年报点评31｜华发股份：销售逆势增长，多元业务发展显成效_新浪财经

销售额逆势增长4.8%；营收同比增长19.35%；保持“绿档”水平，融资成本降至5.48%。

◎ 作者 / 沈晓玲、汪慧

核

心

观

点

【全年销售业绩逆势增长，沪深等地项目热销】2023年，华发股份全年实现签约销售金额1259.9亿元，同比增长4.8%，实现签约销售面积399.4万平方米，与上年同期基本持平。根据克而瑞榜单显示，全口径销售额位居行业第14位。重点一二线城市及大本营珠海项目的热销，推动业绩逆势增长。上海单城贡献超300亿元，上海静安华府、四季河滨均两开两罄，深圳前海·华发冰雪世界四开四捷，实现72.5亿销售业绩，成为深圳人才房面积、金额、套数“三冠王”。

【持续落子高能级城市，超六成土储位于一二线】报告期内，华发股份共计获取23个项目，计容建筑面积为496.8万平方米，主要位于上海、杭州、成都、苏州等一线城市及强二线城市。截至报告期末，华发股份拥有待开发土地计容建筑面积433.99万平方米，在建面积1189.08万平方米，总计储备达到1623.1万平方米。

【营收同比增长19.35%，继续实施现金分红政策】2023年，华发股份总营业收入721.45亿元，同比增长19.35%。实现毛利润130.8亿元，同比增长7.43%；毛利率为18.14%，同比下降约2个百分点。净利润34.65亿元、归母净利润18.38亿元，分别同比下降28.96%、同比下降29.58%，下降的主要原因是计提存货减值损失达到15.95亿元，较2022年增加109.95%；净利率为4.80%、归母净利率2.55%，分别同比下降3.3个百分点和1.8个百分点。2023年度公司拟向全体股东每10股派发现金股利3.7元（含税），现金分红金额占归母净利润比例为55.41%，股息率约6%。

【保持“绿档”水平，融资成本降至5.48%】截至报告期末，华发股份总有息负债1440.09亿元，整体平均融资成本为5.48%，较2022年末5.76%进一步降低。从“三条红线”指标来看，现金短债比为1.92[1]；净负债率[2]为74.2%，较2022年末下降10.3个百分点；扣除预收账款后的资产负债率[3]63.2%，较2022年末下降2.9个百分点，继续保持“绿档”水平，债务结构较为稳健。

【围绕“1+3”业务格局，推进主业与多元业务协同发展】报告期内，华发股份围绕“1+3”业务格局，以精品住宅为主业，协同发展商业运营、物业服务、上下游产业链业务。主业方面，住宅产品力继续提升。2023年4月，推出全新的优+产品体系5.0版本。2024年4月，在业内首发华发科技+新一代好房子产品体系技术标准，为中国房地产行业高质量发展新模式、新质生产力发展打造“珠海范本”。同时，迅速推出新品，标志着新一代好房子取得阶段性成果。多元业务方面，夯实优商业、物业及上下游产业链“三大支撑”。商业板块推进落地一批配套项目，全年新开集中商业30万㎡、社区商业（含底商）4.7万㎡。在做好主业配套的同时，全年完成招商面积22.9万㎡，累计介入管理商业项目111个，租费收缴率从年初的65%大幅提升至98%，经营管理水平持续提升。物管板块2023年营收17.76亿元，同比增长11.0%，收费建筑面积3144万平方米，同比增长29.0%，业务覆盖40多个主要城市。此外，上下游产业链及境外公司实现提质增效。

[1]现金短债比=现金/短期有息负债

[2]净负债率=（总有息负债-现金）/净资产

[3]扣除预收账款后的资产负债率=（总负债-预收账款-合同负债）/(资产-预收账款-合同负债)

销售

全年销售业绩逆势增长沪深等地项目热销

2023年，华发股份全年实现签约销售金额1259.9亿元，同比增长4.8%，实现签约销售面积399.4万平方米，与上年同期基本持平。根据克而瑞榜单显示，全口径销售额位居行业第14位。报告期内，实现并表回款金额846.89亿元，同比增长17.2%。

在“3+1”布局格局下，华东大区完成与北京区域整合，全年完成销售额692.71亿元，销售占比55.0%；华南大区业绩增势明显，全年完成销售额310.19亿元，同比增长85.9%，销售占比24.6%；珠海大区市场稳固，全年完成销售额191.27亿元，同比增长5.6%，销售占比15.2%；此外，北方区域全年完成销售额65.72亿元，同比增长66.9%，销售占比5.2%。

