A股房企的“利润王”“亏损王”出现了

苗野/发自北京

房企业绩仍在承压。

“净利润下跌因行业处于下行周期导致，未来公司将持续保持对市场环境的密切关注，保持优秀的应变能力，实现平稳健康发展。”保利发展管理层在2024年三季度业绩会上如是回应投资者。

2024年前三季度，保利发展实现营业收入1827.74亿元，同比下滑5.08%；归母净利润同比下降41.23%至78.13亿元。这或是保利发展史上交出的一份“最差”成绩单，但其依然是A股上市房企的“盈利王”。

与保利发展类似，招商蛇口前三季度实现营业收入约780.09亿元，同比微增2.88%；归母净利润约26.01亿元，同比下降31%。

早在今年3月业绩会上，招商蛇口方面就曾表示，对于今年的销售额能否达到去年水平，公司抱持的是一种谨慎乐观态度。今年前三季度，招商蛇口累计实现签约销售额1451.71亿元，同比下降约35.85%。

头部房企感受到的“严峻”体现到整个行业中就是，多数房企三季报业绩表现未有明显起色。

据东方财富Choice数据，截至10月31日，A股房地产行业营收增速为-22.93%，净利润增速为-156.36%。A股上市房企中有58家营业收入同比下滑，净利润同比下滑的有65家。万科A的亏损额最高，达到179.4亿元。金科、首开、金地、金融街、华侨城A、华夏幸福以22亿～53亿元的亏损额位列2024年前三季度A股亏损TOP20。

国金证券认为，随着房企减值包袱的出清，前两年获取的高毛利项目陆续进入结转期，部分优质房企的业绩有望迎来触底回升。

积极的方面是，头部房企的个别财务指标有了回升的迹象。前三季度资产负债率结构同比优化，流动负债总额同比降低……在政策利好加持下，有望为房企业绩表现带来正面的变化。

“房企业绩下滑，与行业整体环境有关。”多位接受采访的市场人士认为，市场处于筑底阶段，房企的盈利空间还在继续下探，销售改善还需要时间修复。即便大多数房企已减少拿地，但受限于融资端和市场销售面的压力，现金流的稳定性仍是“大考”，去库存和化债仍是重心。

01

营收和利润空间收窄

“未来公司将继续秉承高流项目保障供货，低流项目以销定产的原则，实现有回笼的销售，以稳定的现金流保交付、稳运营。”新城控股董事长王晓松在业绩说明会上表示。

前三季度，新城控股营业收入累计515.63亿元，同比下降27.66%；归母净利润14.55亿元，同比下降41.31%。公司经营性现金流净额超18亿元，连续6年为正。

王晓松表示，公司将持续做好现金流排布，持续稳杠杆、降成本，积极确保自身经营安全。

这也是大多数房企在大环境下普遍采取的策略。多数房企在今年前三季度的销售情况同比不及去年，营收和利润总额也在大幅收缩。

具体来看，万科、保利发展和绿地控股分别以2198.95亿元、1827.74亿元和1599.49亿元的营收居行业前三位，也是前三季度仅有的营收超千亿的3家房企。招商蛇口、新城控股、金地集团、滨江集团、华发股份5家房企的营收规模在300亿元以上。营收超过百亿元的还有华侨城A、荣盛发展、大悦城、首开股份（维权）、金融街等12家房企。

在这20家营收规模超百亿元的房企中，实现同比增长的房企只有6家。

利润方面，A股有40家房企录得亏损。在实现盈利的44家房企中，有9家房企利润额在10亿元以上。

其中，保利发展的利润额最高，前三季度录得78.13亿元的净利润。其次是招商蛇口，实现了26.01亿元的利润。这两家是A股房企中仅有两家净利润超过20亿元的房企。衢州发展、南京高科、滨江集团、新城控股等7家房企也录得了10亿元以上的利润。

