不知道大家有没有仔细观察过今年上半年克而瑞统计的两张榜单：
一张是全行业的全口径销售排行榜
一张是上海的全口径销售排行榜
把这两张榜单摆在一起，你会发现一个惊人的巧合：
上半年，上海的TOP6房企，恰好也是行业的TOP6房企。
你可以理解为，如今行业最头部的力量都集中了在了上海这片有限的“战场”上，并且都使出了洪荒之力一争高下。
虽然大家都知道如今上海是兵家必争之地，但是如此高度集中的场面：
几乎可以说是：第一次见。
即便我们回顾看2023年，也全然不是这般模样，去年上半年可以说是招商蛇口和保利发展独领风骚，全年榜单上前排仅又多了个万科。
但今年，简直就是：天翻地覆。
头部巨型房企正式打响了决战上海滩的第一枪！
于是，我们见证了这样的“名场面”：2024年下半年第一场土拍，也是上海取消土拍限价后的第一拍，头部房企们就纷纷露出了獠牙。
TOP6的这几家，除了在风口浪尖上的万科自动潜水了，其余5家房企为了抢杨浦滨江内环内宅地，齐聚一堂、“大打出手”。
图源网络，参与杨浦地王竞拍的房企这场土拍激战60轮，最终由保利发展溢价21.18%摘下，这块地也以8.85万元/㎡的楼板价成为了杨浦新地王。
而这意味着，未来在上海的牌桌上，保利发展又率先多了一个重要的筹码。
如今这6家房企的未来争夺战，万科暂时出局，短期内将更聚焦于如何顺利度过当下的风波；其余五家还冲劲十足，不管是土拍市场还是楼市，必然都将在魔都搅动起一番风云。
有限的市场下，各个头部房企之间，火药味十足，如今上海的局势完全就是：
真正意义上的诸神之战！
01
中海
王者归来，狠招频出！
今年上半年，中海在行业的全口径销售排行榜上，历史性地冲到了第二，如今还能压中海一头的只剩下了同为央企的保利。
而在上海，今年的中海，到目前为止，几乎是无人能敌的状态，在上海大部分核心榜单上都霸榜第一。
而做到这一切，中海仅仅只拿出了三个项目。
3月，第一波顶豪入市潮中，新天地顺昌玖里512套高层房源一次性全开，近200亿货值几近日光，创下了上海乃至全国多个纪录，轰动全国；
6月27日，酝酿已久的顺昌玖里和恒昌玖里风貌别墅49套房源入市，直接挑战了魔都史上新房最高价29.8万/㎡，套均1.1亿、一向被忧虑去化难需要慢慢卖的顶豪产品，居然直接被抢疯，又是日光！
6月28日，徐汇滨江的中海领邸·玖序首开，即便和老静安新盘同台打擂，日光的神话也再度上演！232套房源狂卖66亿。
如今，市区顶豪+日光，几乎已经成了中海在上海的代名词，细细算来：
半年时间，“玖”系3盘爆卖超300亿……
虽然上半年的榜单中，日光的别墅还未被记入成绩，但中海依旧稳居第一。
憋了许久，中海终于憋了个大招，俨然一副王者归来的架势。
要知道去年中海在上海还是蓄势待发的状态，上半年榜单上不见踪影，看2023全年在上海也就卖了109亿——其中还有差不多90亿靠的是在杨浦内环内的海上和集。
简单来说，从去年下半年开始，中海就已经在强势靠高端精品战略撬动上海市场，拿出来的项目一个顶俩，又精准踩准了上海的豪宅热潮，才上演了一幕又一幕的中海封神现场。
稳住了上半年，下半年中海也已经有准备：
根据中海的预告，6月底一期刚日光的领邸玖序，8月就会加速将二期抬上场。
领邸玖序属于中海去年豪掷240亿拿下的徐汇滨江地王，总开发体量超百万方，涵盖了两宗巨幅宅地，领邸玖序属于其中一宗，地块建面约有13.23万方，14.2万/㎡的房地联动价，去掉上半年卖的66亿，算下来剩余货值还有超120亿……
