尽管9月以来利好政策频出，国内房地产行业依然受到了外资的持续看空。近日，国际评级机构穆迪将中国房地产行业的评级展望从“稳定”降至“负面”，甚至一次性下调了多家头部央国企的评级展望。另一外资评级机构惠誉也同样表达了对房地产市场的悲观，其认为政策难以持续拉动销售回暖，房企交付困境和新一轮违约危机将使购房者信心雪上加霜，并预测全年住宅销售额的同比降幅将较此前预期进一步放大10个百分点。尽管对行业大势的信心严重不足，惠誉今日发布报告，却仍然确认了万科行业领先的信用评级，并展望稳定，认可万科流动性充足、融资渠道畅通、债务结构持续优化。由于担心市场恢复较慢可能影响公司销售，进而影响预期的杠杆指标控制，惠誉将万科的评级由BBB+调整为BBB。截至目前，在行业艰难形势下，国际三大评级机构标普、穆迪、惠誉对万科都仍给出了业内领先的评级。
惠誉此次确认万科领先评级并展望稳定，反映了惠誉对万科稳健基本面的看好，并意味着未来一段时间内不会再调整评级。惠誉在报告中表示，万科的评级反映了其在中国房地产开发行业中的领先地位，具有较强的运营能力和审慎稳健的财务管理，尽管中国房地产行业持续承压，但万科仍保持着强大的财务灵活性，拥有可靠的境内外融资渠道，且平均融资成本也在行业中保持最低水平。其指出，在内地房企普遍面临艰难融资环境的背景下，万科仍能在2023年1-8月发行100亿人民币债券以及获得90亿港元的离岸贷款，证明了公司强劲的融资能力，同时，万科的债务结构也进一步改善，短期有息负债占比已由去年超过20%下降至今年上半年的14%，将有助于公司维持其平均债务久期在五年左右。
分析人士认为，近几年房地产行业风雨飘摇，市场销售持续低迷，购房情绪坠入冰点，房企违约、暴雷都已不再是新鲜事，受此影响，当前外资对地产的信心前所未有的脆弱。在此情形下，三大国际评级机构仍能保持万科行业领先的信用评级，实属难得。不仅如此，数十家知名国际投行仍对万科给出了增持建议，甚至有多家全球顶级投资机构依然在用真金白银持有万科的股票，这说明万科长期以来一直坚持的稳健经营策略和对现金流安全的重视，受到了普遍认可。
事实上，据媒体不完全统计，除三大国际评级机构外，境内外共计有超400家投资机构给予了万科“买入或增持”评级，其中包括摩根斯坦利、瑞信、汇丰、星展、里昂、大和、中金、中信、广发、海通、华泰、国泰君安、申万宏源、光大、天风等超30家知名头部投行券商机构。
更难得的是，全球头部的投资机构仍长期持有万科股票，用实际行动表达对万科的认可和看好。根据公开资料显示，摩根大通、贝莱德、新加坡政府投资公司GIC等知名投资者，早在十年之前就已分别出现在万科A股或H股前十大股东名单，并长期持仓至今。
实际情况也正如各大评级和投资机构的判断，万科依然是行业稳健和安全的代表。在房地产行业前所未有的波动和调整下，万科仍保持了充足的流动性和强劲的安全韧性。截止目前，万科已保持了经营性现金流连续14年为正，今年上半年继续实现了正向的经营性现金流，销售回款率整体保持在近100%水平。根据半年报显示，万科在手资金1222亿，对短期债务的覆盖倍数从年初的2.1倍提升至2.7倍，即使剔除了预售监管资金及其他受限资金后，自由可用现金对短债的覆盖依然达1.6倍。此外，万科母公司账面自由可动用资金382亿，对2024年到期债务的覆盖倍数约为2倍。
责任编辑：王其霖
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