别墅“不老盘”网签去化率一成，温哥华森林西郡股东曾套现首创置业

文/乐居新媒体 林振兴

今年，北京上新的陈年旧盘不少，除了最近李嘉诚名下的御翠园，还有中信国安（维权）府和温哥华森林西郡。

与御翠园、中信国安府的产品定位不同，温哥华森林西郡是别墅产品。时隔12年再上新，该项目的销售情况如何？

据住建委房地产交易管理数据显示，温哥华森林西郡（备案名：枫树家园）于8月27日取得预售证，推出124栋联排别墅，拟售价格最高为6.18万元/㎡，最低为5.35万元/㎡，单套总价格在1300万-1400万元。

截至11月1日，温哥华森林西郡已成交13套住宅、戊类库房，已签约面积3778.24㎡，成交均价43574.9元/㎡，网签去化率10.5%，成交金额1.65亿元。

据乐居财经查阅，温哥华森林西郡位于昌平区北七家镇枫树家园，距北五环约12公里，项目占地面积为53.6万㎡，建筑面积为44687.85㎡，总户数为124户，容积率为1.01，得房率为96%，绿地率为46.19%，建面为270-300㎡，交房时间为2026年。

另据克而瑞，温哥华森林北郡于2005年6月18日开盘，开盘套数700 套，已经售罄；温哥华森林南郡于2010年9月24日取得70栋别墅预售证，2012年3月22日取得51栋别墅预售证，2012年9月22日取得141栋别墅预售证，均已售罄。

一位看完温哥华森林项目却放弃购买的购房者表示，“看了独栋，花园倒是可以，没电梯，加装也没有太合适的地方，房子太老了外墙都需要维护。”

温哥华森林西郡项目的开发主体为北京枫树置业有限公司，成立于2002年9月26日，法定代表人为吴海涛，注册资本为8277万元，由北京中达裕丰投资管理有限公司（简称“中达裕丰”）、北京盛华四合资产管理有限公司分别持股70%、30%。

穿透可知，枫树置业二股东盛华四合背后由北京首农食品集团100%持股；大股东中达裕丰最初由首创置业股份有限公司全资持股，后来股东变更为北京海利房地产开发有限公司。

海利房地产成立于2004年，法定代表人为翁焕文，由北京光元控股有限公司和北京青创投资管理有限责任公司分别持股80%和20%。

其中，光元控股曾用名为北京首创阳光房地产有限责任公司，是一家有故事的房企。2022年11月，海南厚朴健康管理有限公司从北京首创集团手里以底价5.79亿元买下首创阳光地产46.486%股权，另一个股东为北京嘉铭科投资，持有53.514%股权。

嘉铭盈科大股东是北京汉正源投资咨询有限公司（持股48.7018%），背后是王群和翁焕文分别持股51%和49%；二股东为厚朴健康（持股10.9728%），法人代表人为赵荣海，该公司由国悦控股（香港）有限公司100%持股；第三到第八大股东为自然人，包括高玉山、桂胜春、孔令国、吴海涛、刘刚和吴立。

王群和翁焕文颇为神秘。企查查显示，王群名下还投资了北京刚伦瑞祺商贸有限公司，该公司是销售化妆品、化工产品、日用品、卫生用品。

翁焕文的投资足迹则更加丰富，还投资了北京华海华山企业咨询中心（有限合伙）、北京华兆益生投资有限公司、北京金汉投资管理有限公司、北京融通正和投资管理有限公司。其中，华海华山对外投资了北京华三医院管理有限公司，华兆益生则投资了北京华兆轩午门诊部有限公司和北京华兆益生门诊部有限公司。

海利房地产“二当家”青创投资的股东们也是一群老面孔，由杨森泉、桂胜春、北京汉正源投资咨询有限公司和翁焕文，分别持股70%、15%、10%和5%。

穿透股权后，温哥华森林西郡的间接持股情况是，北京首农食品集团持股30%，王群与翁焕文持股22.4%，国悦控股持股41%，其余6.6% 股份散落在吴海涛等9个自然人手上。

值得注意的是，吴海涛、孔令国、桂胜春、赵荣海及翁焕文，这五人与首创集团以及已退市的首创置业有剪不断的联系。

2002年7月23日，首创集团、阳光综合、首创阳光、中国物产和亿华国际等作为发起人成立首创置业。截至私有化方案公布时，首创置业的股东结构中，首创集团持有56.7%内资股，RecoPearlPrivateLimited及其他投资人合计持有35.1%的H股，中国物产和亿华国际合计持有8.21%外资股。

首创置业公布的私有化方案显示，中国物产由北京融通正和投资管理有限公司持股（简称“融通正和”）40%，首创集团持股31.53%，MarwickenPropertycorp.持股20%，另外智冠公司和兴展公司分别持股5.27%和3.2%。

穿透可知，融通正和成立于2011年，注册资本仅30万元，由吴海涛、孔令国、桂胜春、王光钰、赵荣海及翁焕文分别持股18.5%、18.36%、18.318%、17.66%、14.688%和12.474%。其中，首创置业原总裁唐军也曾是融通正和的股东之一，并于2016年退出。

另据据私有化方案，首创置业私有化价格为2.8港元/股（折合人民币2.33元/股）。私有化完成后，中国物产及亿华国际可以获得8.36亿元现金。而融通正和的这些股东也将享受这一财富盛宴。

这并不是这群人首次“套利”。据媒体报道，吴海涛、孔令国、桂胜春、王光钰、翁焕文这几人在2015年，首创集团和阳光股份的重组中，就已经出现在股东名单中。

这批人入股时，29.12%股权的对应价在9.82亿元，当2019年京基集团收购相同股权时，价格已经是14.41亿元，四年间溢价超过45%。而后，自然人股东们和首创集团一起套现离场。

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