在这些盈利的房企中，大多数利润都出现了不同程度的下滑。新城控股和保利发展的利润同比下滑在40%以上，华发股份、滨江集团和招商蛇口的利润同比下滑均在30%以上。

“盈利难是行业普遍现象。”某房企内部人士表示，相比利润，集团更关注现金流的稳定，现在重心是忙降债、保兑付，加大存货去化力度，加快资产变现速度，第一优先级就是安全。

中指研究院企业研究总监刘水认为，房地产行业处于换挡期，不少企业存货去化及变现能力受到影响，房企利润表修复仍有赖于企业风险的出清和市场持续复苏。考虑到近两年土地市场转冷后地价相对较低，部分房企受益于优质地块结转仍有可能率先修复利润表。

“房企的财务表现一般会滞后于市场表现。”上海易居房地产研究院副院长严跃进表示，今年各地房地产销售的转折点出现在10月，随着各地楼市成交量显著回暖，市场“回稳”迹象明显，预计不少房企今年第四季度的业绩会有所改善。

02

融资、化债提速

在政策暖风频吹下，多数房企的销售额在10月份出现回暖。

克而瑞发布数据显示，今年10月，TOP100房企实现销售操盘金额4354.9亿元，环比增长73%，业绩规模达到年内次高；同比增长7.1%，年内首次实现单月业绩同比正增长。TOP100房企前10月累计业绩3.07万亿元，降幅较9月收窄3.9个百分点。

有券商机构分析认为，明年房地产市场有望逐渐企稳，但仍将持续筑底。

与此同时，房企融资环境也有所改善。

同策研究院数据显示，40家典型上市房企在2024年三季度共完成融资额1314.94亿元，环比上升58.61%。其中，债权融资金额为1233.86亿元，占总融资金额比重93.83%，环比上升50.09%。

除银行贷款外，三季度共发生20笔公司债融资，融资总额241亿元，环比上升114.6%，分别由保利置业、越秀地产、金融街、招商蛇口、美的置业等房企发行。

“发行主体仍以国企为主。”某券商分析师表示，民企想突破融资“天花板”，取决于债券偿付能力及现金流是否持续好转，另外还需要在化债方面取得新进展。

前述某房企内部人士表示，只能说融资环境有改善趋势，目前房企资金回笼最快的方式还是销售和处置资产。

刘水认为，今年11月~12月房企债券到期规模约1000亿元，明年到期的债券余额7000多亿元，尽管房企总体债务压力较高峰期有所缓解，但考虑到仍有违约债券有待展期或重组，房地产销售端仍在筑底回升，企业偿债压力犹存。

近期，民企化债也在提速，通过各种方式重建企业现金流。

有消息称，融创正与部分境内债券投资者就二次重组计划进行深入沟通，并探讨潜在的解决方案。融创针对约155亿元的境内债务，向债权人提供“折价回购、债转股、以资抵债、留债展期”等选项，但最终方案预计要到月底面世。

一个月前的10月17日，融创完成12.05亿港元配股融资，所得款项净额用于支持境内公司债的长期解决方案落地及一般运营资金。

旭辉也于10月28日发布境外债务重组进展，合计持有适用债务未偿还本金总额约77.88%的债权人已正式签订或加入重组支持协议。

化债走过3个年头的华夏幸福也推出了新的“置换带方案”，拟引入廊坊市属国企承接部分金融债权人的债务，置换规模约为200亿元。

镜鉴咨询创始人张宏伟认为，一切都取决于房地产市场销售状况的持续向好，只有市场预期好转，房企才能通过销售端与融资端合力，逐渐优化资产负债表。

中信证券（维权）认为，短期需求侧政策仍有空间，中期回购土地在定价和运营方面的可行性好于回购存量住房，有望助力房地产行业有效调整供给结构。叠加城中村改造的货币化安置可能释放近2亿平方米的置业需求，不同政策协同发力推动房地产市场止跌回稳，利好聚焦核心城市且具备竞争护城河的房企。

责任编辑：苗野 

（转自：瞰华东）

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