第一季的調整 市場下行中招商蛇口銷售、拿地趨緩

觀點網 在4月行将結束之際，A股上市房企開始陸續發布2021年年報及2022年一季報。而審計數據顯示，在行業良性循環恢複之前，企業仍面臨較大挑戰。

4月27日晚間，招商蛇口發布的一季度報告顯示，期内公司累計錄得營業收入188.01億元，同比增長48.36%；歸屬于上市公司股東的淨利潤4.44億元，同比下降33.72%。

據招商蛇口解釋，期内增收不增利主要是房地産項目竣工並結轉的面積增長，因此房地産業務結轉收入增加。但受市場下行影響，該業務結轉毛利率同比有所下降。

而這一說法，與2021年年報的表述近乎一致。

在3月下旬的全年業績會上，招商蛇口财務總監黃均隆曾表示，2017年、2018年公司拿地成本相對高，随着近年陸續結轉，毛利率出現下降。至于後續毛利率水平，由于2019年以後尤其是2020年、2021年拿地會在今年及以後進入結轉，預計毛利率水平會有所提升。

公告並未披露分行業營收數據，據觀點新媒體測算，一季度招商蛇口綜合毛利率約為21.95%，同比下降4.35個點。去年全年，該公司稅前毛利率仍為25.47%。

除了房地産結轉毛利率因素，一季度權益法投資收益及長期股權處置收益同比減少，也是導致招商蛇口增收不增利的原因。但從财報觀察，期内公司歸屬于上市公司股東的扣除非經常性損益的淨利潤僅有2.75億元，同比減少56.73%，這反映了房地産結轉毛利率受市場影響之深。

實際上，近期發布一季報A股房企中，包括美好置業、豫園股份、信達地産、世榮兆業、招商蛇口等都出現增收不增利的現象；珠江股份、福星股份、粵海置地、華僑城等營收、利潤齊降；隻有少數房企如金融街兩項指標仍維持增長，行業盈利水平普遍下跌已成為共識。

以另一家央企華僑城為例，于4月26日發布的一季報顯示，期内營業收入下降12.56%，歸屬于上市公司股東的淨利潤下降80.44%，歸屬于上市公司股東的扣除非經常性損益的淨利潤則由盈轉虧，降幅107.41%。

對此，一位房企人士向觀點新媒體表示，總的來說行業還是受疫情和宏觀經濟的影響比較大。

房地産銷售層面，今年1-3月招商蛇口累計實現簽約銷售面積201.84萬平方米，簽約銷售金額473.42億元，同比分别下降35.78%、34.54%；3月内公司銷售金額221.31億元，同比下降27.40%。

按全年銷售目標3300億元計算，一季度招商蛇口僅完成14.35%。此前該公司對投資者坦承，1-2月份市場确實還比較低迷。

同時根據貨值鋪排，招商蛇口今年預計的6200億元貨值中，一季度僅占21%；二三季度将是重要節點，貨值分别占比34%、27%，銷售量有望逐步提升。

一季度報告亦顯示，截至期末，招商蛇口經營活動産生的現金流量淨額為-33.20億元，上年同期則為-133.05億元。公司解釋，經營活動現金流有所改善，主要繫房地産項目購地及基建支出減少額超過銷售回款減少額。

觀點新媒體統計，招商蛇口一季度僅新增6個項目，建築面積78.21萬平方米，對應權益土地價款約43.68億元。相比之下，去年同期該公司僅新增項目總數便達到20個，新增建築面積逾210萬平方米。

拿地層面的收縮與年初招商蛇口制定的“以銷定投”安排有關，核心是根據市場情況以及銷售、回款情況确定拿地。尤其自去年下半年以來，房企現金流重要性凸顯，該公司也提出要在确保現金流安全及“三道紅線”綠檔的前提下拿地。

具體投資策略上，招商蛇口主要将90%的資金投入到劃定的“強心30城”，其中前10名的城市投資占比達62%，核心城市的單個城市投放接近30億元，長三角及粵港澳大灣區投資占比則達到70%。一季度，新增項目主要分布于鹽城、甯波、佛山、金華、合肥。

招商蛇口此前對投資者表示，公司的投資節奏會适度控制，市場上如果有機會就多出手，如果大家都搶就緩一緩，不是為了搶而搶。公司續稱，還将争取用更多的非招拍挂形式，獲取一些比較好的項目。

進入4月以來，招商蛇口先是聯合長城資産，與出險企業佳兆業簽署戰略合作協議，跟進洽談後者位于大灣區的數個項目（含舊改）；4月26日，該公司還與新世界中國簽署戰略合作協議，據此約定開展住宅開發、商業體改造、城市更新及舊改等領域的合作。

除此以外，招商蛇口也參與了第一輪集中供地的競拍，包括在長沙聯合麓山控股以底價2.70億元摘下嶽麓區望嶽街道地塊，以及通過搖号方式以總價13.88億元競得嶽麓區濱江新城片區地塊。

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