中共中央政治局9月26日召开会议，分析研究当前经济形势，部署下一步经济工作。会议强调，要促进房地产市场止跌回稳，对商品房建设要严控增量、优化存量、提高质量，加大“白名单”项目贷款投放力度，支持盘活存量闲置土地。要回应群众关切，调整住房限购政策，降低存量房贷利率，抓紧完善土地、财税、金融等政策，推动构建房地产发展新模式。
一、各部委政策推进
推动政策落地
1. 政策目标：
保交房，稳定房地产市场：将“保交房”作为促进房地产市场平稳健康发展的核心任务，回应群众关切，防范化解房地产风险，推动市场止跌回稳。
2. 工作重点：
发挥协调机制作用： 指导各地进一步发挥城市房地产融资协调机制作用，推动资不抵债项目的司法处置，扩大融资协调成效。
解决保交房难题： “国家—省—市”三级专班联动，解决保交房攻坚战中的主要问题，确保年度交付任务完成。
消化存量商品房：统筹抓好消化存量商品房和处置闲置存量土地等工作，促进市场平衡发展。
3. 具体措施：
推动协调机制“扩围增效”： 加大“白名单”项目把关、推送、修复以及贷款投放力度，确保合规房地产项目“应进尽进”。
建立完善工作机制： 健全全口径监测制度，将获批的“白名单”项目纳入台账和系统管理。
金融机构支持： 金融机构建立完善绿色通道，及时按项目进度发放贷款，满足项目合理融资需求。
4. 关键阶段：
当前正处于打好保交房攻坚战的关键阶段， 需要牢牢把握房地产工作的人民性、政治性，充分发挥协调机制的重要作用，增强责任感、紧迫感，确保各项措施落实到位。
出台支持房地产政策
中国人民银行和金融监管总局联合出台房地产政策，旨在稳定房地产市场，促进健康发展。政策涵盖个人住房贷款利率、首付比例、保障性住房再贷款以及房地产金融政策期限等方面，旨在降低购房成本，提高融资效率，为房地产企业提供更多支持。 具体政策：
1. 完善商业性个人住房贷款利率定价机制：
选择权：借款人可自由选择固定或浮动利率，根据自身风险偏好和市场预期进行决策。
存量置换：固定利率贷款可置换为浮动利率贷款，降低利率风险。
重定价周期：可约定重定价周期，定期调整利率，反映市场变化。
偏离幅度置换：当存量贷款利率与市场利率偏离幅度过大时，可协商置换为新的浮动利率贷款，保证贷款利率的合理性。
2. 优化个人住房贷款最低首付款比例政策：
降低门槛：首套、二套住房首付比例统一为15%，降低购房门槛，提高购房者的可负担性。
刺激需求：鼓励居民购房，提振房地产市场信心，促进市场稳定发展。
3. 优化保障性住房再贷款有关要求：
提高再贷款比例：将再贷款比例从60%提升至100%，为保障性住房建设提供更充足的资金支持。
支持保障房发展：加大对保障性住房建设的金融支持力度，满足中低收入群体的住房需求，促进社会公平和谐。
4. 延长部分房地产金融政策期限：
稳定预期：延长开发贷款、信托贷款等存量融资合理展期政策，以及经营性物业贷款管理政策的期限，稳定市场预期，增强市场信心。
支持房企：为房地产企业提供更多融资支持，缓解资金压力，促进企业稳健发展。
二、各地房地产政策
北京：优化调整本市房地产政策
北京市发布通知优化房地产政策，包括降低存量房贷利率，首套住房最低首付比例调整为15%，二套为20%；非本市户籍居民五环内购房社保或个税缴纳年限调整为3年，五环外为2年；高层次人才购房社保或个税缴纳年限为1年；通州区住房政策全市统一；单身人士与未成年子女共同生活按家庭执行限购；二孩家庭公积金贷款额度可上浮40万元；取消普通与非普通住房标准；加快构建房地产发展新模式，推进城中村改造，支持房企合理融资。政策自2024年10月1日起施行，旨在满足居民住房需求，促进市场平稳健康发展。
上海：优化本市房地产市场政策
上海市发布通知优化房地产市场政策，调整住房限购，非本市户籍居民在外环外购房社保或个税年限降至1年，持居住证积分达标者享户籍居民购房待遇，临港新片区实施差异化购房政策；优化住房信贷，首套住房最低首付比例15%，二套25%，特定区域20%，降低存量房贷利率；调整住房税收，增值税征免年限从5年调至2年，取消普通与非普通住房标准。政策自2024年10月1日起施行，旨在推动租购并举，满足居民住房需求，促进市场平稳健康发展。
广州：取消购房各项限购
