10月，房地产市场呈现一线城市韧性较强，供应大幅缩量下，成交环比由降转增，市场热度略有回升；二三线城市稳中有降，不同城市分化加剧。土地市场，房企投资拿地热情一般，整体成交量价齐跌，溢价率创历史新低。
政策盘点
一、中央“两个维护”维稳市场，房地产信贷环境或将边际改善
9月底，中国人民银行货币政策委员会2021年第三季度例会中，央行首次指出要“维护房地产市场的健康发展，维护住房消费者的合法权益”，随后，中央多次释放稳楼市信号。10月，中央更是频繁发声，持续释放维稳信号，稳定房地产市场预期。
受房地产调控政策、信贷收紧、部分企业债务违约等因素影响，购房者置业情绪明显降低，房地产市场调整态势显著，进一步加剧了房企的资金回笼压力。监管层要求金融机构要准确把握和执行好房地产金融审慎管理制度，保持房地产信贷平稳有序投放。刘鹤副总理表示“合理的资金需求正在得到满足”。四季度，房地产信贷政策会边际调整放松，房地产信贷投放将有所改善。从需求端看，合理住房个贷需求将得以满足，信贷审批时间缩短，利率有所下调，房地产需求释放，市场销售有望得以改善。从供给端看，一方面，房企合理融资需求将会得到满足，融资困难一定程度上将得到缓解。另一方面，销售改善，也有利于房企销售资金回笼。
二、房地产税试点工作或将加速落地
10月15日，习近平总书记在《求是》发表文章《扎实推进共同富裕》，进一步强调“积极稳妥推进房地产税立法和改革，做好试点工作”，在扎实推进共同富裕的当下，房地产税或将在规范和调节高收入中发挥更加重要的作用。
10月23日，为积极稳妥推进房地产税立法与改革，引导住房合理消费和土地资源节约集约利用，促进房地产市场平稳健康发展，第十三届全国人民代表大会常务委员会第三十一次会议决定：授权国务院在部分地区开展房地产税改革试点工作。《决定》授权的试点期限为五年，自国务院试点办法印发之日起算。
综合来看，征收房地产税或可降低全社会对地产的依赖，试点城市短期市场成交可能受到一定冲击，房价也会出现阶段性回调。但从中长期来看，一二线核心城市仍是人口主要流入地，结合“要增加城乡居民住房、农村土地、金融资产等各类财产性收入”的相关表述，未来核心城市及区域房价平稳上涨的趋势具备较强支撑，也符合全社会总体利益。
结合当前情况，三季度全国房地产市场经历了深度调整，尽管9月底以来，调控政策已有所转向，调控及信贷环境改善预期不断加强，但市场尚未出现全面恢复，试点城市推行时点也需结合市场情况确定，预计试点城市最快可在2022年开始执行。
三、各地房地产扶持政策频出，部分城市信贷环境改善
地方层面，当前多地出台房地产扶持政策，涉及公积金贷款放宽、城市出台补贴政策、规范房价波动、预售机制调整等多项内容，均体现了在中央指导下，地方政府积极出台调控政策维护楼市稳定，避免楼市“大起大落”，提振购房者对市场的信心，缓解房企资金压力，以稳定市场预期，保障市场平稳运行。
短期看来，预计各地稳定市场的扶持型调控政策将有更多城市跟进。部分房地产市场调整压力较大、去库存压力和房企经营压力较大的城市，将基于“两个维护”要求，适度、合理地调整政策，加强对于首套住房的信贷支持，发放购房补贴、提升公积金贷款额度、降低房贷利率等，稳定购房者预期，维护住房消费者的合法权益，防止“误伤”刚需群体，同时亦为房企提供合理信贷支持。但需要注意的是，全国整体调控仍保持严紧态势，中央始终坚持“房住不炒”和“三稳”目标，调控政策存在边际放松的预期，但大幅度放松可能性很小。
市场概况
供应：上海、大连等集中放量
10月，房企推盘积极性回落，本月29个重点城市预估新增供应面积1521万平方米，同比下降3成，不及去年同期。
分能级来看，一线城市供应因上月阶段性放量，本月迎来回落：4个一线城市10月供应面积为244万平方米，同比下降4%。值得关注的当属上海，共30个项目集中入市，主要集中在浦东、奉贤、宝山，因而供应规模环比大增354%，同比略低于去年同期。
热点二三线城市供应规模持续缩量，25个监测城市10月合计供应1277万平方米，同比下降34%。成都、天津、青岛、武汉四城单月供应量突破100万平方米。不过，海口、大连、厦门等城市迎来阶段性放量，环比大增，供应量高于去年同期。
成交：一线“反弹”，二三线微跌
10月，典型城市商品住宅成交热度延续低位波动，基本“见底”，29个监测城市预计成交规模达1946万平方米，环比微降3%，同比降幅亦有收窄趋势。
分能级来看，一线城市楼市小幅回升，10月预计整体成交新房283万平方米，环比上升4%，同比下降18%，较2019年同期增长24%。上海、深圳热度延续，环比上行，较2019年同期增长均在四成以上，整体市场在“从严”的政策调控下找到了新的平衡，购房需求平稳释放。北京环比微跌2%，同比上涨16%，整体市场，成交量延续高位波动；仅广州一城伴随供应缩量，成交回调，成交增长动能略有不足。
二三线城市成交量稳步回调，25个监测城市10月预计整体成交1663万平方米，环比下降2%，降幅有收窄趋势。各城市分化持续加剧：天津、佛山、南宁、东莞等低位回升，较上月增幅显著；南京、宁波、苏州、无锡、常州需求阶段性疲软，整体成交稳步回调；徐州、福州则保持增势。
