上半年物业服务观察：关联风波下的进退|旭辉_新浪财经

上市物企关联风波不休

上半年物业企业与关联方之间的财务纠纷依旧屡有发生，除了恒大物业因过往的存款质押时间仍处停牌状态外，例如，3月31日，旭辉永升服务公告称，公司核数师收到一封匿名信函，信函中载有对旭辉永升服务与旭辉控股（集团）有限公司进行的若干交易的多个指控，涉及的总金额为人民币18亿元，旭辉永升服务同日亦因无法按时披露2022年业绩而停牌。

旭辉永升服务称，公司管理层已对信函中所述的交易进行审查，并认为交易已在集团的管理账目中适当记录，且这些交易的进行具有充分的商业事实及业务理据，并按正常商业条款进行。除此之外，旭辉永升服务并未透露举报信的具体细节，但据市场消息称，主要是对旭辉部分操盘或入股的物管项目进行收购，变相进行了利益输送，此举也会导致三方项目的占比实际虚高，目前旭辉永升服务仍因无法按时披露业绩而处于停牌状态。

除此之外，4月18日，康桥悦生活也公告披露了其停牌的部分原因，其核数师通过新闻搜索发现康桥悦生活遗漏了为其母公司康桥地产提供了约3.55亿元的融资担保。

另外，5月8日，新城悦服务主动发公告披露其持续关联交易，并纠正违反上市规则的行为，主要是新城悦服务向关联方支付的约5.6亿元作为车位代销服务提供的保证金结余未偿还，并表示可酌情追认支付或由关联方对保证金的未偿还结余进行退还。

收购终止与战略收缩

6月5日，新大正公告表示将终止筹划拟以7.88亿元收购沧衡投资80%股权的事项，在公告中新大正给出的原因是：由于加期审计和补充尽职调查的进行，本次交易的进度已不及交易双方预期。而且，双方在业绩承诺延期安排等事项上存在较大分歧，短期内难以达成一致。目标企业的核心资产主要进行的是西南地区水电站物业的管理与服务，和新大正当前本身的业务内容较为契合。

但在这笔收购终止之后，新大正随即又公告表示将收购香格里拉市和翔环保科技有限公司与瑞丽市缤南环境管理有限公司，这两笔收购的规模和金额都较小，共耗资约7230万元。截至2022年末，新大正账上现金及现金等价物余额为5.89亿元，达成此前7.88亿元的收购会有一定压力，本次新大正将此前的大型收购终止转而进行两笔小型的收购可能就包含追求安全性方面的考量。

此外，保利物业还于5月31日以1311万元的代价出让了旗下保利和乐的部分股权，保利和乐是一家中国教育服务提供商，出售完毕后保利物业将不再持有保利和乐的任何股权；而苏新服务也于6月7日公告以580.8万元的代价出售其苏高新怡养健康管理49%的股权，目标企业主要从事提供养老、护理及医疗服务，出售原因是经营状况未达预期。

虽然这两笔出售的规模都相对较小，但均为物企多元化业务开拓的一部分，这两笔小型出售反映的也是物企在多元业务拓展方面的收缩。

值得一提的是，5月29日，滨江服务也公告更改了其IPO募资款的用途，拟将原用于收购物业公司及战略投资的金额变更为更新其管理服务系统、招募培养人才以及与当地政府和开发商设立合营公司，放弃收并购也是企业整体战略收缩的一种反映。

终止收购、出售旗下分业务企业股权、将并购款转为企业经营用途，上半年众多物企都采取了类似的回归保守以及整体战略收缩的手段，这也从侧面反映了行业整体温度的变化。

A股物企一季度业绩整体稳健

从A股物企所披露业绩角度来看，目前在A股上市的物业服务企业数量为6家，其中珠江股份于今年进行了资产重组，将原本的地产开发板块置出，并将物管板块珠江城市服务置换入该平台，成为了A股的又一只物业股。

截止2023年3月31日，其总签约面积约3453.8万平方米，并管理有14个体育场馆类型的项目，2023Q1的营收规模在A股物业股中仅次于招商积余。

从一季报数据整体来看，目前A股上市的数家物业公司业绩和2022年年报的情况相比有明显好转，其中招商积余表现最为突出，管理面积达到3.15亿平，Q1新签年度合同额约8.04亿元，包括南方航空物流公司、平潭综合区实验医院等，Q1营收和利润均录得30%以上的较大幅增速，仅毛利率下降约1个百分点，其他A股物企毛利率同样有不同程度的下滑。

除中天服务（维权）因2022年冲回诉讼损失导致今年Q1同比有所下行外，整体的营收和净利仍维持了正向增长，过往坏账的计提在2022年财报也已基本完成，可预见的是物管企业经营情况会逐渐好转。

于此背景下，观点指数研究院将在长期跟踪企业动态、市场发展、行业经济的基础上，结合专业的数据分析和深度研究，重点关注物业服务企业的运营能力、财务表现、发展潜力、企业及社会的影响力等几大指标，形成 “影响力指数 • 2023年度影响力物业服务企业”研究成果。

届时，相关研究成果将在2023博鳌房地产论坛现场的“影响力指数 • 2023博鳌风尚企业表现”发布仪式上隆重揭晓，近千名最具智慧的房地产业、物业服务业、金融业及商业精英将齐聚于此，见证行业标杆的诞生。

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