老人离巢方案的出现，折射出市场下行期，有部分客户对于购房决策保守，不得不买的情况下，只能牺牲距离、舒适性和便利性，保证分户目标的实现。
◎ 文 / 特别观察组
七夕刚过，此次节日恰逢周末，各地民政局早早喊话，“不休息，正常登记”，也在节后第一个工作日晒出了七夕当日登记数量。
上海，七夕当天全市共有1982对新人登记结婚，同比增加644对，成为近期小高峰。“结婚”是购房的主要推动因素之一，年轻人离开父母，开启新的生活，需要一个独立的空间宣告羽翼长成。
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在上海独立需要多少钱——400万～600万元
买一套上海的房子并不容易，虽说丰俭由人，但均值也很可观。
新房市场受到今年高端项目供应增加的影响，均价上涨至7.7万元/平方米，连同23年一起计算平滑掉结构影响，粗暴估算一套普通住宅的购入价格约为630万元。
一手房：630万元/套（90平米普通住宅，23—24年8月上海新房均价70040元/㎡）
二手市场的套均价略低于新房，以24年1-8月的套均来看，购入成本430万元/套。
二手房：432万元/套（2024年上海二手房成交套均价）
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普通上海家庭房价承担情况——买得起，真的累
上海作为一线城市，头顶光环，总会让不生活在这个城市中的人产生错觉，“上海人有钱”！
“二八定律”告诉我们，普通人仍然是大多数，生活在上海现下要结婚的刚需买房家庭大概是什么样子呢？
家庭结构简单，三人一户占多数——父母+独生子女
父母——退休，退休金稳定
子女——独生子女，企业事业工作
有一定资产，但不是富豪——1套自有住房+固定存款
上海发展得很快，80、90年代就生活在这里的家庭，多数是赶上过城市发展红利的，通过动拆迁和自身努力，大部分拥有1套自有住房。
家庭储蓄方面，根据中国人民银行发布2022年人均住户存款数据，上海人均存款21+万元，粗暴估算家庭固定存款60万。
购房压力——首付就是刚刚够，还贷压力“让人心累”
首付压力：24年5月上海新政，最低首付款比例调整为不低于20%，按照400万-600万元/套的成本，首付80万-120万≈4—5人存款（1.5个家庭）
房贷压力：按首套房3.4%，扣除首付后，贷款320万的组合贷款，月供14041元≈1个职工+1个退休工人的月收入（23年上海职工平均工资12307元，2023年上海人均养老金4855元）
图：组合房贷模拟
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幼鸟难飞，老人离巢
测算虽然粗暴，但说明问题，对于普通家庭来说独立的代价确实有点高。
按照以往经验，这种情况下解决方案是卖掉1套自有住房，用卖房资金置换房产给子女结婚使用。当前市场置换周期在不断拉长，房屋价值也在不断缩水。同时，“裁员”“降薪”氛围浓，个人收入不稳定，后续房贷压力亦是让人头疼。
有没有其他方案呢？
根据不正经的田野调查，浦东世博范围内某小区1栋18户的住户楼，23—24年期间有3户有子女结婚，他们的选择是老人离巢。老人购买奉贤房产，将浦东现有住房进行装修改造作为子女婚房。对于奉贤房产，3户都没有选择购买新房，2户选择了二手房，1户选择小产权房。
作出这样的选择，缓解资金压力是最大的原因。2户选择二手房的家庭，最终支出房款均未超过200万元，这个价格低于新房价格，低于现有小区二手房套均。
这样的总价下，无需卖房，家庭现有储蓄可以覆盖50%左右的房价。每月还款金额5000元左右，1位退休老人的退休金即可覆盖。最大的难题在于贷款如何解决，由于老人年纪不符合贷款要求，这个方案均是由子女购买，占用了购房和贷款名额。
不正经调查中，杨浦和虹口也有多个相似案例，老人选择离开上海市区，前往昆山花桥置业，腾挪出上海房产支持子女发展。
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——“住在奉贤虽然远，但是我们年纪大了，又没有什么要紧的事情，就是浪费点时间。只要周边能买菜，能生活就行了。现在房子也卖不掉，结婚又不能一直等下去的咯。贷款，压力太大了，吃什么，喝什么……是伐”
——“谁不想住好房子呢，但是买不起呀，看得中的都600多万来。现在这样蛮好的，就是两边远一点。手上有2套房子，万一有什么难事，也有点办法的。”
——“我现在拿不出那么多钱付首付的，还是要靠家里支持。如果置换了买，贷款每个月要还到2万，压力太大了，现在环境也不好，万一失业了怎么办。”
”
从调研访谈中，我们可以看到，这些家庭都有购房需求，且初衷都是买改善类的房子。但购房家庭中无论是老人还是子女对于资金压力都非常在意。对于未来的不确定性和高安全感需求，使得他们选择压力更小、安全感更高的方案。
对比来看，老人购买远郊/异地购房的成本，较原本子女分户购买市区住宅的预算缩减过半，对于杠杆的运用接受度也很低，大致范围为家庭收入的三成左右。
老人离巢方案的出现，折射出市场下行期，有部分客户对于购房决策保守，不得不买的情况下，只能牺牲距离、舒适性和便利性，保证分户目标的实现。
或许，这些需求是可关注的一个机会点，开发适合老年人的低总价小面积段产品，让他们不用飞得太远。
（转自：克而瑞地产研究）
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