本文来自微信公众号“地产k线”
文/乐居财经 魏薇
近两年来，民营房企拿地总量骤减，国央企成为土地市场的托底者。
10月11日，广州迎来了一场紧张的土拍，中铁建地产从8家房企中脱颖而出，以上限价59.8亿、溢价15%，摇中天河牛利岗北街以西地块（梅花铝厂地块）。
折合达5.27万元/平方米的楼面价，让其一跃成为了广州第四贵的地块。
同一天，在另一个一线城市上海的第三批土拍中，经过70轮的激烈竞价后，招商蛇口以73.86亿元摇中浦东新区宅地，楼面价3.93万元/平方米，溢价率10%。
行业的持续承压之下，部分“钱紧”的国央企却显得有些有心无力。
10月10日，首开股份（维权）披露2023年9月销售简报。今年前9个月，首开股份签约金额下降30.89%，实现签约面积169.84万平方米，同比降低27.31%。
与销售业绩一同公布的，还有其在土地市场的成绩。近两月，首开股份无新增土储。与之形成对比的是，首开股份近一段时间频繁挂牌旗下项目。
就在同一天，首开股份就将首开瑞泰商业管理有限公司100%股权和相关债权挂牌转让。该公司成立于2022年9月5日，经营范围包含企业管理、物业管理、工程管理服务等。
这是首开股份，今年以来已多次转让旗下资产中的一次。
另一方面，首开股份依托国资背景发行多笔债券进行融资。
几天前，首开股份披露2023年度第七期中期票据募集说明书，债券拟发行金额12亿元，发行期限为3年，无担保，债券利率为固定利率，募集资金拟全部用于偿还发行人到期债务融资工具的本金及利息。
亏损扩大与投拓减弱
2022年，首开股份实现营业收入479.2亿元，同比下滑29.32%；归母净利润-4.61亿元，同比下滑274.81%。这也是首开股份自2001年上市以来的首亏。
2023上半年，亏损还在继续，期内实现营业收入194.01亿元，同比增长173.12%；归母净利润却录得-19.06亿元，相比上一年中期的-14.24亿元，亏损扩大。
财报显示，2023上半年，首开股份剔除预收账款后的资产负债率72.16%，净负债率156.65%，现金短债比1.21倍，仍踩两道红线。期内，该公司一年内到期的非流动负债186.7亿元，其中117.21亿元为一年内到期的长期借款，占比超过六成。同期，首开股份的现金余额225.66亿元，较上年同期持续下降。
资金紧缺之下，首开的投资力度似乎有所收缩。2023年以来，首开股份参与了北京、上海、广州、杭州、成都、武汉、厦门等高能级城市的公开市场土拍。从结果来看，今年上半年，首开股份以底价获取北京市昌平区南邵镇一宗纯商品住宅地块，地上建筑规模10.82万平方米。
北京是首开股份的大本营，截至今年中期末，首开股份土储中环渤海区域占比最高达58%，其中北京占到近7成。
进入下半年，首开股份7月下旬曾在5天内拿下3处地块，但北京依然是主要战场。
7月20日，首开股份在北京土地市场以总价31.97亿元+现房2.3万平方米摇号，摘得昌平区沙河高教园区四期（二）地块土地一级开发项目相关地块，项目占地面积6.15万平方米。
一天后，以12.65亿元在厦门土地市场竞得2023P07号湖里区马厝地块，项目占地面积0.89万平方米；7月25日，又以22.82亿元拿下北京市顺义区顺义新城第1街区地块，成交金额22.82亿元，溢价率0.53%，未来销售指导价为4.6万元/平方米。
只不过，自8月9日发布7月销售简报以来，首开股份再没有新增土地储备。
加速资产出售
拿地减缓之外，连续挂牌出售资产是首开股份近段时间带给外界最显著的标签。
就在10月10日，据北京产权交易所，北京首开瑞泰商业管理有限公司100%股权及相关债权挂牌转让。据该公司2023年08月31日财务报表，营业收入2853.99万元，营业利润951.01万元，资产总计13.7144亿元，负债总计13.3594亿元，所有者权益3549.25万元。
而这前一天，首开股份公告了转让北京联宝的相关进展。据悉，北京联宝分别由首开股份、香港皓年持股61.5%、38.5%，该公司现主要业务为租赁经营北京市朝阳区联宝公寓项目。出售联宝公司61.5%股权后，首开股份可实现所得税前利润约3.5亿元。
值得注意的是，北京联宝已经多次被摆上货架。早在2022年8月，首开股份董事会议就通过议案，拟挂牌转让北京联宝全部股权。去年12月，北京联宝二上货架。2023年9月28日，公司征集到意向受让方一名，但首开股份并未公布具体信息。
首开股份指出，北京市朝阳区联宝公寓项目自持经营多年，租金收入涨幅不大。若公司继续持有经营，带来的利润和净现金流有限，未来增值潜力较小，对其进行转让有利于快速回笼资金，优化公司财务状况。
更早前9月25日，首开股份发布公告称，拟挂牌转让旗下两家全资子公司100%股权及债权，分别为北京首开云锦铂郡商业管理有限公司和北京首开云锦璞瑅商业管理有限公司。
首开股份方面表示，铂郡商街、璞堤商街自持经营多年，租金收入涨幅不大，带来的利润和净现金流有限，未来增值潜力较小，对其进行处置有利于快速回笼资金，优化公司财务状况，有利于公司的可持续发展，符合公司和全体股东的利益。
资产处置之外，首开股份也在频繁发债融资。融资利好政策下，截至上半年末，首开股份发行债券产品147亿，包括公司债50亿和中期票据97亿。9月，首开股份2023年度第七期、第八期、第九期三期中票获批，共计发行108亿元。
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