贝壳业绩乍暖还寒，董事长拿7亿年薪惹争议

出品｜达摩财经

日前，有投资者将贝壳高管薪酬数据截图上传至微博，引发了对贝壳高管高薪酬的激烈讨论。达摩财经注意到，目前该条原始微博已经被删除。

贝壳年报数据显示，2023年，公司董事长彭永东的薪酬为7.13亿元，公司执行董事单一刚的薪酬为5.3亿元。彭永东和单一刚都是贝壳的联合创始人，按照贝壳的薪酬政策，二人均通过此前股份激励计划在归属期获得了对应的股份支付薪酬。

彭永东和单一刚的薪酬由福利津贴、绩效奖金、股份支付薪酬、退休金计划等部分组成。其中，股份支付薪酬的金额最高，2022年度和2023年度，二人股份支付的薪酬费用合计分别为8.09亿元和12.26亿元。

现年44岁的彭永东在贝壳高层中相对比较年轻，大学毕业之后曾在A.D.Little、IBM有过一段工作经历。其于2010年受左晖邀请加入链家，一手创办了链家网并出任CEO。2017年，彭永东作为联合创始人参与创办了贝壳找房（贝壳控股运营主体）并出任CEO。2021年5月，彭永东接任接替左晖成为公司董事长供职至今。

最新中报显示，截至2024年6月末，已去世创始人左晖的家族信托计划在贝壳持股份额最高，占已发行股份的24.07%。彭永东所持A类普通股和B类普通股合计约1.82亿股，占总股本的4.96%。

左晖去世前，贝壳的市值最高曾达到近千亿美元，彭永东接手后一度缩水至百亿美元以下。截至10月28日，贝壳港股的股价为55.2港元/股，最新市值为2007.67亿港元。按此计算，彭永东所持股份的最新市值近100亿港元。

连亏两年后业绩回暖

彭永东接任贝壳董事长的时间正值房地产行业遇冷之际，2020年才实现盈利的贝壳，到2021年就再度转为亏损。

2021年全年，贝壳总交易额约为3.85万亿元，同比增长10.1%；营业收入为808亿元，同比增长14.6%；贝壳全年净亏损5.25亿元。2022年，贝壳全年交易额再次下降三成，净亏损持续扩大至13.97亿元，贝壳全年关店上万家，活跃经纪人也比2021年减少10余万人。

为了应对房地产周期，2021年时，彭永东曾提出“一体两翼”战略，即房产经纪业务+家装、租赁业务。得益于存量房交易的提升以及“两翼”战略的逐步落实，去年，贝壳扭转了连续亏损的局面，当年实现盈利58.9亿元。其中，新增长曲线家装家居业务净收入取得74%的增幅，贝壳省心租房也由2022年的7万套增长至2023年末的超20万套。在3.14万亿元的总交易额中，存量房交易额占比达到了2/3。

今年5月以来，房地产利好政策密集发布和落地，给市场带来了更大的成交量，贝壳也从中获利颇多。单从今年第二季度表现上看，贝壳实现净收入234亿元，同比增长19.9%。同时，其净利润达到19亿元，同比增长46.24%。

事实上，贝壳的高增长与目前的楼市情况有些不符，贝壳之所以业绩回升，主要还是源自存量房业务的利好。其中，二手房交易的上升为贝壳做出了不小的贡献。

从商品房交易的变化趋势上看，今年上半年，二手房交易已实现同比增长，且部分“改善性需求”转向了二手房。在多次楼市政策的刺激之下，二手房市场已经呈现出“以价换量”的状态。对于主要代理存量房的贝壳来说，自然出现了增长的趋势。

但结合一季度数据来看，今年上半年贝壳整体交易依然有所下滑，实现总交易额1.47万亿元，较去年同期下降了16.2%。其中，下滑幅度最大的为新房交易，同比下降32.4%。

抄底房地产？

在目前房地产市场仍不明朗的状况下，贝壳也在努力拓展自己的业务范围。去年7月，彭永东在“一体两翼”战略基础上升级为“三翼”，即家装、租赁和切入房地产开发领域的贝好家。

事实上，彭永东早就在为地产开发业务做打算。在房地产行业进入寒冬前，贝壳曾挖来蓝光地产的周鹏、杨冉两位职业经理人，在2021年分别担任贝壳产业基金合作事业部投资负责人、贝壳担任新房业务中心总经理。不过，在房地产市场行情冲击下业务收缩，两位职业经理人相继离职。

去年下半年，贝壳启动了“9号项目”，积极从多家房地产企业引进人才，包括来自龙湖、万科、金地、蓝光发展、中海、旭辉等公司的专业人士，显示出其在房地产领域进一步拓展业务的决心。

今年以来，贝壳已经在北京、广州、西安、成都四座城市的土拍会上出手。成功拿下了西安和成都两个地块。

7月30日，贝壳花费1.34亿元竞得两块位于西安北二环核心区、合约14.5亩的住宅用地，这也被外界视为“贝壳首次在土拍市场拿地成功”。9月20日，贝好家又竞拍拿下成都锦江区金融城三期一处1.58万平方米的地块。

不同于此前的联合拿地，此次是贝壳首次独立成功拿地，将全流程由自主操盘房产项目。贝壳在本次竞拍中豪掷10.76亿元，溢价率达42.2%。

这也意味着，贝壳房地产开发业务将聚焦于大型城市的高消费力群体，而非下沉城市或郊区的普通住宅用户。

在资金层面上，贝壳也不存在太多的压力。2024上半年报显示，贝壳账上的常备流动资金接近600亿元。且贝好家的资金来源和融资方式，相比传统的银行贷款，可能更加多元丰富。例如中铁置业·逸宸首府项目，由中铁置业代建操盘，但开发资金主要来源于贝壳旗下的贝翼创投基金和保利地产旗下的信保基金。

贝壳此前曾公开表示，其将采用“1+2模式”开发房产，即贝壳、业主方、代建企业的合作模式。简言之，贝壳在开发过程中只提供方案、资金、营销服务、需求数据等，真正操盘的是代建企业。这样不仅可以挣到投资的资本回报，同时还能赚得后期佣金。

贝壳积极推进房地产开发业务的原因也很简单，在二手房“以价换量”的当下，新房业务的佣金远不是二手房能够比拟的。

今年上半年，贝壳二手房业务交易额为1.02万亿元，新房业务交易额为3871亿元，新房业务交易额仅为二手房业务交易额的37.8%。但上半年贝壳新房业务的净收入达128亿元，与二手房业务的130亿元净收入几乎持平。

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