楼市，一个重大隐患！

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楼市，迷雾重重。

今年“去库存”的轮番新政后，尽管新房微弱，但上海、北京的二手房反弹明显，部分时间段的累计成交量，创近两年新高。

然而，除了住宅，房地产还有另外一个领域，冰层更厚，那就是商办类市场！

▲坦白说，深圳甲级写字楼空置率攀升至3成，这是一个非常恐怖的数据。一般超过20%就是警戒线了，30%的数据，都超过了2008年了。而这个问题也不单纯是房地产的问题，经济恢复仍需助力。

除了深圳，上海和广州的甲级写字楼空置率其实也不乐观。2024年一季度，上海和广州甲级写字楼空置率分别为22%和18%。

至于北京，据网友发布，国贸、望京甚至金融街很多写字楼空置率一样很高，而且租金普遍腰斩，甚至不到疫情前的三分之一。

▲租金最高的国贸三期 ，每天每平租金也不超过12块，而据详细报道，北京有统计以来，平均日租金最高报价超过14块——这意味着北京写字楼租金正在创下历史新低。

值得一提的是，在北京八大写字楼聚集区中（金融街、中关村、国贸CBD、燕莎、东城商务区、亚奥、望京、丽泽），丰台丽泽的空置率又是最高的，而且这里未来还会扩建写字楼，扩展量也是最高的。

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那么，为什么会出现写字楼空置率过高这种情况？

对此，我觉得有以下几个原因：

（1）20年以前，各地区热衷搞总部经济，低价批一块办公用地给某个大企业，要求他们在未来几年里创造gdp和税收。

在楼市狂热的年代，gdp应该是轻轻松松完成了，但与写字楼招商挂钩的税收却很难完成，最终造成了写字楼供应严重过剩。这一现象典型的代表，莫过于如今的深圳前海。

（2）甲级写字楼历来最大的客户，其实一直都是各种理财公司，中植系、红岭创投、鼎益丰.....各种信托机构理财机构纷纷暴雷，直接导致甲级写字楼客户损失大半！

▲在2016年时，全国P2P公司大爆发，深圳当时发布了数据，说自己是全国P2P最多的公司。后来P2P完全消失退出，涉及资金超过1000亿，号称全国最大的P2P公司的红岭创投，以及鼎益丰等都是深圳的。

（3）地产公司和互联网行业衰退，也使得写字楼市场大幅萎缩。

房地产企业本身是建写字楼的，自然而然也会追求高大上的写字楼。但房地产行业近几年很惨，有媒体统计，2022年，57家典型上市房企就裁掉了18.6万人。到2023年，同比又减少了4.78万。

至此，员工都没剩几个了，还会追求高大上的写字楼吗？我曾经拜访过好几个落魄的房地产公司，手里拿的都是几十上百亿的项目，但人家就租在一个稍大的loft小隔间，原来的写字楼办公室早就抵出去查封了。

同样惨淡的还有互联网行业，例如阿里巴巴，一年多裁员4万人；字节去年一年裁员5万人，京东最近也发话，对有些人要不做兄弟了.....

总体而言，潮水褪去的时候，才知道谁在裸泳。以前经济高速发展，产生了大量的泡沫，也埋下了很多的危险种子，而如今，写字楼泡沫崩了，这些危险的种子也便开始发芽了。

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▲2022年全国主要城市写字楼空置率，足以说明写字楼空置已经是全国性的大问题！

然而，相比关注度极高的住宅，写字楼的“去库存”，是落寞、难有人关注的。

就在昨天，住宅新房又有点急了，XXX强调要加快收购存量商品房用作保障房。之前央行已经特批3000亿，可以带来5000亿银行贷款，用于地方国企收购存量商品房。

▲对于地方政府收购存量商品房，最难的是定价。定价过高，会导致国企资金亏损，这笔资金最终是要还给银行的；定价过低，不仅仅房企抵触心理大，更容易导致周边房价加速下跌；

而在我看来，收购存量住房作为保障房，这个政策可能只在部分城市，比如重庆长沙昆明这类，房价收入比相对低的城市有效。

为什么呢？均价一万一平的楼盘，按照6折收购过来6000一平买入，适当装修后拿来做保障房、廉租房出租，还是能够覆盖利息支出和运营成本的，或许还能有一点利润。

而四大一线城市和杭州成都这种强势的新一线，房价收入比太高，5万一平的房子打了6折还是3万一平，租金等回报很难覆盖利息和运营成本，这时候也就很难持续了。

更何况，现在上海北京等一线城市的房租租金也大幅下滑了，在此时去收购商品房，租金回报很难保证稳定。

综上，我觉得在住宅新房领域设立专项资金去收购存量商品房，短期见效虽快、但耗费资金大、资金回报风险高，或者可以想想办法，如何通过企业链条，把就业率和大家的薪资水平提升上来，最终实现企业和经济的欣欣向荣，抹掉写字楼泡沫，让大家都能有班上，都能安心上好班。

也许只有这样，才能从根本上提升大家的购房信心，最终消解房地产库存。

本文作者：陈庆

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