重点一二线城市及大本营珠海项目的热销，是华发股份业绩逆势增长的主要推动力。据克而瑞城市2023年排行榜显示，上海单城贡献超过300亿元，上海华发半岛华庭三开三罄，上海静安华府、四季河滨均两开两罄；横琴华发金融城销售额约75亿元，位居珠海年度项目销售榜首位；此外还有深圳前海·华发冰雪世界四开四捷，实现72.5亿销售业绩，成为深圳人才房面积、金额、套数“三冠王”。

投资

持续落子高能级城市超六成土储位于一二线

报告期内，华发股份通过公开竞拍、战略并购、股权合作等方式共计获取23个项目，计容建筑面积为496.8万平方米，主要位于上海、杭州、成都、苏州等一线城市及强二线城市。

截至报告期末，华发股份拥有待开发土地计容建筑面积433.99万平方米，在建面积1189.08万平方米，总计储备达到1623.1万平方米。

从待开发及在建土地储备分布来看，一线城市占比21.1%，二线城市占比40.4%，一二线合计占比超六成，三四线城市占比38.5%。近年由于投资集中在确定性高、支撑力强的核心城市，整体土地储备结构不断优化，利好去化的实现。

盈利

营收同比增长19.35%继续实施现金分红政策

2023年，华发股份总营业收入721.45亿元，同比增长19.35%。实现毛利润130.8亿元，同比增长7.43%；毛利率为18.14%，同比下降约2个百分点。净利润34.65亿元、归母净利润18.38亿元，分别同比下降28.96%、同比下降29.58%，下降的主要原因是计提存货减值损失达到15.95亿元，较2022年增加109.95%；净利率为4.80%、归母净利率2.55%，分别同比下降3.3个百分点和1.8个百分点。2023年度公司拟向全体股东每10股派发现金股利3.7元（含税），现金分红金额占归母净利润比例为55.41%，股息率约6%。

整体来说，保持了较强的盈利能力，在行业具备一定竞争力。此外，报告期末华发股份预收楼款达1008.18亿元，较年初增长15.66%，预收收入比（预收楼款/2023年全年营收）可达1.4倍，为营收增长提供保障。

偿债

保持“绿档”水平融资成本降至5.48%

2023年，华发股份在资金管控方面取得一定成效，不仅首单租赁住房Pre-REITs项目及类Reits次级份额转售相继落地，还顺利完成定增股权融资，募集资金51.24亿元。截至报告期末，整体平均融资成本5.48%，较2022年末5.76%进一步降低。

截至2023年底，华发股份持有货币现金463.2亿元，较2022年末减少13.08%，其中包括受限制现金8.5亿元。总有息负债1440.09亿元,其中长期负债占83.24%。从“三条红线”指标来看，现金短债比为1.92；净负债率为74.2%，较2022年末下降10.3个百分点；扣除预收账款后的资产负债率63.2%，较2022年末下降2.9个百分点，继续保持“绿档”水平，债务结构较为稳健。

战略

围绕“1+3”业务格局推进主业与多元业务协同发展

报告期内，华发股份围绕“1+3”业务格局，以住宅开发为主业，协同发展商业运营、物业服务、上下游产业链业务。

开发主业方面，住宅产品力持续提升，新型住宅取得阶段性成果。2023年4月，推出全新的优+产品体系5.0版本，产品体系进一步完善。值得注意的是，2024年4月13日，在业内首发华发科技+新一代好房子产品体系技术标准，为中国房地产行业高质量发展新模式、新质生产力发展打造“珠海范本”。4月26日，发布华发“科技+”新一代好房子新品，包括华发·横琴玺、华发·湾玺壹号、华发·天銮、华发·四季云山、华发·金湾府等“新一代好房子”项目已正式亮相，产品创新升级取得阶段性成果。

多元业务方面，夯实商业、物业及上下游产业链“三大支撑”。商业板块：推进落地一批配套项目，全年新开集中式商业30万㎡、社区商业（含底商）4.7万㎡。在做好主业配套的同时，全年完成招商面积22.9万㎡，累计介入管理商业项目111个，租费收缴率从年初的65%大幅提升至98%，经营管理水平持续提升。

物管板块：2023年营收17.76亿元，同比增长11.0%，收费建筑面积3144万平方米，同比增长29.0%，业务覆盖40多个主要城市。

此外，上下游产业链及境外公司实现提质增效。其中，华发设计公司为主业的产品力提升等多项重点工作提供技术服务，并完成69件专利申报；华实中建有效拓展港澳市场，澳门市场占有率超过30%；优生活在营门店扩至19家，总房量达5786套（13742间）。