老旧厂房变身文创园、投资强度提升155%，这个试点节约集约用地出成效|合肥市_新浪财经

21世纪经济报道记者李莎合肥报道

红墙灰瓦的老建筑里布局有书店、美术馆、艺术空间、茶饮店等多种现代业态，来往游人驻足打卡，老厂房焕发出新生机；科创园里员工职住平衡，运动中心、托育中心、食堂等配套设施错落有致；整车制造基地工艺、办公、研发、生产、仓储、生产辅助配套等用房分布合理，厂区自建空中轨道交通体系来回穿行，人员和物料在厂区内高效运转……这些都是安徽省土地节约集约利用综合改革试点带来的变化。

6月25日是第34个全国土地日，土地日前夕，记者前往安徽省合肥市，实地探访当地节约集约用地试点情况。

安徽省是自然资源部建部以来首个，也是目前全国唯一一个省级节约集约用地试点，试点任务包括加强规划计划源头管控、推行重大建设项目全过程节约集约用地管理、完善产业园区节约集约用地制度、加强城镇低效用地再开发管理等7个方面。试点为期三年，持续到2025年12月。

在近日召开的土地节约集约利用综合改革试点工作座谈会上，自然资源部部长王广华表示，安徽省土地节约集约利用综合改革试点工作进展顺利、成效明显，对全国节约集约用地工作有很好的示范作用。

老厂房焕发新生机

合柴1972文创园位于合肥市龙川路与金寨路交叉口的东南角，地处包河区、蜀山区、经开区的节点位置。过去60年间，这里曾是合肥砖瓦厂、合肥柴油机厂、安徽省合肥监狱。2018年监狱整体搬迁后，地块开始闲置。除了原合肥柴油机厂区用地外，区域内还有782亩老旧城中村。

随着城市发展，周边高楼拔地而起，已成为城市建成区，这片老旧厂房和城中村坐落其中，像是现代化城市中的“孤岛”。合肥市通过城市空间体检，发现该片区布局散乱、功能不合理、权属碎片化、用地粗放，片区整体空间利用效率低下。

合肥市自然资源和规划局党组书记、局长储昭海向21世纪经济报道记者表示，园区改造不能简单考虑局部利益，要结合片区整体情况来对地块承载功能进行规划，以规划为引领，创新推进机制，盘活低效利用土地，打造生产、生活、生态空间。

2019年，合肥市政府决定采用工业遗产保护与文化创意相结合的方式，将这一片区改造为集文化创意和现代生活于一体的合柴1972文创园。

合柴1972文创园改造后室外景观及远处高楼李莎摄

低效用地再开发并不容易。储昭海介绍，这一片区改造面临“五不四难”的问题，“五不”即拆迁拆不掉、收储谈不拢、原使用权人退不出、新产业进不来、配套跟不上，“四难”即利益格局调整难、改革合力形成难、政策创新集成难、低效空间转换难。

为突破多重难点，合肥市组织开展片区策划，改变过往“成熟一块，出让一块”的单地块开发模式，按照规划统筹、收储支撑、产业导入、完善配套的思路逐步推进，推动片区系统综合开发。

具体来看，有关负责人介绍，一是以国土空间规划为引领，划分并编制单元详细规划，将合柴文创园区定位为科技文化创意综合片区，补齐片区公共服务、基础设施功能短板。

二是按照"统一规划、统一收储、统一开发、统一配套、统一供应"的模式，分批次启动片区整体收储，统筹保障土地收储、基础设施开发建设等资金投入，合理安排开发时序。

三是将"实施保留建筑物的同步改造，形成文化创意特色街区"要求纳入土地供应条件，实施老厂房活化利用，保留城市工业记忆，打造城市文创新地标，引入艺术展览、数字媒体、文化传播、设计服务等新业态企业，实现"腾笼换鸟"。

四是在片区内配套建设小学、幼儿园、停车场、社区服务中心、养老服务中心、公园绿地等公共服务设施和基础设施，补齐片区功能短板。

合柴1972文创园改造后室内景观李莎摄

经过五年建设，合柴1972文创园已经建成约430亩开放区域，总建筑面积约30万平方米，其中包括老建筑改造部分6万平方米和新建部分16万平方米，成为合肥市低效用地再开发的典范。

