楼市调控，终于开窍了！

01

说楼市之前，先说说万科。

为什么说万科呢？因为我觉得，万科是当前地产公司里，少有的还爱惜羽毛的房企。其他的房地产公司要么都躺平了，反正虱子多了不愁；要么就是央国企，一边等着政策救济，一边继续拿着高工资高福利。

而万科呢，自郁亮宣布只领万元月薪后，退休的王石也宣布，自动放弃千万退休金。

坦白说，王石的退休金是2017年定下来的，彼时房地产向好，万科一片光明，王石在那个时候，放弃万科董事长身份拿这份干薪，合情合理。如今，虽然万科经营形势困难，但合同契约在先，本来不需要王石付出的，但王石还是选择不拿这份钱。

对此，可能还有人说，王石郁亮不缺这份钱。问题是现在的地产高管谁真正缺钱？说白了，哪怕都退休了，王石还是要脸，还是有这份责任感和荣誉感，愿意和万科休戚与共。

▲能够主动承担自己本不用承担的责任，这样的王石，在当今地产圈，真的不多了！

另外，昨天万科郁亮还宣布，除三项主业（住区开发、物业管理、租赁物业）外，将退出其他业务，清理和转让非主业的财务投资。坚决大力度推进商办等大宗资产交易，计划每年完成200亿元。同时，主动完成融资模式转型，今年已新增融资提款168亿元，平均成本3.33%，相对来说无限接近保利等低成本融资房企。

虽然按时间看，自2018年郁亮喊“活下去”之后，万科的转型可谓姗姗来迟，但总算是亡羊补牢、未为晚也！

02

说完了万科，咱们再说说最近的楼市。

最近各地楼市出了一堆政策，短期效果肯定有的。比如成都取消限购，最近这几天成都的售楼处人流量多起来了，现场还算火热。

但是，我在上一篇文章（已被删除）也说过，成都之所以不像其他城市那样对解限购毫无反应，主要还是源于它的辐射面：

在楼市权重里，成渝两城的比重是要比南京、长沙等单核城市大一些的，最重要的原因是这两个城市的成交量位居全国前列，辐射整个大西南范围，特别是成都，整个青海、西藏的有钱人都往成都跑，稍有风吹草动便能影响到更多的家庭做购房决策。

值得注意的是，当前的政策，也不像以前那样着重于扭转房价颓势，而是“顺应天命”，以去库存为主要目的。

为什么这么说呢？昨天的430大会就有提到：

“要结合房地产市场供求关系的新变化、人民群众对优质住房的新期待，统筹研究消化存量房产和优化增量住房的政策措施，抓紧构建房地产发展新模式，促进房地产高质量发展。〞

显然，对当前楼市而言，短期目标，是保交楼保稳定；长期目标，是存量房去库存，让房地产软着陆，去支柱化；

我在4月18日就说过，由于2024第一季经济增长优于预期，可能会让高层坚定增长模式转换信心，逐步摆脱经济对房地产的依赖，如今全部说中了！

03

那么，既然是去库存，还会走“涨价去库存”的老路吗？

我认为未必。

事实上，我们从北京和天津出的政策就可以看出，当前去库存的思路，其实主要是“引导”：

天津新政将河北、北京人口纳入不限购范围，一方面利用自身学区优势吸纳人口赴津、促进天津新房销售，另一方面，也是实质性完成京津冀一体化，最终利好的还是天津。

北京新政，开放大家在五环外买第三套房，本质还是人口疏解，引导大家往外走。

当然，北京内城当前是不允许开发建设的，而北京的土拍和新房库存，90%都位于五环外，从这一点上也能看出来北京五环外限购优化的合理性。

对此，还有人觉得北京放松力度小，激不起什么浪花，但是我告诉你，只要北京人口还要疏解，还要严控户口，北京就不可能实质性放松社保限购，最多把购房需求往外边引。

所以很多自媒体一开口北京调控就是调社保，我觉得这样的自媒体你可以拉黑了，他压根不知道北京调控的核心是什么！

事实上，我觉得当前管理层也知道，当前形势下，通过“涨价”去库存是不可能的，唯有因城施策，发挥各自的城市特长，合理引导购房需求去库存。

至此，可以说，这才是适合楼市下半场的调控手段！楼市调控，终于开窍了！

本文作者：陈庆

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