房价何时形成阶段性拐点？中泰证券首席分析师解读_新浪财经

　　文 | 新浪财经徐苑蕾

　　5月17日，全国切实做好保交房工作视频会议召开，随后全国多个城市相继宣布降低房贷首付比例、取消房贷利率下限等政策手段，以上海为代表等城市出现短期二手房的阶段性回暖。

　　加快楼市筑底，未来政策还可能有哪些发力空间？房价和房贷利率走势如何？现阶段是老百姓买房的合适时机吗？

　　近日，中泰证券研究所政策团队首席分析师、上海财经大学公共政策与治理研究院首席专家杨畅与新浪财经对话，对前述问题作了一一解答。

　　杨畅表示，从新房成交来看，可以算一个大账，估算当前家庭居住总面积约为599亿平方米，如按50年平均折旧，每年需要更新的家庭居住面积约为12亿平方米。根据国家统计局公布的2023年全年住宅销售面积为9.48亿平方米，或已处于超跌状态。

　　“根据国家统计局公布数据，整体房价仍在惯性运行，下一阶段能否形成拐点，关键在于需求端和供给端两者的赛跑，一是需求端的保障性需求，提升的速度能有多快，另一方面在于供给端的存量性供给，消化的速度能有多快。“杨畅说道。

　　2023年或已超跌

　　根据国家统计局曾公布的数据估算，截至2020年家庭居住总面积约为599亿平方米，而1995年-2023年合计竣工房屋面积约192.3亿平方米，这意味着在现有599亿平方米的存量住宅中，可能有超过400万平方米的存量住宅房龄可能超过30年。

　　杨畅据此指出，现有存量住宅的面积分布重心并不均衡，存在较大的可能处于前端，这就可能导致每年需要更新的家庭居住面积超过12亿平方米。

　　“从这个角度观察，根据国家统计局公布的数据，2023年全年住宅销售面积为9.48亿平方米，或已经处于超跌状态。但由于短期市场存在情绪面的扰动，很难判断何时是触底，但从中长期角度来看，恢复到12亿平方米的中枢水平仍然具有可能性。“杨畅称。

　　自5月17日以来，中国人民银行和各个地方均采取了非常积极的政策措施，全国多个省份上百个城市密集落地，宣布降低房贷首付比例、取消房贷利率下限等政策手段。杨畅认为，政策优化对于二手房成交的活跃发挥了一定的催化作用，但仍然只是局限在市场端内部进行观察，更加值得关注的是保障端的表现。

　　“我们认为这也是未来存在进一步政策加力的可能空间，尤其是5月17日会议提出的‘商品房库存较多城市，政府可以需定购，酌情以合理价格收购部分商品房用作保障性住房’，这在一定程度上，有望缓解市场失灵，发挥政府作为最后‘守门人’的职责。“杨畅说道。

　　房价何时现拐点

　　相较新房价格，二手房价格更能体现楼市的风向。根据国家统计局公布的数据，自2015年12月以来，70个大中城市二手住宅价格环比增速呈现出明显的“倒V”型走势，这意味着二手房价仍在下行阶段，短期止跌信号仍未出现，且低线城市的跌幅较高线城市更显著。

　　杨畅表示，整体房价仍然处于惯性运行阶段，下一阶段能否推动房价形成阶段性拐点，关键在于需求端和供给端的赛跑，一方面在需求端的保障性需求，提升的速度能有多快；另一方面在于供给端的存量性供给，消化的速度能有多快。

　　房贷利率方面，根据央行政策，目前增量房贷利率下限已经被取消。杨畅指出，增量住房贷款利率的下行空间，往往取决于银行业金融机构综合考虑自身经营状况、客户风险状况等因素后的释放空间。

　　业内对优化存量房贷利率的呼声甚高，但深圳等城市官方此前已经明确，存量房贷利率不作调整。杨畅表示，现阶段，我国绝大部分的存量个人房贷利率是以最近一个月相应期限的LPR为定价基准加点形成，LPR往往与MLF（中期借贷便利）同步变动，如果后续实际经济增速出现波动，导致MLF利率调整的压力加大，进而可能向存量浮动贷款利率进行传导。

　　刚需买房看收入

　　如何看待现阶段楼市的配置机会，杨畅认为，住宅是涵盖消费与投资两重属性的商品，其基础属性是耐用消费品，附加属性则是投资品，在此基础上需要根据住宅不同的属性予以差别化对待。

　　杨畅表示，如果将住宅看作消费品来进行配置，通过购买住宅寻求基本居住功能，比较适合采用收入与支出两个维度的比较进行判断，尤其是自身收入与购房成本之间，能否在中长期具有比较稳定的关系，收入水平能否覆盖因为购房产生的各类成本，是否购房需要结合自身收入水平和购房支出形成判断。

　　如果将住宅看作投资品来进行配置，杨畅则谈到，需要比较投资收益水平。“有一个很简单的指标是租金房价比（一年产生的租金与住宅总价的比值），现阶段资产价格有回落压力，通过将租金房价比这一指标与其他资产的收益率进行横向比较，可以作为一个参考标尺。”

　　“在楼市配置过程中可能产生的加杠杆行为，背后的逻辑是对未来一段时间的收入在当期预支，是否加杠杆取决于对未来收入预期的稳定性的判断。”杨畅说道。