开盘见真章
图片来源：未来方洲官微最近国庆楼市热潮刚过，整个广州东部板块被点燃，十分火爆。其中老黄埔准备开盘的项目，中建未来方洲更是备受关注。
这个项目背后的大BOSS是中建玖合，中建二局的全资子公司，也是中国建筑的八大工程局之一。今年上半年，中建玖合销售额高达68.5亿元，全国房企排名第68位，而中建二局净利润18.3亿元，位列中国建筑八大工程局第5位。
听起来是不是很牛？
本周未来方洲即将开盘，据说价格最低可以去到3.7w，开盘当天可能还会有额外折扣。
今天我们就来具体看看，项目主打的品牌、规模、配套等价值亮点，是否真如其宣传般璀璨夺目？
“学位紧”、“伪地铁盘”——规划与现实的巨大落差
先看看学校配套，根据未来方洲公布的项目宣传，重点放最前面说，先说教育资源够不够——结论：捉襟见肘！
在中小学方面，未来方洲项目规划1所36班小学（渡头片区）、2所36班九年一贯制学校（文元片区、江北片区）、一所39班完全中学（江北片区）。
在这三个片区当中，文元片区居住人口密度最大，但教育资源分配却显得捉襟见肘，只有一所36班学校，而且是九年一贯制。
这样的配置预示着未来学位供需将趋于紧张，学生或将面临向渡头与江北片区分流的局面。并且这两地与学校之间距离有600-1600米，对于家长所期待的“目送式教育”与“步行上学”的愿景而言，显然是不切实际的。
即便是骑行，也需耗时约十分钟，这无疑与项目宣传的便捷教育环境大相径庭。
更令人忧虑的是，渡头和江北的学位也没那么富裕，学位资源同样紧张，难以满足额外涌入的学生需求。
在此背景下，业主子女的教育出路似乎只能转向邻近的文冲小学，但遗憾的是，该校目前24个班级已满负荷运行，且即将面临搬迁，原址未来规划为住宅用地，这将进一步加剧周边区域的教育资源紧张状况，学生入学的需求随之攀升。
交通配套方面，也是bug十足。
未来方洲项目虽被宣传为紧邻两条地铁线路——13号线双岗站与5号线文冲站，并声称距离地铁站仅400米，但实际情况却需细究。
就文冲站而言，从项目售楼处出发，步行距离确实较为接近宣传的数值，约为390米，耗时约6分钟。然而，购房者需注意的是，实际居住地点往往并非售楼处，以首期住宅地块为例，步行至文冲站的距离则显著增加至至少1000米，耗时约14分钟，这已超出了传统意义上“地铁房”的便捷范畴。
再说去双岗站，无论是从售楼处还是首期住宅地块的东南角出发，步行距离均较长，分别达到1200米和500米，所需时间分别为17分钟和7分钟，这进一步削弱了其作为“地铁房”的吸引力。
因此，尽管未来方洲项目在地铁接驳上具备一定的便利性，特别是通过地铁可便捷通达鱼珠、珠江新城等核心区域，但严格来说，它并不能完全被视为真正意义上的“地铁房”。
PART 02
24小时货车不断，噪音灰尘何时了？
在广州老黄埔板块，“一条黄埔大道，一座城市之光”的辉煌宣传语，曾让无数人心生向往。
而今，未来方洲项目首期地块荣耀落址于这条承载着城市动脉的黄埔大道之畔，无疑为居民提供了前所未有的出行便利。
然而，任何事物都有其两面性，这份便利背后，也随之而来的是不容忽视的噪音污染挑战。黄埔大道作为连接老黄埔区域的重要交通枢纽，24小时货车通行不断，进出老黄埔只有这一条道路，双向承压。经过实地测算：
实地监测数据显示，即便在无工程车驶过的时段，该区域的噪音水平也徘徊在74-78分贝之间，而当工程车呼啸而过时，噪音更是急剧攀升至79-82.5分贝，且多数时间维持在80分贝以上的高位。
这一数值，已远远超出了人体所能承受的舒适范围，长期暴露在此类环境下，无疑会对居民的心理与生理健康造成不容忽视的负面影响。