另一宗宅地体量虽然不如领邸玖序，但也约7.68万方的建面，又是上百亿的货值，虽然大概率不会这么快入市，但也是个相当能充饥的储备粮。
而顺昌玖里和恒昌玖里的风貌别墅上半年也不过各自拿出了22套和27套，各自还剩了45套和110套，大概率也会分批上场，是非常强劲的后援团。
所以今年下半年，即便是其他头部房企，想要撼动中海在上海的地位，难度还是颇高的。
不过毕竟如今上海巨型房企云集，大家手里多少都藏着一些宝贝，中海接下来在上海半年，估计依旧会主动或被动地打快节奏战役。
02
绿城
开启TOP2保卫战
今年上半年，绿城在上海差不多卖了去年同期的两倍，更是在竞争激烈的市场下跃升到了上海的第二。
甚至，今年开年来，上海市区第一个日光的豪宅盘就是绿城外滩兰庭二期。
本该同样走的王者归来的路线，只可惜，中海的风头太盛，掩盖住了绿城的不少光环。
艳姐翻了下上海上半年楼盘销售TOP30榜单，绿城在闵行梅陇的沁蘭园、嘉定南翔的留香园，作为去年以来重点打磨的《繁花三章》之二也都榜上有名，成绩不算多惊艳，但是在如今非市区豪宅普遍去化难的大环境下，已经算是不错的表现。
事实上，到去年年底为止，绿城在上海还有621亿的储备货值，虽然今年尚未有补仓，但是去掉上半年去化掉的量，依旧还有超400亿的储备。
这些储备中，有位于前滩的百合园别墅，有位于虹口、和招商蛇口以及上海地产合作的弘安里别墅……不过体量都相对有限。
相较于资源核心集中在市区的中海，接下来的半年里，单纯比拼销售，绿城的劣势显然是比较明显的，想要超越中海大概率难矣，甚至很有可能会被后面虎视眈眈的一众央企们反超，所以下半年的绿城也算是开启了：
TOP2保卫战。
不过绿城手里还握着代建底牌，排行榜的比拼本来也不是最重要的。
这也是比较有意思的，上海今年最开始的销冠盘其实是位于金色中环云璟生态区的浦开云璟二期，未来这个项目的四期还会由绿城参与代建，而之前浦开在上海热卖的摩登江南就是绿城代建的，对于双方来说大概率又是双赢。
03
华润置地
底牌还未正式亮相
华润置地目前在行业的排名还是相当稳定的，去年上半年和去年全年的全口径销售额排行榜上都是第四，今年依旧是第四。
不过今年上半年，华润置地却是在上海冲到了前三。
和中海、绿城不大一样的是，华润置地做到这一步：
没有靠一个内环盘，而是在卷生卷死的上海中环，靠几个600万级的项目杀出了重围。
比如从去年开始就卖得不错的浦东川沙的观宸润府、再比如今年引起了热议的宝山中环置地中心润府……
尤其是中环置地中心润府，半年就卖了近60亿，甚至超过了不少内环内新盘的销售额，在今年上半年的表现还是非常扎眼的。
除此之外，华润置地甚至还拿下了上半年上海操盘面积的第一，算是以量取胜。
但是上半年，华润置地也仅仅只是给大家上了一道开胃小菜。
要知道，今年几家大央企都是狠招频出，中海坐拥新天地，华润置地则是背靠老城厢。
不过不一样的是，中海在新天地的牌已经出了大半，华润置地手上的牌至今还只让人看到了冰山一角。
今年4月，华润置地和南房集团合作的老城厢中轴项目——士林·润园才公布了案名，预计下半年将入市。
这个项目从2021年5月开始启动改造，迄今已经足足有三年多，艳姐从去年开始持续跟进观察，从了解到的信息看，这个项目“卷”到可怕，但同样注定会“封神”，简单说一个信息：
