广发证券郭镇：地产行业估值处于历史最底部，股息回报率在历史高位，2022年具备估值大幅修复机会_新浪财经

　　今天，2021中国分析师大会暨第三届新浪财经金麒麟最佳分析师颁奖盛典正在进行。广发证券地产行业首席分析师郭镇主旨演讲。

　　郭镇认为，从新开工的角度来看，2021年和2022年两年房地产行业新开工增速都会出现下滑，这也是一个比较明显的行业见顶的信号。

　　每次地产股的投资都有比较明显的逆周期的特点，主要的因素并不是行业的量价，而主要是政策的方向。以目前的行业基本面数据来看，明年上半年的政策将会有力地支撑行业整体估值的恢复。

　　从目前的估值位置来看，地产行业仍然处在历史最底部的区间，动态估值在4到5倍之间。整体板块的股息回报率一直处在历史的高位。现在来看，具备比较大幅度的估值修复的机会。

　　以下是发言全文：

　　郭镇：感谢新浪财经金麒麟最佳分析师评选委员会，感谢各位投资人，我是广发证券的地产行业分析师郭镇，今天在这里跟大家分析一下我们对2022年地产行业的整体观点。

　　首先，房地产行业依然是一个支持国民经济的一个重要的行业，2021年全年房地产行业销售规模大概率还将突破17万亿的大关，房地产行业投资将维持在14万亿以上。截至到10月份，地产销售金额年内累计同比增长还有超过11%的增速，而房地产投资的增长也有超过7%的水平，足以支撑全年对经济增长要求的状况。

　　从2021年对经济的一个拉动系数来看，房地产直接和间接拉动的国民生产总值还将超过20万亿，占整体经济的比重也将维持在20%以上。但是不可忽视的是2021年下半年以来，我们面临着行业的一个快速回落的压力。从7月份开始，我们首先看到的是房地产销售金额的回落，紧接着在10月份的时候，单月房地产投资的增速就已经创下了历史最差的水平，单月同比降幅达到5.4%。在行业面临整体下行压力的同时，房地产企业纷纷曝出了破产和违约的一些警报，从恒大开始，包括像金利、阳光城等一系列国内民营企业出现了大范围的违约和拖欠的风潮。

　　行业究竟发生了什么事？如果回溯来看，其实造成整个行业下行的根本原因有三点：

　　第一，从2018年以来的行业供给侧改革，同时在2020年下半年，“三道红线”和贷款集中度管理政策的实施，彻底对于一些高杠杆运营企业的融资渠道予以比较沉重的打击。从年初以来，行业的有息负债余额下降了超过1万亿，这也是2005年以来房地产行业的有息负债总额首次出现了规模同比的下降。整个行业目前处于一个缩表和债务净偿还的状态。

　　第二，行业在一些人口流出的城市，中周期维度面临着一个销售下行的压力。从2016年、2017年之后棚改货币化的政策，为很多落后地区或人口流出地区的购房人群提供了非常直接的信贷的支持，我们按照人均销售面积的口径去测算的话，很多欠发达城市在2017年、2018年的人均销售面积的平均水平，是远高于全国水平的，代表着很多城市其实是一个需求透支的状态。从2018年之后，2019年、2020年到2021年，中西部这些欠发达的省份一直处在销售规模回落的状态。

　　第三，一些发达区域在疫情之后，由于比较激进的货币政策刺激的带动之下，行业进入了一个景气度的高点，从去年下半年开始，从去年的6月份到9月份，月均居民中长期贷款投放超过6000亿，这个应该是属于一个历史的天量，连续到今年的一季度，整个华东区域的成交表现还依然是非常出色的。

　　在信贷收紧和华东很多城市的政策打压的情况之下，从下半年7月份开始，很多城市进入了一个冷却期，购房人群也进入了一个观望的状态。随着边际的购房情绪的变化，很多城市开始也进入了一个成交量和价格的一个负向的循环，大家越等待，价格越下降，相对价格的折扣和促销的规模越大，观望人群的数量也会因此而进一步地增加。

　　在这种情况之下，三个因素所影响行业进入一个下行的阶段。从9月底开始，我们也发现相关的政策也进入一个从收缩到维稳的政策态度。判断2022年整个房地产行业的主题就是规则的重建和相关信心的恢复。从政策的整体扶植措施上来看，大概率还是将维持行业稳定发展，这是一个首要的目的。

　　尽管今年下半年很多交易和成交表现包括企业的违约行为所导致明年底产行业投资的增速势必会面临着一个较大的压力，有可能也是有史以来最差的一个年份，房地产行业的投资增速我们判断2022年全年降幅将在5%左右的中枢位置。从销售的表现来看，全年无论是销售面积还是销售金额，都面临着比较大的压力。一方面，今年上半年是一个高基数。第二，很多土地的流拍以及包括集中供地在核心和非核心城市土地交易的不活跃，也将对明年的行业供给端造成一定的影响。

　　从新开工的角度来看，我们判断2021年和2022年两年房地产行业新开工增速都会出现下滑的一个情况，这也是一个比较明显的行业见顶的信号。

　　所以，在行业投资端面临持续下行压力的同时，政策端的态度应该是逐步回稳，或者相对来讲是比较宽松的。从今年下半年9月份的政策态度也看出来，政策是循序渐进、有条不紊地从信贷端开始进行恢复，先是房地产的银行贷款，再就是ABS中票等直接融资的渠道，目前涉及的企业还是一些绿档的央企和地方国企为主的相对比较安全的企业，但我们认为整体的政策范围和政策施加的效果还将进一步地扩大，明年上半年整个的行业政策的一个基调，应该还是以维稳为主。这就落实到房地产股票的投资，我们判断2022年将会是地产股投资的很好的一个时间点。

　　第一点，每次地产股的投资都有比较明显的逆周期的特点，主要的因素并不是行业的量价，而主要是政策的方向。以目前的行业基本面数据来看，明年上半年的政策将会有力地支撑行业整体估值的恢复。

　　第二点，从目前的估值位置来看，仍然处在历史最底部的区间，动态估值在4到5倍之间，港股的动态估值很多公司甚至在3倍以下。整体板块的股息回报率一直处在历史的高位。现在来看，具备比较大幅度的估值修复的机会。

　　第三，目前这一轮政策放松之后，我们认为对于很多央企绿档的一些企业，可能会成为政策的一个主要的抓手，包括像保利、中海这样比较优秀的在2021年依然能够维持稳定拿地和投资力度的公司，在了明年，它依然具备维持稳定规模扩张和业绩增长的能力。在这样的环境之下，企业之间的分化将会越来越明显。经过这一轮供给则改革之后，头部公司，优秀的绿档（房企）和央企的经营表现和很多民营企业将拉开身位上的差距，这些公司整体的估值修复空间非常大。

　　在这里，2022年广发证券地产投资的组合，A股推荐5只标的，保利地产、招商蛇口、金地集团、万科A、新城控股。港股我们也推荐5个标的，中国海外发展、华润置地、碧桂园、融创中国和旭辉控股。物业公司也是5个标的，分别是保利物业、华润万象、招商积余、碧桂园服务和融创服务。

　　以上就是我们对于2022年主要的观点，是这样一个排序，希望大家能够获得很好的投资回报。再次感谢大家对广发证券地产团队的支持，我们明年见！