对于未来方洲小区整体呈C字形布局所带来的噪音影响，确实是一个值得深入探讨的问题。
许多人或许会认为，只要避开临街的前两栋住宅，后排就能免受噪音侵扰，然而事实却并非如此简单。
小编住在万科城光E区，距离黄埔东路还有较远距离，在家完全不敢开窗。尤其是在东南角的1#楼，不仅要承受来自黄埔东路的持续噪音侵扰，还需面对幼儿园日常活动可能带来的额外噪音影响。
此外，大车通行不仅带来了噪音污染，还伴随着难以避免的扬尘问题。货车疾驰而过时，尘土飞扬，不仅影响空气质量，也给行人的健康带来了潜在威胁，不戴口罩是万万不行的。
而除此之外，石化厂作为另一重大污染源，其影响同样不容忽视。
石化厂区内烟囱林立，尽管距离首开地块约有2公里之遥，但这一距离并未能完全隔绝其对周边环境的潜在威胁。而对于更为接近的江北组团，其影响更是直接而显著，最近处仅500米之遥。
从高层远眺，石化厂的烟囱中不时冒出滚滚烟雾，破坏了城市的自然景观，更引发了居民对空气质量的深切担忧。而走近些，刺鼻的气味更是让人难以忍受，严重影响了周边居民的生活质量。
据网友反馈落在阳台的灰尘都是黑色的，这么近的距离，黑尘的污染可想而知多严重啊！！
另外值得一提的是，首期住宅地块东西两侧为复建住宅和商业、北侧是文船生活区，被回迁房和老旧小区所包裹。
小编有一个值得深思的问题：在回迁房与老旧小区交织的社区氛围中，有多少购房者愿意共享这份独特的“邻里”文化？
况且秉承登高望远的策略，项目想要看到良好江景视野的楼层要去到50F以上，且仅限后排三栋超高层专属，不过同时看到的还有高压线和船坞。
7层以下尚可能看中央景观，至于中间楼层的住户，则可能陷入一种“两难”的境地：既无法饱览中央景观的绿意盎然，又无法远眺江面的壮阔景象，取而代之的可能是黄埔东路上川流不息的车流与喧嚣。
交付预期如何？
买期房，客户最关心的莫过于交付了。
谈及开发商口碑，未来方洲虽非中建玖合在广州的首秀，但其过往项目在广州市场的表现却不容忽视。
特别是在广州南沙湾璟壹号项目中，中建玖合曾与弘阳、德信携手合作，然而，随着后两者遭遇经营困境，项目主要由中建玖合独立承担。
遗憾的是，该项目在交付后遭遇了一系列质量风波，包括电梯故障频发、电梯井进水、房屋渗水、玻璃爆裂等严重问题，加之物业服务质量的低下，未能及时有效处理业主反馈的问题，导致项目交付满一年仍面临众多未整改的房屋缺陷。
众多业主因此拒绝收楼，这一系列事件无疑对中建玖合在广州乃至业界的口碑造成了一定影响。
而其另一南沙项目中建玖玥湾，宣传中的海景房秒变沙场房，业主苦不堪言。
说回未来方洲，目前交付面临一个很核心的问题——
据现场了解，未来方洲计划月底开盘，但对于将引入哪家学校却绝口不提，成为购房者心中的一大谜团。
小编亲自踏访了规划中的学校地块，只见现场仍处于拆除整理阶段，未见丝毫动工迹象。
老黄埔这片教育氛围浓厚的区域，购房者对教育资源的关注程度不言而喻。因此，无论是哪个房地产项目，都将学校的引入视为吸引客户的重头戏。而未来方洲在项目宣传中若未能明确承诺并加速推进学校建设，恐将影响其市场口碑与购房者的信心。
至于学校配套，有关“华师附”的消息在小红书上不绝于耳，比如小红书上名为“未来方洲婷婷”的用户就提到，未来方洲引入老黄埔首个9年制“华师附”。
图片来源：小红书但近日当购房者向售楼处咨询具体引入哪所学校时，却得到了“暂时不对外公布”的答复。这一变化在购房者心中投下了重重迷雾。
毕竟盲目选择可能会带来严重的风险与遗憾。
未来方洲，不能啥都等未来呀。
（转自：对数）
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