处在作为海派之根的老城厢，士林·润园将有103套几乎完全不一样的合院产品，甚至风格都非常多样，将涵盖中西合璧、中为西用、西体中用等各式海派建筑、甚至是江南风建筑……每一套都独一无二，每一套都堪称“孤品”、甚至可以是世代相传的“藏品”。
这个项目的定价艳姐猜测大概率会充分对标中海顺昌玖里和恒昌玖里，热度大概率也能比肩甚至是超越新天地……
所以不出意外的话，今年下半年，这个老城厢的风貌别墅也将会市场带来一点顶豪的震撼，而华润置地在上海的位次或许还能向前再迈进一步。
04
招商蛇口
痛失第一，下半年拼了？
今年的招商，大概多少是有些难受的。
要知道，招商在上海已经连任了两年老大，过去两年里成绩一直遥遥领先。
尤其是2022年，算是招商上海的顶峰时期，一年直接做出了741.25亿的业绩，第二名的仁恒和第三名的金地加起来才能比得上。
去年虽不如2022年风光，但是上半年也卖了421.7亿，全年更是达到了645.57亿，拉开了第二名的保利近百亿的差距。
今年招商虽然仍排在前列，但从稳稳的第一一下子被挤到第四，多少有些不是滋味。
艳姐观察了下，前两年，招商在上海都有过百亿级的大盘，比如2022年的虹桥璀璨公馆、2023年的公园1872。但是今年招商在上海半年时间总共也就卖了129.77亿。
不过艳姐观察了下，招商爆发的2022年，到上半年实则也才卖了180亿，排在第二，下半年却是直接卖了500多亿，才创下了一年一城超700亿销售额的光辉史。
从这个路径看，今年下半年再次复刻两年前的逆袭路，或许也并非不可能。所以现在的重点是：招商手里还有什么？
招商没有对上海的土储做过非常详细的披露，不过从今年在上海拿地的金额看，招商实际上已经是最积极的房企之一了，在上半年上海拿地权益金额榜中还以52.52亿元排在第二。
但事实上，今年上半年招商在上海也就拿了一块泗泾的TOD地块，还是今年上海土拍开场时在和华润置地的争夺战中幸运摇中的。这块地招商赶在6月就首开了，触发了积分也实现了日光。
7月开场的土拍，招商虽然没争过保利，不幸折戟杨浦，但是却联合中旅投资以31.12亿元底价摘下了宝山顾村的商住地块。
这块地基本就是为招商量身定做的，旁边就是招商在售的潘广路TOD综合体项目时代乐章，这个项目上半年还实现了30天内两开两罄，也是今年少数的非内环内热销楼盘之一。
区位示意 图源网络目前看来，潘广路一片已经小范围地被招商承包了……而这次拿地招商显然是奔着多地块联动、对潘广路TOD的商业和住宅做进一步扩容而去的。
招商现在在上海也算是靠TOD走出了独立行情，上半年打出的成绩其实都不错。但是面临的问题是：除了目前在售的弘安里，可以立马上新的项目很多都不是市区盘，所以更考验操盘能力，更需要靠量取胜。
不过非常有意思的是，今年在上海土拍市场上明显保持积极态度的招商，前段时间发了一则招标计划：主角是上海下一批次土拍中最热门、目测注定要被抢疯的徐汇滨江小米地块。
这块地非常特别，是在上海土拍取消限价后，因为怕价格抬得太高又破天荒地被限制了最高30%溢价率的“特例”，然而招商却在尚未拿到手就开始招标，或许是势在必得，这块地大概率会被抢到封顶价，打破之前的杨浦地王纪录。
更有意思的是，前段时间有市场消息称，原本由上海地产和徐汇城投共同开发的徐汇长桥项目，据说上海地产持有的60%股权已经确定转让给招商，目前也已经组建了销售团队，售价据说要冲上11万+/㎡。
如果消息属实，如果招商真的能顺利拿下小米地块，那么接下来半年又会很精彩，两大TOD项目加徐汇两大项目，招商接下来还是有一拼之力的：
