发达地区投资比例大概在5%至10%之间，新兴市场大概在10%至20%之间。而从资产类型来看，主要为成熟及新兴市场的股票及政府债券，而房地产领域投资比例仅为5%至10%。

不仅投资布局份额较小，据阿布扎比投资局官网2023年10月发布的2022年回顾中，在房地产相关投资建议中并未有提及传统住宅开发，而是对中国地区的数据中心及城市物流业务显示出了兴趣，尤其是物流领域，“预计，在城市化和电子商务增长，以及对稀有工业地块需求增加的推动下，该行业未来几年预期表现良好。此外，通过升级和重新定位现有物业来提升价值，物流业务在运营上仍能适应经济周期。”

事实上，除去2024年3月阿布扎比投资局投资新达盟，以及2024年9月卡塔尔投资局入局华夏基金（中国第二大公募基金），近期鲜少有看到中东主权基金在中国的投资身影，要得出中东资本抄底楼市的结论显然为时尚早。

整体来看，不管是国有资本还是境外资本，背后的投资逻辑都是一致的，不存在亏本买卖。尤其是对于资不抵债企业，要想获得战略投资方的增量资金，先决条件一般要完成债务重组，且企业自身还需具备价值。单凭中东资本引入的消息，虽然能够暂时提振股价，但市场信心的回归仍然要看到后续真金白银的投入。无论对于哪方机构投资者，“不见兔子不撒鹰”都是基本的投资策略。

（转自：克而瑞地产研究）

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