库存：多城供求改善
“金九”销售节点过后，三四线城市新盘推货量下滑，10月热点城市供应环比下滑较成交更为显著，故短期呈现供不应求。29个重点城市整体供求比略低于0.8。一线城市中北京、广州、深圳供求比下降明显，其中北京和深圳供不应求。二三线城市中合肥、长春、昆明、佛山等因供应骤降供求比低至0.5以下，仅青岛、成都和东莞继续保持供过于求的状态。
就存量及消化周期而言，多数热点城市库存积压情况有所缓解。北京、广州、福州、西安、杭州等库存面积环比均有不同幅度下降。
二手住房：厦门逆市环比上涨45%
2021年10月，二手房市场整体延续下行走势，10个重点城市共计成交257万平方米。由于全国楼市政策“严苛”，热点城市调控力度有增无减，整体市场热度降温显著。
具体到城市来看，10城环比表现普遍回落，仅厦门同比增长45%表现亮眼。同比来看，10城整体表现不及往年，超半数热点城市成交规模同比下降4成以上，深圳自年初已进入调控寒冬，同比回落73%，三季度以来杭州、青岛市场规模显著降级，同比跌幅扩大至7成以上，较之2019年同期仍有5成以上回落，其余城市均有不同程度回落。
基于近期各热点城市纷纷传出银行或将放开贷款，叠加“二手房指导价”入市以来市场已得到良性抑制，调控“松绑”后未来短期内市场或将迎来企稳回升。
土地储备
截至10月27日，全国300城经营性土地总成交建筑面积达10533万平方米，环比9月全月下降17%；成交幅数共计1878幅，环比下降11%；成交总价方面，本月土地成交总金额降至3625亿元，环比上月降36%。成交单价方面，本月京、沪、杭、汉、长等5个重点城市集中拍地，较上月明显较少，使得一二线城市成交占比明显下滑，因此平均地价降至3442元/平方米，环比下降了23%，但同比涨幅高达46%。
市场热度方面，溢价率延续上月的下滑趋势，环比减少1个百分点。各能级城市表现一致，溢价率环比均呈下降趋势。
土地流拍方面，以重点监测的城市来看，其中半数流拍地块集中在上海、杭州、长沙、西安、武汉等一二线城市，并且这些地块多为含宅地块。从区位来看，这些撤牌地块多位于城市远郊区，行业调整周期下楼市也率先转冷，项目入市去化也将成为难题。更深层次的原因是，房地产行业资金监管仍趋严，加之当前市场下行，大多数房企观望情绪浓厚，拿地积极性下滑，亦造成这些城市二轮土拍大幅降温，多宗地遭遇撤牌或流拍。
企业融资
融资总量：2021年10月100家典型房企的融资总量为367.35亿元，融资量达到历年来新低。行业调控持续下，政策以及监管在窗口指导方面对各个融资方式加大审查力度，同时受行业多企业遭遇财务暴雷影响，房企当前融资较为困难，融资量走低，至此自2020年11月份以来，房企的单月融资连续12个月均呈现同比下降。
融资成本：2021年截至10月，100家典型房企新增债券类1融资成本5.42%，较2020年下降0.79个百分点，其中境外债券融资成本达7.02%，下降1.03个百分点，境内债券融资成本4.16%，较2020年下降0.34个百分点。单月来看，10月房企融资成本5.68%，环比上升0.06个百分点，同比下降0.46个百分点。房企融资利率在2.90%-14.20%间，境内发行债券有金茂、绿城、华侨城等企业发行，利率基本在4%以下，而境外发债的企业债券发行融资成本最高达14.20%，企业融资持续分化。
企业表现：本月融资总量最高的企业为招商蛇口，融资总量约87.5亿元，主要是向境外银行申请了20亿港元的贷款和为多家子公司进行了担保。从企业梯队来看，2021年1-10月平均额最大为TOP10房企，平均融资额339.4亿元，融资总额微降3.3%；TOP31-50梯队融资总额同比降幅最大，降幅达到43.64%。成本来看，4个梯队均较2020年全年下降，其中TOP10梯队的融资成本最低，为4.25%，下降幅度为1.74pct，降幅最大。
钜派观点
钜派研究院总经理陆政先生认为，随着“合理资金需求”、“过度收缩逐步得以矫正”等措辞在官方报道中多次提及，未来政策进一步边际收紧的概率几乎不存在。这与研究院在Q3末判断“地产调控至暗时刻或已过去”相互印证。但之前行业整体过度悲观是由宏观调控、个别龙头过度使用杠杆、资本市场过度反应、地方政府为了控制风险一刀切等众多因素共振叠加所致，同样地行业恢复也需要一个过程，不可能一朝一夕。此外，近期资本市场中地产行业股票有所反弹也是一个角度。
随着房产税的逐步推进，未来经济转型、大力发展资本市场，房地产维稳同时在居民资产配置中的占比逐年下降是大趋势。
参考资料：
2021年10月中国房地产政策跟踪报告
市场月报 | 10月楼市成交跌幅显著收窄，地市继续量价齐跌
企业月报|百强10月业绩与上月基本持平，典型房企拿地总额降至新低（10月）
资本月报 | 房企单月融资规模创历年新低，珠海万达商管递交招股书（2021年10月）
土地月报 | 二轮土拍寒潮持续蔓延，三轮集中供地门槛适度放松（2021年10月）
责任编辑：蔡珺
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