2024年佛山楼市复盘:“量价齐跌”原因何在?

2024年佛山楼市复盘:“量价齐跌”原因何在?
2025年01月14日 19:07 21世纪经济报道

南方财经全媒体记者高慧超 实习生李彦茜 佛山报道

近日,佛山贝壳发布的《2024年年度佛山楼市大数据》(下称“报告”)显示,2024年,佛山全市一手住宅成交约4.45万套(含别墅),同比下跌18%,为近十年最低;二手住宅网签共54979套,同比下降6.8%,顺德、南海仍维持市场成交主力地位不变。

量跌的同时,佛山住宅价格继续走低:二手房套均总价122万元,同比减少18万元;新房也呈现类似趋势,套均总价约194万元,同比减少29万元。套均总价及贷款利率均明显下降。

但事实上,2024年,为促地产回暖,佛山已频出利好政策,楼市仍“量价齐跌”,其原因何在?

多位受访对象认为,一方面,泛家居产业作为佛山经济增长的重要引擎,产业发展受房地产市场调整影响,导致不少员工收入不及预期,抑制了购房需求;另一方面,部分楼市政策力度还不够足,一些消费者持观望态度,等待更强政策。此外,广州购房政策的虹吸效应较强,也削弱了佛山楼盘的竞争力。

展望未来,佛山楼市的“止跌回稳”还需政策、经济、人口等多方面因素共同作用。

五区一手住宅成交均下跌

据不完全统计,2024年,在中央下调LPR报价、取消房贷利率加点下限、调低首付比例等利好政策的基础上,佛山出台了十余个新政,促进楼市健康发展,包括多次上调公积金贷款额度、全面放开购房入户、取消豪宅税、允许商转公、调整住房套数认定规定等,不断降低购房门槛和成本。为何仍没能拉动佛山楼市增长?

2024年,佛山五区一手住宅成交套数均呈下跌走势,三水区跌幅最大,其次为高明区。

住建部政策研究中心副教授李嘉珣认为,这首先与收入预期有关。工业是佛山经济增长的主引擎,佛山家电家具、陶瓷建材等支柱性产业均与房地产紧密相连。当前,房地产市场面临诸多挑战,其调整影响了不少相关产业发展,导致佛山不少高薪岗位受限,劳动者收入预期不明朗,进而抑制了居民购房需求。而降低首付、取消限购、公积金额度等政策仅能降低买房门槛,未能提升性价比,消费者多持观望态度,等待未来可能有的更强政策。

2024年前三季度,佛山实现地区生产总值9335.48亿元,同比增长1.6%,增速居26座万亿GDP城市末尾。与此同时,佛山市民对于杠杆买房的态度愈趋保守,2024年,佛山全款购房比例从2023年的24.7%上升到28.2%。

收入预期不明朗叠加全款购房,导致消费者对于房价更为敏感。

《白皮书》显示,2024年,佛山二手交易以价换量趋势明显,二手房单价1万元以内的房源成交占比提升至49.5%;成交总价在100万元以下的房源占比高达49.3%,同比提升11.4%。

受二手房议价幅度较大影响,佛山二手住宅成交占比持续提升。2024年,二手房议价率呈明显上升趋势,首次挂牌到成交的平均降价幅度为31.6%。佛山二手住宅成交占全市总成交55.3%,比2023年提升了3.3个百分点。其中,南海区二手住宅成交占区域总成交61%,为五区最高。

除了佛山自身原因影响楼市外,李嘉珣还认为,2024年,广州出台的购房政策引发了虹吸效应,相较佛山,广州部分楼盘存在价格优势且高端盘金融属性更强,这导致佛山楼盘的竞争力被削弱。

“相较于广州,目前佛山楼市在政策上有略微劣势,所以的确能看到一些高端购房者会跑到广州去买房。”贝壳找房佛山站城市总经理马宁坦言,但楼市短期看政策、中期看经济、长期看人口。截至2023年底,佛山的常住人口为961.54万人,属于特大城市。虽然2024年经济增速相对落后,但佛山是一个藏富于民的城市,家庭月均收入排名在全国靠前。长期来看,佛山楼市发展仍有基础。

2025能否“止跌回稳”?

2024年9月26日,中央政治局会议首提“促进房地产市场止跌回稳”。从全国来看,房地产市场已初现止跌回稳的迹象。佛山楼市何时能够“止跌”?

“从新房市场来看,目前佛山对新房价格管控比较严格,不允许随便调低价格,开放商下调价格的空间不大。”从业八年的佛山地产中介萧小龙说,不过,这也导致新房销售难度增加,就需要政府加大降息、降门槛或其他政策红利力度,吸引购房客。

从板块来看,改善性住房或将最快实现“止跌回稳”。

《白皮书》显示,近五年,佛山120-144㎡及144㎡以上面积新房成交比例呈上升趋势。从价格来看,改善性住房的价格也更加稳定。2024年,佛山总价100万元以下二手房产议价率最高达34.3%,400万元以上房产的议价率最低。

开发商也在加大改善性住房的建设力度。2024年,佛山新增批售住宅120-144㎡及144㎡以上供应比例上涨明显,尤其144㎡以上产品占比涨幅达10%,其中南海区120㎡以上产品供应占比超一半。

(数据来源:佛山住建局 制图:佛山贝壳研究院)(数据来源:佛山住建局 制图:佛山贝壳研究院)

值得一提的是,由于新增批售住宅持续减少,目前佛山新房供需已实现基本平衡。

2024年,佛山新增批售住宅3.2万套,创近年住宅供应量新低,比成交套数(4.45万套)少1.25万套。截至2024年末,佛山住宅库存出清周期约12个月,基本供需平衡,其中禅城区出清周期仅7个月,库存压力最小,但高明区长达20个月,仍供过于求。

受此影响,佛山2024年新出让涉宅用地面积有所回升。

《白皮书》显示,2024年,佛山共出让涉宅用地34宗,其中大于2000㎡地块32宗,成交面积约163.22万㎡,同比上升15.3%,成交金额约252.17亿元,同比下降22.6%,全部宗地均底价成交,溢价率为0%。分区来看,顺德区的成交面积最多,南海区的成交金额最高,两区出让面积合计占全市超七成,桂城、大良、大沥成年度最“吸金”镇街。

国央企是佛山卖地的最强支撑。2024年,国央企拿地占比近八成,其中南控集团和顺控城投是2024年佛山土地市场的最大买家,其拿地规模和金额均断层领先其他房企。民企中除了宏宇、涛汇等老面孔外,广州正升投资集团有限公司落子大沥,首次进入佛山。另外还有广东富华机械集团、东凯投资等跨界涉足房地产领域的本土民企,为土拍市场注入新鲜血液。

楼市长期看人口,展望未来,多个业内人士认为,佛山促进房地产健康平稳发展的“金钥匙”还是在人口上。

佛山市房地产业协会执行会长周倩认为,未来如果广州进一步放宽入户政策,可能会对佛山房地产市场产生更大影响。因此,佛山需要加强城市形象宣传,提升城市吸引力,以吸引更多来自粤港澳大湾区及其他地区的人才流入。

李嘉珣也建议,未来,佛山应该围绕留住人做文章,放宽落户限制,简化落户和居留流程,为人才提供多元化住房保障,同时扩大购房补贴适用对象范围,加大子女教育投入。

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