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楼市正逐步回归不限购时代。
5月9日,两大核心城市杭州、西安同日官宣全面取消限购。这意味着,越来越多城市房地产市场向全国人民敞开“大门”。
至此,除了海南省以外,尚未全面取消限购的城市只剩下北上广深和天津5个城市。
杭州、西安之后,天津大概率也将跟进放开限购,而北上广深一线城市“小步快走”式微调还将持续。
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在成都全面取消限购之后,杭州、西安全面放开限购。
先是杭州,政策有三大关键点:
1、全面取消住房限购
2、加强住房信贷支持,同一区域无房或仅有一套且已挂牌,购房按揭贷款均按首套住房认定;
3、购房在积分落户中的赋分权重增加,买房即可申请落户。
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从内容来看,这次杭州政策调整的步子确实迈得大一些。除了全面取消限购,信贷方面首次明确只要现有一套住房挂牌,再买也算首套房。
这意味着,在杭州买房不再有社保和户籍要求,并且对于大部分改善群体来说,已没有“二套”的限制。
梳理杭州限购政策变化可以看出,从局部区域放松限购到全面取消限购,杭州用了两年。这两年的调整之路,基本可以代表重点楼市限购政策调整路径。
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杭州之后,西安也于当天下午全面取消限购政策,核心内容主要有:
1、全面取消住房限购
2、多孩家庭公积金贷款最高额度提高至现有额度的1.2倍
3、登记家庭数量与住房房源数量比例低于1.5:1的,不再实施公证摇号
4、支持“以旧换新”购房模式,允许企事业单位、社会主体购买二手房以及居民家庭登记选房后的剩余新房等
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在杭州、西安全面放开限购之后,除海南省以外,尚在执行限购的城市只剩下北上广深四大一线城市和一个天津。
全国楼市基本上已回到了不限购时代。
从主要城市解除“限购令”时间来看,上一轮全面放开限购潮是在2023年9月,彼时合肥、青岛、南京、郑州等11个城市先后放开限购,至2024年苏州、长沙、成都、杭州、西安跟进调整。
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全面放开限购的刺激作用肯定是有,但是对楼市推动作用有多大以及持续性还有待观察。
整体来看,杭州政策力度会比西安大一些。尤其是限购全面取消,首套房认定宽松之后信贷支持力度有所加大,叠加购房落户权重提升,政策对于改善需求释放以及对人口的虹吸效应也将有所增强。
消息一出,杭州中介圈先沸腾了。
一位西湖区申花路附近中介经理告诉我们:“限购放开政策出来后,我们内部同行都很兴奋”,据他介绍,首套认定标准放松后只要房源挂牌就可以算作首套,目前杭州首套首付比例最低2.5成,对改善置换客户推动作用会比较大,具体效果还要一个月后再看。
杭州上一轮调整是在3月14日,彼时二手房全面放开限购、增值税征免年限调整为2年,政策意在刺激二手房交易,同时打通置换通道,进而带动一手房市场。
我们观察数据可以发现,政策短期效果显现,但持续复苏动力不足。
先来看二手房成交情况,3月二手房成交面积78万平方米,共成交8218套,环比倍增,但同比降幅仍接近20%。4月预估成交面积将下降22%至60.5万平方米。
截至3月底,杭州二手房源挂牌量近16万套,高库存压力下,以价换量仍然是二手房市场主旋律。
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新房成交走势与二手房基本一致,新房成交面积在3月环比倍增之后于4月份环比下降近四成,成交面积同比已连跌11个月。
这也意味着,当下的杭州楼市成交节奏放缓,市场下行压力进一步加大,亟需突破性政策提振市场。
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来看西安市场情况,西安上一轮政策放宽是在2023年9月,二环以外区域取消限购,随后的三个月,西安新房成交保持在100万平方米以上,同比涨幅也在六成以上。进入2024年,新房成交节奏放缓,1月和2月成交环比连跌2个月,至4月新房成交面积为64.5万平方米,同比下降50%,至此西安新房成交同比已连跌3个月,市场进入观望期。
从库存情况来看,西安新建商品住宅狭义库存规模已达到981万平方米,按照前12个月平均成交情况来测算,去化周期已达到13.1个月,为近一年来最高点。
二手房方面,西安同样存在“以价换量”的情况,且二手房源挂牌量仍在上升。
西安市场已基本完成规模筑底,政策及经济对楼市的复苏支撑有限,中短期销售规模难回高位。
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实际上,当前楼市已进入高库存时代,楼市开启新一轮去库存,在这一背景下,过去的限制性政策将成为去库存任务中最大的掣肘。
2024年以来,一线城市和超大城市持续放松限购,但整体偏谨慎。
4月30日,政治局会议定调“去库存”后,政策调整进入活跃期。
一线城市北京、深圳率先调整,天津定向放松限购,杭州、西安全面取消限购。这轮“救市”的力度逐渐增强。
对比之前几次政策调整来看,都在短期内对市场成交略有提升,但长期效果有限,大多仅维持不足两个月的时间,并呈现政策边际效应递减的情况。
在整体观望情绪依旧浓重的市场环境下,过于谨慎的政策松绑或将在一定程度上加剧购房者的观望情绪,以期待更好的政策出台。因此相关限制性政策在一定条件下可全面放开,如限购、限贷、限价等,将会进一步放松乃至取消。
一线城市也应尽快放松限购政策,以支持刚性和改善性住房消费,尚未放开限购的二线城市“应放尽放”。
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杭州、西安全面放开限购,未来除了北京、上海之外,全国不限购时代或将到来,那么,你会买房吗?
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当前的市场现状,单一政策已经无法带来明显的行业提振,政策的下一步核心应该在于如何形成合力,比如放松限价、减免税费、进一步优化二手房置换、优化信贷政策等,未来政策还有进一步调整空间。
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