广州市人民政府办公厅关于调整广州市房地产市场平稳健康发展措施的通知，指出为深入贯彻党中央、国务院决策部署，回应群众关切，促进房地产市场平稳健康发展，经广州市人民政府同意，取消居民家庭在本市购买住房的各项限购政策。通知自2024年9月30日起正式实施，原有政策与本通知不一致的，按通知执行。
深圳：优化房地产市场平稳健康发展政策
深圳市发布通知优化房地产市场政策，本市户籍家庭限购2套，单身人士1套，特定区域可多购1套；非户籍家庭及单身人士限购1套，部分区域需连续缴税或社保1年；有两个及以上未成年子女的非户籍家庭可多购1套。取消商品住房和商务公寓转让限制，优化价格备案流程。个人住房转让增值税征免年限由5年调至2年。首套住房贷款最低首付比例15%，二套20%，特定家庭可享受首套贷款政策。深汕特别合作区首套和二套住房贷款最低首付比例统一为15%。加快构建房地产发展新模式，优化住房供应体系，推动现房销售试点。政策自2024年10月1日起执行。
河南：20条措施促进房地产市场发展
河南省住房和城乡建设厅、中共河南省委金融委员会办公室、河南省财政厅等7家单位联合印发《关于进一步促进房地产市场平稳健康发展的若干措施》（以下简称《若干措施》）。《若干措施》从支持住房消费、加大金融支持力度、严格控制增量供应、进一步优化存量、提高供应质量、推动构建房地产发展新模式等6个方面出台20条措施，促进房地产市场止跌回稳，推动构建房地产发展新模式。《若干措施》要求，取消商品住房限制政策，购买商品住房（含新建商品住房和二手住房），无需审核购房人资格。取消商品住房（含新建商品住房和二手住房）转让限制年限规定（有限制产权转让的除外），自取得不动产权证（房屋所有权证）之日起即可转让。取消普通住宅和非普通住宅标准。
三、金融机构观点
A证券
政策风向标意义明显：三大一线城市率先放松限购，释放需求，下调首付比例，降低准入门槛。上海放松外环外购房要求，广州全域取消限购，深圳优化限购套数、降低社保年限、取消限售限价。
四季度政策预期：预计北京等地会跟进，四季度更多政策出台，加速地产止跌回稳。政策预期包括：继续优化限购政策、下调房贷利率、放松公积金贷款政策、加大购房补贴力度、推进城中村改造等。
投资建议：关注房开企业（绿城中国、越秀地产、保利发展）和中介平台（G贝壳），以及物企（华润万象生活）。建议关注重点布局深耕一线及核心二线城市，主打改善性产品，具备持续拿地能力的房企。
风险提示：政策提振不佳、三四线城市恢复弱、房企债务违约。需要关注政策落实情况、市场反应、房企信用风险等因素。
B证券
一线城市快速响应：政策放松力度大，限购、限贷、税收等方面均有松动。上海调整限购范围，深圳优化限购套数、降低首付比例、取消限售限价、调整增值税征免年限，广州全域取消限购。
政策组合拳+货币/财政政策：预计会稳定市场预期，带来行业企稳。政策组合拳包括：优化限购政策、下调房贷利率、放松公积金贷款政策、加大购房补贴力度、推进城中村改造等。
重点推荐：城投控股、滨江集团、建发股份、建发国际集团、越秀地产、华润置地、中国海外发展、绿城服务、保利物业、中海物业、招商积余、滨江服务。建议关注具备城市更新经验和核心竞争力的房企。
风险提示：政策风险、行业下行风险、房企经营风险。需要关注政策执行效果、市场反应、房企信用风险等因素
C证券
政策力度超预期：中央首次提出“止跌回稳”，政策推进速度快，力度大。政策包括：央行推出3000亿保障性住房再贷款支持收储、全面取消房贷利率下限、引导商业银行将存量房贷利率下调、广州全面松绑限购、其余一线城市不同程度优化限购政策等。
财政政策期待：除了货币和地产政策，期待更多财政政策，如收储、回收闲置用地、购房补贴等。建议关注政府收储规模、利率、门槛、贴息力度等。
历史经验：历次牛市地产表现良好，此轮政策组合拳值得期待。参考2008年、2012年、2014年牛市，预计此轮政策也会带来地产板块上涨。
投资建议：关注我爱我家、新城控股、龙湖集团、建发国际集团，以及二手房、商业运营和地产开发双轮驱动、高股息物企、一二线城市纯开发企业。建议关注基本面稳健、具备持续增长潜力的房企。
风险提示：政策落地不及预期、信用风险、楼市回暖不及预期。需要关注政策执行效果、市场反应、房企信用风险等因素。
D证券
政策利好齐发：一线城市持续优化政策，降低购房成本和门槛。政策包括：优化限购政策、下调房贷利率、放松公积金贷款政策、加大购房补贴力度、推进城中村改造等。
