提前转型的新湖中宝，正在成为后地产时代的标杆|新湖中宝_新浪财经

高科技投资已步入回报期。

撰文/ 冯婉瑜

编辑/ 高岩

面对市场的发展，赛道的改变，加快转型已成为多数房企的选择。当前，房地产行业已经步入深度转型阶段。

10月27日，国务院下发保障房14号文，即《关于规划建设保障性住房的指导意见》，提出推动建立新型的房地产业转型发展模式。

在持续推进的房企转型大潮中，新湖中宝通过提前布局战略型转型，包括高科技投资向数字经济+高端制造转型，地产业务从重资产开发向地产资产管理业务转型，整体呈稳健高质量发展态势，正在成为后地产时代的“隐形冠军”。

提前布局转型，平稳渡过行业周期

提到转型，新湖中宝是国内较早开始迈出转型一步的房企。

2019年，彼时中国的房地产市场仍处于上行发展时期，业内房企依然热衷规模竞赛。而新湖中宝当年通过向融创中国、绿城中国转让了一批位于华东和东北地区的地产项目，套现近200亿元。

这一“不走寻常路”的行为曾被外界误读为断臂求生。

然而，事实上，当时国内房市已经加速收紧，在“房住不炒”政策的影响下，当年全国商品房成交面积增速持续放缓，销售额平稳增长。房地产投资属性逐渐减弱，消费属性逐渐加强。

面对地产行业持续深度调整和信用危机的夹击，管理层的洞察力和决策力，往往是一家企业在大潮褪去时的定力。新湖中宝实控人黄伟早有准备，一直对地产采取较为克制的发展态度，在2019年便开始有意识的压缩投资，向轻资产转型，同时培育新的产业在未来逐步替代地产的主导地位。

有接近新湖中宝的业内人士表示，“黄老板的风险意识比较强，之前投资的产业就比较多，不敢全压在地产上，也不拿高价地。2019年，他认为从‘房住不炒’的政策环境看，地产的高杠杆、高周转经营模式难以为继，因此有意识的开始准备转型。”

新湖很早就开始谋划出路。从2019年起，新湖开始大规模减配地产。这些年来，新湖在土地市场上，也并不活跃。

即使在今年，新湖中宝仍旧保持此前拿地谨慎的风格。根据新湖中宝发布的2023年三季度经营数据公告，2023年1-9月，新湖中宝新增土地储备仅10.06万平方米，新增建筑面积仅22.42万平方米，其中公司权益新增土地储备5.07万平方米，权益新增建筑面积11.3万平方米。

正是凭借实控人黄伟的深刻洞察和提前布局，新湖中宝这家老牌房企才能在后续滚滚而来的房地产“地震”中平稳渡过。

2021年房地产行业出现了整体负增长，进入2022年行业整体利润率持续下降并探底，企业各项利润率指标均已降至历史最低水平。超过70%的房企遭遇了减收减利的困境，近一半的企业净利润出现亏损，超过90%的房企的净利率和归母净利率都出现了下降。

在很多房企经营现金流为负，为资金抓狂时，新湖中宝的经营性现金流，据其2022年财报，2022年持续为正，全年净流入34亿元。这也是新湖第三年经营性现金流为正。

有序退出、有序替代

目前，新湖中宝已完全明确了自身的转型方向。去年5月23日，新湖中宝董事长林俊波曾在2021年度业绩暨现金分红说明会上介绍公司战略时指出，新湖中宝的定位是地产+投资，并实施两大战略转型，即通过地产投资向高科技和先进制造业领域投资的转型和地产开发向地产资产管理模式的转型。

“有序退出、有序替代”是新湖中宝对地产板块的规划。一方面，做精做优地产开发业务。持续积累优质资源，把握核心区域市场的结构性机会。另一方面，积极培育地产资产管理业务，实现地产业务从重资产、高杠杆模式向轻资产、低杠杆模式转变。

