鹰觅眼｜金科重组局里的神秘人物

在金科宣布破产重整后长达18个月的时间里，最后出场的冯仑一亮相就是C位。

最近金科公告，最终确定上海品器管理咨询有限公司和北京天娇绿苑房地产开发有限公司成为重整投资人。在这一联合体中，上海品器实控人是冯仑。自带话题感的冯仑一露头，便让金科重整成为了市场热议的焦点。

在地产行业这场垂直落体运动中，冯仑因为早早下船而成了幸运儿，当下是一名不良资产狩猎者。人间福祸相倚的命运游戏，在这位地产思想家身上得到了完美体现。不过，在金科这一重组局中，冯仑并不是最核心人物，起决定性作用的另有其人。这个人叫冯彪。

本次中选的联合体另一方为北京天娇绿苑房地产开发有限公司，成立于2018年8月，法定代表人为冯思敏。据媒体报道，冯思敏在金科宣布重组投资人结果前五天，刚被换为公司法人和总经理。这些其实都是前戏，北京天骄引入的合作出资方才是重点，这就是冯果，冯彪的儿子。

冯彪是谁？一位在资本市场缠斗了十多年的大玩家，其染指的上市公司个个在之后都掀起过惊天骇浪。

冯彪切入金科重组的时机很微妙，恰好在救市狂潮的风口浪尖上。金科公告重整投资人后仅两天，冯彪便接受了媒体记者的采访，表示看好金科口碑、几十年的品牌沉淀、专业团队和良好的区域布局，称在危机中看到了公司重生的机会。他还称，预计将投入30亿元，不仅是在资金上，还包括产业和金融等方面，对金科进行赋能实现转型升级。

冯彪对金科的渗透之前就有了实质性行动。据媒体报道，今年10月，冯家公司就已经和金科实控人结成了一致行动人关系，并签订协议计划在6个月内以不超过1.5元/股价格增持金科股份至少5000万股。据说，截至目前冯家公司已经通过二级市场以集中竞价交易方式增持了41.82万股。不过，鹰觅君并没有在工商信息系统查询到这笔交易。

民间资本的突然闯入，将国资陷入了颇为尴尬的地位。早在去年5月，金科申请破产重整之后，长城资产就与其签订了投资框架协议，当时金科连发七条公告表达狂喜之情，随后重庆市政府也多次发声要求长城资产加快重整步伐。除了长城资产外，还有实力派中金资本、招商平安资产等国资也报名金科重整，并缴纳了保证金。

在众多国资中，之前市场预计长城资产将成为最后的重整投资人。就在几个月前，长城资产还宣布盘活了重庆金科停工两年的威斯勒项目。结果，造化弄人。

如果说之前国资介入重整金科是兼顾了经济和社会的双重效应，那么这次民间资本的下场则更多偏向于市场效益，其动机或许反映了房地产行业重回往日荣光正变得指日可待。

随着重组投资人尘埃落定，金科将整装待发。冯彪在资本市场的过往，以及他所惯用的投资理念和操盘手法，有可能将再次投射在金科身上。

冯彪散户出身，从2009年左右开始介入上市公司重组领域，后来因操盘锌业股份而一战成名。2013年，锌业股份进入破产重整程序，冯彪出于对资源股特别是有色行业即将步入上升周期的判断，带领旗下的东方资产集结众多资本进场。

随后，国际大宗商品果然上涨，国内市场有色板块快速反弹，位列所有行业板块第一。2014年8月6日，停牌一年有余的“*ST锌业”实现摘星脱帽恢复上市。由于上市当天不设涨跌停限制，截止到收盘，锌业股份涨幅高达149%。冯彪在此战中大获全胜。

不过，冯彪后来的投资经历证明了，锌业股份只能算是一份不可多得的好运气，此后他介入的上市公司，包括海南椰岛、嘉应制药等公司，最后都以惨淡结局收场。

冯彪拥有自己的东方系资本矩阵，惯常使用高杠杆进行一级和二级市场投资，同时还积极谋求介入上市公司的控制权。在资金链紧张的情况下，这种投资布局极易因为一两个公司的困境而全线崩塌。在投资海南椰岛上，这种弊端暴露了出来。