这决定了这位曾经的上海老大在下半年能不能继续在上海稳在前四？能不能再向前冲几名？能不能重回第一？
05
保利发展
牌面喜人，打响逆袭战？
如今，只要不算中建系大家族，保利发展基本已经稳坐行业老大。不过，今年上半年保利发展在上海的业绩却是呈现了相反的状态：在头部的几家房企里，几近垫底了。
保利发展今年和招商也算是难兄难弟，去年的上海还是招商和保利发展两家称王称霸的局面，今年却是一下子杀出了诸多强劲的竞争对手，甚至把两家房企挤出了上半年的前三。
所以对于如今的保利发展来说，和招商一样，手上的王牌越多越好。
7月鏖战群雄摘下杨浦地王时，保利发展还特意发了海报，上书：
布局杨浦、传续滨江。
从某种程度上来说，保利发展上半年的业绩虽然些微落后了几步，但是手里优质的明牌是相当多的，在上海基本上都是重点布局滨江两岸和苏河沿岸，在“黄金S湾”都已经整整布局了高达8个“天字系”项目。
保利发展“一江一河”布局示意图今年上半年同样燃爆了市场的世博滨江顶豪保利世博天悦，最近二期也已经过会，加推了2栋楼172套房源，统共63.6亿元的货值，销售基本不用愁。
如今又有杨浦地王助力，大概率也会是天字系项目，按如今杨浦滨江的热度估计也是不愁卖的。
事实上，今年保利发展在杨浦滨江也是第二次落子了，4月时就已经摘下了平凉风貌项目45街坊，而据目前的市场消息看，这个项目保利发展也会再次展现高效高质量的“1346”（6个月开盘）开发速度，最近就将开放售楼处，入市时间说法较多，但基本能确定会在今年入市。
这块地体量不大，总共就两栋8层洋房和大约40套风貌别墅，网传定价分别在12.2万元/㎡、18万元/㎡左右，风貌地块可能尚需要时间打磨，但至少洋房可以抢一波流速。
至于保利发展新拿下的地王，因为不是风貌地块，难度还要低于这里，据说因为两块地离得太近，直接将用一个操盘团队，估计也会充分联动，甚至会顺应45街坊的节奏加速入市，按保利发展的效率，说不定也能赶在年底开盘。
而最近，保利发展在静安内环内的高层和风貌别墅项目永兴里开放了城市展厅，也已经离开盘不远……
艳姐回想今年年初时曾刷到过保利发展上海公司召开的2024年度工作会议暨党建工作会议，当时保利发展控股副总经理唐翔还亲自出席了会议，显然对上海公司寄予了厚望。上海公司董事长康勇和总经理傅小君也在那时给保利发展今年在上海的目标定了调，艳姐也大概整理总结了一些：
经营既要规模又要利润，管理既要效率又要质量，发展既要稳健又要创新。
还要打赢“体系升级、销售攻坚、资管破局、拓展拿地、品质提升”五场战役。
总的来说，即便不考虑排名，因为对自己提出的高要求，今年对保利上海来说还是充满了挑战的一年，今年下半年保利发展大概也不会甘心于如今的排名，必然还要争上一把。
结语：
如今看来，几大巨头房企在上海的火药味越来越浓烈了，上海楼市作为全村最后的希望，几家房企争的其实也不止是上海的排位，更是更多更稳健有保障的发展机会。
僧多粥少，时不时在土拍市场、在楼市“干上一架”也是难免的事。
不过虽然如今出现了非常罕见的市场占有率高度集中于巨头房企的情况，上海依旧有很多白马黑马房企在往前冲，整体局势相当精彩，这个我们后面会抽空再单独聊一篇，欢迎有兴趣的朋友们持续关注后续推文。
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