此前几年，由于新湖中宝在公开土地市场上活跃度不高，加上在投资领域积极加码，被外界一度以为将要退出房地产行业。但实际上，这只是因为新湖中宝“手里有粮，心中不慌”。

相比其他房企的高周转模式，新湖中宝拿地“少而精”。新湖中宝的土地储备，主要集中在以上海为中心的长三角经济发达地区，早年的拿地成本较低，如今的地价已经今非昔比。而其70%的存量房地产项目，也正是处于经济活跃的江浙沪地区，其价值不言而喻。

作为最早在2001年就参与上海旧城改造的民营企业之一，新湖中宝正是通过旧改项目进入上海土地市场。

2001年，新湖接下了上海内环线以内最大的旧城改造项目之一——东新村旧改地块的安置拆迁工作，打造成为如今上海旧改项目成功案例之一——新湖明珠城；2002年，新湖又接下了当时的闸北区青-12地块旧城改造项目，历时多年推出品质项目——新湖青蓝国际。

目前，新湖中宝在上海四大内环的项目进展顺利。新湖明珠城三期四标已全部销售完毕，实现销售收入125亿元，青蓝国际二期于2021年两次开盘均完成销售，实现销售收入75亿元。天虹项目已完成土地征收，并取得建筑工程施工许可证进入施工阶段；亚龙项目亦即将完成征收。

地产业务的转型上，新湖中宝以项目管理人的身份，或以品牌输出的形式，加大轻资产业务输出力度，向有开发管理能力的地产资产管理公司转型。“重点拓展与第三方特别是国资、城投公司的合作，真正发挥混合所有制优势。通过轻资产模式重新赢得发展机会。”新湖在2022年年报中提到。

2019年开始，新湖中宝开始优化资产结构，开始向轻资产运营模式转型。2019年7月，新湖中宝将瓯瓴实业和上海玛宝的相应权益，作价约67亿元出售给融创；2019年12月-2020年4月，新湖中宝将三处资产出售给绿城中国。同时，新湖中宝还依靠公司品牌的溢价能力，在乐清、上饶等多个项目上，与第三方企业等合资设立公司共同开发，形成了多方合作出资，并由公司操盘的轻资产运营合作模式。

前瞻布局，高科技投资已步入回报期

新湖中宝自2015年起就已着手布局高科技企业的投资。2019年，新湖中宝就踏上以“增配科技、减配地产”为大方向的转型之路。

具体来看，高科技投资分为数字经济及高端制造两个领域。

据其2022年年报，目前其对高科技企业的投资累计已超过100亿元。

数字经济领域，新湖中宝持续引导传统企业向数字化转型，加速数字化企业集聚。如今已形成较为庞大的规模和体系，众多被投企业拥有国际领先的国产自主可控技术和数字化技术。

比如新湖中宝前瞻布局区块链行业，投资以构建web3.0为核心，打造未来数字生态的趣链科技；助推拥有百万集群吞吐与毫秒级延时的数据实施智能处理领军企业邦盛科技；孵化国内领先、国际一流的数码印花行业龙头宏华数科；布局深耕云原生、结合容器与底层资源松耦合特性，打造“一云多芯”信创云解决方案的谐云科技等。

高端制造领域，主要包含新能源电池负极材料、氟化工及数码喷印等两大产业链。以新湖中宝投资的宏华数科为例，这家公司的纺织数码喷印业务规模全球最大，被外界誉为数码喷印领域的“隐形冠军”。

作为重要股东，新湖中宝与宏华数科合资建立宏华百锦千印，在湖州建立时尚产业数字化绿色赋能平台。“公司将在条件成熟时，在浙江、江苏等纺织行业发达区域，将宏华新的纺织生态链进行复制。”新湖中宝在2022年年报中提到。

在新能源负极材料产业上，新湖中宝则早早地进行了布局。如2021年11月，新湖中宝中宝的新能源关键材料经营管理总部项目，就入驻了衢州海创园二期，主营新材料技术研发和销售，拟在全国范围生产锂电解液关键组成原料。新湖中宝投资的衢发瑞新能源材料有限公司，将利用衢州新材料产业聚集优势，在衢州市智造新城征用土地450亩，达产后形成年产40万吨新型高性能负极材料的生产能力。