地产资金，回潮了！

01

最近，地产股全线暴涨，世茂昨日最高涨幅达到72%，万科涨停，很多人说是因为成都解限购导致地产预期拉升。

坦白说，在楼市权重里，成渝两城的比重是要比南京、长沙等单核城市大一些的，最重要的原因是这两个城市的成交量位居全国前列，辐射整个大西南范围，稍有风吹草动便能影响到更多的家庭。

但是，仅凭成都放开限购，我是不相信它有这么大能量能掀起地产股涨停潮的。包括前几天央行亲自下场买国债，就算是实质性的QE，也过去这么多天了，所以“买国债大放水”这个解释，也很难让人信服。

此外，对于地产股领涨原因，还有人提出了如下解释：

■1、淡化三大工程，重点转向去库存

■2、让城投公司等收购存量房转成租赁房，参考江苏模式

■3、需求政策能放尽放，放开限购，放开价格限制，契税统一调降到1%。尤其是北上深三城，有可能在五一前会出纲领性和方向性的解限购政策

■4、今天召开大会议 ，会议中可能传来大利好

对于这些猜测，我不予评议。

但我始终觉得，这一波地产股暴涨，国内地产市场和政策上的因素有，但这一次，我们的视野或许要超越国界，按照房地产资金的国际走向来看待。

02

为什么这么说？过去几年，在美国不断加息的指引下，美元非常强势，部分存款产品利率可达5.5%，美元不断回流。

与此同时，中国房地产市场处于不断收缩的状态，不仅房企借不到美元债等外来资金，自身还得不断大甩卖向外还债输送资金；

而房产各业主，也纷纷甩卖房产等“人民币资产”，兑换成外币润出去，在北上广深等一线城市并不鲜见。

▲前两天北京楼市盛传华润海淀幸福里，刚入手的新房亏本甩卖，原因就是业主出国，从资金流向看，就是人民币资产换成美元等外币资产。

而业主出国，正是链家、贝壳上很多业主挂牌的原因。

说实话，以前我看到很多业主挂牌写“出国急售”的时候，还以为只是业主的一个心理战术，用“出国”口径显得这个房子风水不错、养人之类，后来才发现原来真的有不少人挂牌卖房是为了出国。

至此，很多一二线的高净值业主，将住房等人民币资产配置成了外币资产，而这一个现象，一向被地产界的朋友忽视甚至漠视，殊不知，这些高净值业主的动向，具有极大的风向标作用。

因为这些高净值业主，如果铁了心的要出国，砸盘的时候往往比国内的其他业主砸的更狠，因为反正人都要走了，尽快回笼资金才是正事。而二手房市场又是以最低价为标尺，慢慢的，恶性循环就这样形成，“资金出国潮”其实对二手房市场是具有极大影响力的。

03

然而，凡事有始有终，“资金出国潮”不可能一直持续。最近，形势开始起变化了：

美国GDP爆雷。

美国第一季度，GDP增长1.6%，预估为2.5%，前值为3.4%。消息一出，美元，美债飙升，美股跳水大跌，全球股市跳水大跌，比特币大跌....

说实话，美国GDP暴雷，这可比企业财报暴雷杀伤力巨大，它直接影响全球经济基本面，影响经济增长预期。

而在此之前，我们听到的消息是，美国经济十分火热，非农数据十分亮眼，就业形势一片喜人......几乎所有人都没有预料到美国GDP数据会如此低下，而这，也印证了当前美国经济滞胀的存在。

至此，为了对抗滞胀，美国急需吸血。

面对中国的厚重保护层，耶伦、布林肯轮番访华碰壁，至此美国转向了好伙伴日本。近期日元的快速崩盘，背后其实是美国对日本的屠戮。

▲2021年以来，亚洲各国货币兑美元汇率走势，中国人民币贬值不到10%，日元贬值幅度远超人民币。

4月28日，日元对美元的汇率跌破158，是34年来新低。

4月29日，日元对美元的汇率跌破160，再创34年来新低。

这不是开玩笑，更不是阴谋论，我们看美元对日元的汇率，在2022年三月份美元决定加息的时候，1美元可以换113日元，现在是160日元，相当于日元贬值了41.6%。

而人民币，由于有咱们坚决的保利率支持，20年的时候，1块钱人民币能换14日元，而现在1元人民币能换21块日元了。这等于说，你拿着人民币去日本买东西，买啥都是打六折。

▲不得不说，现在去日本扫货确实挺赚。也难怪日本楼市涨得这么厉害，很多大佬的人民币坐地升值，足够“买下日本”！

同样的，日元大贬值，美元泛滥，美国资本家手里全是美金，拿便宜的美元进来换取更便宜的日元再买进低估值的日本资产，赚、大、发、了。

▲以巴菲特为代表的“美国老头”们，正在疯狂买入日本资产！

04

坦白说，一个日本，根本满足不了美国的“食欲”。“劫收”部分华人和中国资产，才是美国终极目标，为此，美国开始无底线区别对待亚裔。

就在4月初，美国联邦政府27年来首次修订族裔分类方式，其中对亚裔人口进行分类管理，引发舆论广泛关注。

尽管美国有很多理由，但把美国华人独立出来，一旦出现大的变故，部分华人富豪的资产可能要被没收一部分（参考俄罗斯富豪待遇），至此，这些华人害怕把钱继续放在美国，大量资金开始撤出美国。

事实上，在此之前，美国已经薅了很多华人羊毛：

2022年，郭姓商人被抓，涉嫌诈骗，罚10亿美刀。

2023年，币安老板赵长鹏，涉嫌洗钱，初步罚了47亿美刀，还没结案。

2024年，天上人间前老板覃辉，涉嫌斧头袭击前妻等，罚27亿美刀，认罪判6个月。

2024年，前江西首富彭小峰，20年种大麻被查，23年被告虐待工人，未结案，估计是罚45亿......

一叶而知秋，面对磨刀霍霍的美国，当下很多想要出国赴美的人已经有所犹豫，地产方面的“资金出国潮”，也就此得到一定程度的缓解。

事实上，这一波地产股暴涨，其中就有来自国外的华人资金推动。前段时间瑞银发布看多中国地产的报告，也不乏华人资金的身影。

而另一方面，当前的中国房地产资产，也确实进入了一个回调区间。

比如当前的房价，不少城市的房价，包括北京房价，目前已经回到了2016年，跌幅普遍已经达到了30%以上，也就是上一轮暴涨前的起步价。

在股市里，这个位置又叫“支撑位”，在这个阶段，房价具备一定触底反弹的基础，会反复横跳，然后才会选择方向。

地产公司方面，不少地产公司，股价跌到以前的1%，比如原先100元一股，跌到了1元一股，在华人投资客眼中，100元的时候风险极大，现在1元一股，风险不大，可以分散买入。

05 结语

汇率这个东西，低了有利于出口，但是太低，本国人民辛苦的财富就被人巧取豪夺了。

对于美国来说，美国政府存量债务已经很高，但仍压制不住财政扩张的需求，开支仍在超预期增加，美国急需他人帮忙买单。

可以说，贸易战变金融战、通过金融战吸血他国、掠夺他国财富，这是美国必经之路。

在这样的背景下，我们能够稳住，自然会有部分避险资金回流到中国这边。考虑到美元加息也是强弩之末，聪明的资金肯定会配置一部分中国资产，最近港股流动性有明显改善趋势，这可能就和日元贬值有不小关系。

当然，地产股起来了，不代表房地产销售形势就会发生逆转，但金融活络，有利于地产输血，总归是一件好事，你说呢？

本文作者：陈庆

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