2014年，冯彪以东方财智为主体公司入场布局海南椰岛，成为第一大股东，但遭到原第一大股东海口国资的抵制，导致公司长达四年的时间一直处于没有实控人的状态。为谋求控制权，冯彪从2019年开始进行了一连串资本运作，终于在两年后的2021年如愿当上了实控人。这时候，从进入到实控，冯彪整整花了七年时间。

然而，冯彪在实控人位置上仅坐了三个月，东方君盛持有的海南椰岛股票便遭遇到了来自贵阳市中级人民法院启动的减持变现程序，缘由是东方君盛于2017年为神雾科技向华创证券申请的一笔1.47亿元股票质押融资提供担保，后该笔融资到期，神雾集团无法偿还借款，华创证券遂起诉神雾集团及担保人东方君盛要求还款，并申请轮候冻结东方君盛所持有的海南椰岛股票。

后来根据相关法律法规，贵阳市中级人民法院于2021年9月开始启动东方君盛持有的海南椰岛股票减持变现程序。这起变现和拍卖共持续了七轮，直至去年2月冯彪彻底丢掉了实控人的位置。不过，有媒体发现接盘人和公司大多和冯彪有着千丝万缕的关系。

为神雾科技担保融资是整个事件的导火索，而神雾科技正是多年前冯彪带领一众资本运作的目标公司。一环套一环的资本运作在高杠杆催化下，终于在最脆弱的环节断裂。

如今冯彪的东方系已经千疮百孔，去年9月其旗下的私募基金深圳老虎汇资产被中基协处罚，冯彪本人也被加入黑名单，期限一年。此外，鹰觅君查询天眼查显示，当下冯彪个人投资的两家公司股权被冻结，本人也被限制消费。这些就是冯彪隐藏其子身后参与金科重整的背景。

当下金科的命运齿轮转到了冯彪时间，谋求控制权大概率还会是他的追求，如果继续上演获益了结退出的戏码，这回顺利成为重整投资人就很容易解释了。冯仑在此次重整中的定位，更像是产业军师的角色。不过，冯彪想用30亿来撬动金科的重生绝不是简单的事情。

从金科三季报来看，公司境况已经越来越差，总资产2001亿，总负债1863亿，虽然不至于资不抵债，但二者的差距已经越来越小了。

金科是一家纯粹的房地产企业，今年半年报显示房地产开发业务营收为158亿，占总营收98%，公司的最大价值就是土储。目前金科销售不畅，负债累累，要想翻身只能靠土储的变现，但公司的土储结构并不理想。

当下的房企无不重视华东和华南区域，尤其是华东区域，因为产业和人口的匹配度因素，如果运营得当一般都会成为稳定的粮仓。而金科今年中报显示，公司在这两个区域的土储占比都不大，总共只有28%，华东占22%；并且，华东地区可开发面积占比更小，仅为13%。

上图来源于金科股份2024年中报

当下房地产刺激政策还在加码，有权威机构预测明年市场将完全企稳。不过，面对高达1863亿的总负债，金科土储的账面价值只有1100亿，中间有700亿的缺口，后期只有在房价上涨的条件下，重生的保险系数才够大。

此外，在金科还有一个问题是巨额的其他应收账款，也就是公司对合作方和合联营公司放出去的借款。截至今年9月底，这一数额高达294亿，比三个月前还在增长。从半年报来看，账龄在两年以上的应收款占到了74%，这意味着后期回收的压力非常大，信用减值问题将会长期困扰公司。

金科自启动破产重整之后的质素每况愈下，而实力雄厚的国资却退场了。如今的金科就像一艘搁浅的巨轮，冯彪想用30亿的小舢板来挪动它。

（转自：鹰觅房研）

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