年报点评28｜首开股份：销售回款率104%，投资聚焦核心城市_新浪财经

销售金额同比下降近三成，销售回款率104%，营收规模与去年持平，三道红线处于橙档。

◎ 作者 / 沈晓玲、张少贤

核

心

观

点

【全年实现销售615亿元，销售回款率104%】2023年，首开股份（维权）实现全口径销售金额615亿元，同比降低29.2%，销售回款率达104%。全口径销售面积270万平方米，同比降低15.1%；销售均价22803元/平方米，较去年末降低16.7%。在房地产市场整体下行调整的行业背景下，2023年首开股份销售目标完成率为69.9%。与此同时，首开股份全年销售回款637亿元，销售回款率为104%。

【投拓谨慎，超七成土储位于一二线城市】2023年年，首开股份新增土储规模40.8万方，新增土储拿地金额105.4亿元，拿地销售比为0.17，略小于百强房企0.21的平均水平。企业未公布可售土储，但根据已售和投资来看，预计截至2023年末，首开股份总土储未售建面约1300万平方米。从城市分布来看，首开股份的土地储备主要集中在一线和二线城市，累计占比超七成。

【营收规模与去年持平，净利润亏损】2023年，首开股份实现营业收入478亿元，基本与去年同期持平；毛利润54.9亿元，同比下降31.1%。净利润亏损59.4亿元、归母净利润亏损63.4亿元。从盈利指标来看，2023年首开股份的毛利率较去年末降低5.1个百分点至11.5%，净利率和归母净利率分别为-12.4%和-13.3%。年内资产减值损失17亿元、公允价值变动损失7.2亿元、信用减值损失8.9亿元，均对首开股份的利润实现有较大的负面影响。

【非受限现金短债比1.46，整体债务结构仍需改善】截至2023年末，首开股份持有现金229.5亿元，较2022末增加24.1亿元，其中受限及预售监管资金39亿元、非受限现金190.5亿元。非受限现金短债比1.46倍、长短期债务比6.81倍，较2022年优化。净负债率169.6%、永续债作负债的净负债率175.8%、剔除预收账款后的资产负债率72.8%，均较2022年末有所提升，仍需进一步优化以达到监管要求。

【酒店物业营收达8亿，城市更新等板块持续探索】截至2023年末，首开股份酒店物业经营等结算收入8.02亿元，同比增长26.1%，年内福州首开君澜温泉酒店全面开业，首开万科中心新增签约1.7万平米，西客站项目、京宝大厦、宋家庄福茂出租率均达100%。同时，首开股份近年来也在城市更新、长租公寓、养老与文创等领域持续探索。首开Long街获第二届“北京城市更新最佳实践”。首开乐尚系列长租公寓初具规模，已开业9家，入市房源超6000套，出租率89%。养老方面，随着管庄项目的开业，首开寸草已投入运营养老院9家，床位700余张，在院老人超500人。

销售

全年实现销售615亿元，销售回款率104%

2023年，首开股份实现全口径销售金额615亿元，同比降低29.2%，销售回款率达104%。全口径销售面积270万平方米，同比降低15.1%；销售均价22803元/平方米，较去年末降低16.7%。在房地产市场整体下行调整的行业背景下，2023年首开股份虽然已经调低了年度销售目标，以全年销售880亿元的销售目标来看，销售目标完成率为69.9%。与此同时，首开股份全年销售回款637亿元，销售回款率为104%。

投资

投拓谨慎，超七成土储位于一二线城市

2023年行业流动性压力持续，规模房企整体投资意愿延续低迷、投资态度谨慎。首开股份的投资力度也收缩明显，新增投资规模保持在低位。2023年，首开股份共新增5幅地块，新增土储规模40.8万方，新增土储拿地金额105.4亿元，拿地销售比为0.17，略小于百强房企0.21的平均水平。

企业未公布可售土储，但根据2023年企业已售和投资情况来看，预计截至2023年末，首开股份总土储未售建面约1300万平方米，按照近3年的去化速度来看，总土储规模保持相对充裕，足够支撑未来4-5年左右的开发。

从城市分布来看，截至2023年末首开股份的土地储备主要集中在一线和二线城市，按建面分别占到40%和33%。区域来看，环渤海区域占比最高达59%，其中北京占到近7成；长三角区域占比16%，中西部和珠三角则分别占到12%、14%。总体来说，首开股份的总土储整体城市能级较高、且大本营相对集中，在目前的行业形势下整体风险相对可控。

盈利

营收规模与去年持平，净利润亏损

2023年，首开股份实现营业收入478亿元，基本与去年同期持平；毛利润54.9亿元，同比下降31.1%。净利润亏损59.4亿元、归母净利润亏损63.4亿元，归母净利亏损规模较去年进一步放大。从盈利指标来看，2023年首开股份的毛利率较去年末降低5.1个百分点至11.5%，净利率和归母净利率分别为-12.4%和-13.3%。综合来看，一方面，近年来行业整体利润空间收窄、利润率走低，首开股份历史高价地块、低利润项目的结转出清拉低了利润率水平。另一方面，2023年资产减值损失17亿元、公允价值变动损失7.2亿元、信用减值损失8.9亿元，都对首开股份的利润实现有较大的负面影响。

负债

非受限现金短债比1.46，整体债务结构仍需改善

2023年，首开股份有息负债规模小幅下降至1178亿元，其中，短期有息负债同比降低15.6%至150.9亿元。截至2023年末，首开股份持有现金229.5亿元，较2022末增加24.1亿元，其中受限及预售监管资金39亿元、非受限现金190.5亿元。非受限现金短债比1.46，较去年提升0.4个百分点，长短期债务比6.81，较2022年优化。

年内，首开股份净负债率169.6%、永续债作负债的净负债率175.8%、剔除预收账款后的资产负债率72.8%，均较2022年末有所提升，仍需进一步优化以达到监管要求。

多元化

酒店物业营收达8亿，城市更新等板块持续探索

除了地产开发主业外，首开股份也有序推进物业经营板块的发展和优化。截至2023年末，首开股份酒店经营收入快速增长，酒店物业经营等结算收入8.02亿元，同比增长26.1%，年内福州首开君澜温泉酒店全面开业，首开万科中心新增签约1.7万平米，西客站项目、京宝大厦、宋家庄福茂出租率均达100%。

同时，首开股份近年来也在城市更新、长租公寓、养老与文创等领域持续探索。城市更新方面，年内首开Long街积极探索存量楼宇利用新路径，入选中国城市更新论坛“优秀案例”，获第二届“北京城市更新最佳实践”，并承办“首届北京城市更新周”闭幕式。长租公寓方面，首开乐尚系列长租公寓初具规模，已开业9家，入市房源超6000套，出租率89%。养老方面，随着管庄项目的开业，首开寸草已投入运营养老院9家，床位700余张，在院老人超500人。