止跌回稳可期：预计地产市场会在政策推动下止跌回稳。政策预期包括：继续优化限购政策、下调房贷利率、放松公积金贷款政策、加大购房补贴力度、推进城中村改造等。
投资建议：关注具备片区综合开发能力的稳健龙头房企（招商蛇口、保利发展、中国金茂、中国海外发展、越秀地产、华发股份、滨江集团），以及消费类商业公募REIT和商业地产赛道核心竞争力的房企（华润置地、龙湖集团、新城控股）。建议关注具备城市更新经验和核心竞争力的房企。
风险分析：政策推进不及预期、市场需求不及预期、项目竣工不及预期、多元化业务经营不佳。需要关注政策执行效果、市场反应、房企信用风险等因素。
四、市场短期效应
市场整体出现积极变化
政策调整特点：各地政策调整注重精准施策，根据当地市场实际情况制定差异化措施，例如降低首付比例、提高公积金贷款额度、放宽限购条件等。
促销活动形式：促销活动形式多样，线上线下结合，例如折扣优惠、赠送购房权益、限时优惠、直播看房等，吸引消费者关注。
市场回暖迹象：看房量、到访量和成交量的增长表明市场信心有所恢复，但成交量增长幅度仍需关注，避免出现虚假繁荣。
政策效应展望：预计随着政策效应的进一步释放，房地产市场供求关系和市场预期将持续改善，但房价上涨过快或过慢都不利于市场健康发展。
因素：
人口流动影响：人口流动对房地产市场影响显著，例如深圳等地放宽落户政策，吸引人才流入，有助于稳定房地产市场。
土地市场：土地市场供应和成交情况也将影响房地产市场，例如土地供应增加将缓解市场供需矛盾，土地价格下降将降低开发成本。
金融政策：信贷政策、利率水平等金融因素对房地产市场影响重大，例如房贷利率下调将降低购房成本，刺激购房需求。
总结：
中国房地产市场正处于转型期，政策调整和市场变化相互影响。建议各方密切关注政策动向和市场变化，理性判断，谨慎决策。
深圳楼市新政效应
新政内容回顾：深圳此次新政主要内容包括优化限购政策、降低房贷利率、提高公积金贷款额度等，旨在满足居民刚性住房需求和改善性住房需求。
短期效应分析：新政短期内刺激了市场交易，但长期效果取决于宏观经济环境和市场预期。建议关注经济数据和政策导向，理性判断市场走势。
“好房子”定义：除了品质和区位，教育资源、交通配套、环境等因素也将影响“好房子”的价值。消费者应根据自身需求综合考量。
购房注意事项：除了关注房屋本身，还应了解开发商资质、物业管理、社区配套等信息，确保购房安全。
五、近期部分房地产调研公告摘要
转型方向：积极探索新业务，寻求第二增长曲线。计划设立转型基金，投资生物医疗、新能源、新材料等领域。有意收购深圳悦目51%股权，拓展微晶玻璃、蓝宝石等业务。
房地产业务：以三旧改造开发为主，拥有丰富的项目储备，主要集中在武汉核心区域。未来将继续关注政策变化，积极推动项目去化。
“城中村”改造优势：早期锁定核心区位，开发计划灵活，项目效益优于同期净地项目。
财务状况：有息负债73亿元，处于行业较低水平，综合成本合理，经营状况稳定。
亏损原因：并表基金项目财务表现亏损，不动产投资业务按权益法核算确认投资损失。
改善措施：聚焦主责主业，发展轻资产模式，扩大管理规模，培育不动产代建代管业务。
应对股价下跌：加强市值管理，积极传递公司投资价值，制定“提质增效重回报”行动方案。
财务状况：营业收入下降39%，净利润亏损幅度收窄。
房地产业务：积极推进项目销售，1-8月累计实现销售面积86.3万平方米，销售金额143.0亿元。未来将持续推动项目去化，提升产品力。
文旅业务：推出“两核三维多点”新发展格局，强化IP应用，稳步推进项目拓展及建设。1-8月接待游客5510万人次。
拿地策略：聚焦一线核心城市和部分强二线核心城市核心区域，优化资源布局。
资金支持：控股股东华侨城集团提供400亿元借款额度，剩余额度充足。
现金流管理：经营性现金净流出逐步收窄，未来将采用灵活销售策略，注重资金匹配，盘活存量资产，提升资产质量。
房地产市场预判：政策环境宽松，房地产市场将筑底企稳，重回持续健康发展轨道。
主要挑战：市场低迷、信心不足、去化压力较大。
应对挑战：提升产品品质和性价比，重点做好促销售、提效率、保品质、控成本等工作。
未来发展方向：坚持以房地产为主业，拓展工程建设板块和物业服务板块，寻找投资机遇，拓宽盈利渠道。
（转自：Gangtise投研）
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