合柴1972开发运营单位、滨湖集团总经理李锐锋向21世纪经济报道记者表示，合柴1972现有商户137家，其中文化创意类企业101家，占到75%。园区为开放园区，不收取门票，法定节假日单日人流量5万人次以上，周末日均3万人次左右，工作日日均1万人次左右，重大活动期间人流量会出现成倍增长，每年约有700万人次入园。

李锐锋表示，合柴1972去年实现营业收入3.5亿元，解决了2000多人的就业问题。项目开发的推进持续释放改造空间，入驻企业也在不断增加，预计今年年底入驻企业数量或突破200家，全年营收有望达到7亿元。

用存量换增量，投资强度提升155%

在合肥市国土空间总体规划中，设立了节约集约用地专章，通过总体规划、专项规划、详细规划，层层落实“园区-单元-项目”规划约束性指标传导，促进土地节约集约利用。

中安创谷项目地处“科大硅谷”核心区，是合肥市通过开展节约集约用地试点，打造产业创新升级的示范项目，充分体现了合肥节约集约用地的政策、业务、服务三大创新。

在业务创新方面，有关负责人介绍，中安创谷项目实施“一张图”智慧用地，工业项目“一码管地”“一码关联”，探索工业用地“健康体检+土地管家”管理机制，及时发现、快速解决用地问题。

安徽中安创谷科技园有限公司董事长王芳谈到，中安创谷项目的一大特点是提出了科创社区的概念，将科技创新产业集群与城市空间相融合，配建全球路演中心、运动中心、美食中心、托幼中心、党群中心、人才公寓等相关配套，优化企业创新创业环境的同时，更好满足员工的工作和生活需求。

王芳向21世纪经济报道记者表示，中安创谷项目的亩均投资强度达1000万元以上，远超相关政策标准。据了解，项目已招引和培育科技型企业636家，集聚各类科技创新人才8000余名，入驻率保持在98%以上。2023 年中安创谷实现产值170亿元，亩均产值7141万元，亩均税收208万元。

比亚迪合肥基地一期项目则是合肥市“用存量换增量”，实现土地节约集约利用的典型案例之一。

2021年7月，合肥市长丰县与比亚迪集团达成比亚迪合肥基地项目投资意向。为保障项目用地，长丰县整合9宗低效利用状态土地共1123亩，连同周边新批准征收的2795亩土地，采取挂牌出让方式供应给比亚迪合肥基地一期项目，用于新能源汽车整车制造，主要生产插电混动新能源乘用车。

这9宗存量土地盘活利用的速度很快，在80天时间内，土地收回合同谈判签约、收回批复办理，权属变更及土地挂牌出让等工作全部完成。不仅如此，与周边新增用地成本相比，9宗地所支付的土地及建筑物补偿费节约了6.02万元/亩。

有关负责人介绍，比亚迪合肥基地一期项目总计容建筑面积428.79万平方米，平均规划容积率从1.1提升至1.64，提升49%；一期项目在建设同等计容建筑面积的情况下，节约土地约2514亩，项目节地64%。与盘活前的1123亩存量用地相比，平均投资强度从2250 万元/公顷提升至5743万元/公顷，提升155%。预期产出强度约2.68亿元/公顷。

亚迪合肥基地一期项目自建轨道交通“云轨” 李莎摄

截至2023年年底，比亚迪合肥基地一期项目全年实现新能源汽车整车制造约50万辆，年产值达600亿元。项目带动了双杰电气、中创新航、佳通轮胎、鸿路钢构等新能源汽车配套企业相继落户下塘工业园。据测算，比亚迪合肥基地一期、二期、三期全部建成达产后，可实现年产值近2000亿元，带动上下游产业链总产值不低于3000亿元。

安徽省自然资源厅党组成员、副厅长方成向记者介绍，安徽省高度重视土地节约集约利用综合改革试点工作，出台了33项配套政策。各市县推动40项重点任务、60项工作举措落地见效，合肥、芜湖、马鞍山等基础较好的市县已形成典型做法。

在试点过程中，安徽已经形成了一些经验做法，包括构建了一套包括经济、社会、生态等在内的土地效益评价指标体系，建立了重大基础设施项目用地全程包保服务机制，创新了产业园区“园区—单元—项目”一体化管理新机制等。

方成表示，试点一年多以来，安徽省耕地面积较上年增加20.18万亩，连续第3年保持净增长；“地耗”下降5.5%，超过了全国平均水平；开发区土地建成率、综合容积率、工业用地固定资产投资强度等多个指标明显提升。