转自：金融界
本文源自:观点网
观点指数 投资渐活跃，政策关注升级转型 2024年1-2月，中国产业地产和智能制造领域的企业投资活动活跃，多家企业通过战略合作、设立基金、竞得工业用地等方式扩大了业务范围，提升产业竞争力；政策层面，国家和地方政府出台了一系列产业园相关的支持措施，如成都和苏州等地政府发布了“工业上楼”的实施意见和设计指引。
开年打基础，园区开发商积极拿地 产业地产商在2024年初的拿地活动显示出对区域性发展机会的关注，尤其在长三角、大湾区等经济发展活跃区域。联东U谷和中南高科等企业在南通、咸阳、洛阳等地拿地，用于建设新的产业园区项目，展现了在区域扩张和产业深耕策略上的积极。
产园REITs 整体经营承压，首单民营园区申报 产业园类REITs在报告期内面临经营压力，净利润大幅下降，部分REITs出租率下降，但也有如博时蛇口产业园REITs等实现收入和净利润的大幅增长；联东集团和华夏金隅REIT等新的产业园REITs申报动态表明，公募REITs市场对民企的开放态度。
投资渐活跃，政策关注升级转型
总体来看，报告期内的多项企业动态反映了中国产业地产和智能制造领域的活跃。
可以看到，多家企业通过战略合作、投资设立基金、竞得工业用地等方式，积极拓展业务范围，提升产业竞争力。这些举措有助于推动产业升级，促进区域经济发展，同时也为所布局的城市带来新的就业机会。
华夏幸福期内通过设立以11个产业新城做抵押的自益型信托，来兑付巨额债务，这表明公司在积极寻求财务结构的优化和风险控制的办法。
同时，2024年开年以来，华夏幸福已签约投资近40亿元，包括1月份安元达、沈阳众通等4个项目的成功签约，以及2月份总投资3000万美元的柔性显示屏优质项目签约。
ESR国际生命科学产业园项目在苏州高新区开工，表明了ESR在生命科学领域未来发展的信心，有希望吸引更多生命科学企业对苏州高新区的关注，促进该领域创新和产业集群的形成。
政策面来看，1-2月政策主要集中在支持国企改革、民营经济发展、传统产业升级、新兴产业培育、财政政策实施、制造业质量提升、人工智能和数据产业的发展等方面。地方政策则涉及多个地区的产业发展规划和项目落地，显示出地方政府在推动地方经济发展、优化产业结构、吸引投资等方面的积极作为。
另外，“工业上楼”继续受到多地政府的关注。期内，成都发布了《推动“工业上楼”实施意见》，苏州发布《苏州市“工业上楼”设计指引》，都希望借助“工业上楼”加快产业的升级发展。
开年打基础，园区开发商拿地积极
从企业的拿地情况来看，产业地产商在报告期内的拿地活动积极性有所恢复，特别是在长三角、大湾区等经济发展活跃区域，一些新晋的产业园区开发商崭露头角，开年阶段的新动作亦为全年的发展打下基础。
不过亦要留意到，联东和中南高科都在2023年12月末拿下多宗地块，已经为今年的土地储备提早做好准备，1-2月的动作相当谨慎，更类似于对此前工作的补足。
联东U谷在南通拿地16亩，用于建设联东U谷·南通经开国际智汇港项目，这是联东在南通的又一次布局，显示了其在长三角地区的持续扩张。
中南高科则在咸阳和洛阳两市拿地245亩，其中洛阳的拿地是其在该市的第二次布局，有助于形成双园联动，推动当地产业发展。咸阳的拿地则是响应当地产业融合发展的战略布局，展现了中南高科在陕西地区的深耕策略。
万洋众创城在淮南寿县拿地132亩，这是万洋首次在淮南布局，地块位于寿县新桥国际产业园，有望成为合肥乃至长三角区域产业转移和区域产业升级的重要载体。
MAX科技园在佛山禅城摘地76.5亩，将建成2栋高层写字楼、27栋企业独栋，总建设面积约17万平方米，是一个典型的工业上楼项目。
禅城区的第三产业占比是全佛山市最高，也是全市唯一三产比例超过二产的地区。区政府一直希望提高制造业占比，做好实体经济的相关工作，但受困于禅城区空间小，土地资源稀缺的现实，难度较大。向“工改工”、“工业上楼”走是必然的选择，引进企业亦瞄准了高端制造业，MAX科技园正是在这一大背景之下落地。
期内，产业地产商拿地的城市主要集中在二三线，如洛阳、咸阳、淮南、南通、淮安、广州、马鞍山、郑州等，显示出其对区域性发展机会的关注。
不过，虽然都是建设产业园区，但具体的产业定位和发展方向有所不同，如中南高科·咸阳创新智造产业基地侧重于智造产业，而新想集团的黄埔生命科技港项目则聚焦于生物医药产业。
产园REITs 整体经营承压，首单民营园区申报
报告期内，29只公募REITs均已披露2023年四季报。按资产类型分，不同资产类型二季度的业绩表现依然分化。
单看产业园类REITs，经营持续承压，净利润整体大幅下降到40.19%。
其中，华安张江光大园REIT因张润大厦最大租户哲库科技提前退租致使出租率下降，近两季度积极招租显著拉升出租率，但又出现了平均租金下滑的情况；建信中关村所在北京产业园仍表现低迷，招租速度显著慢于退租速度，难见起色；东吴苏州工业园REIT、华夏和达高科产园REIT和中金湖北科投光谷REIT出租率也均跌出90%。
相较而言，临港创新园REIT、东久新经济REIT出租率仍稳定在较高水平，但亦面临一定的压力，如东久（金山）智造园及东久（常州）智造园部分租约在四季度正常到期，并未续约。
而博时蛇口产业园REITs则实现收入和净利润的同比大增，主要系本年度新增扩募项目光明加速器二期项目，这一利好更一度促使该基金在二级市场实现七连阳，累计最大涨幅超过35%。
根据观点指数观察，相当部分产业园REITs在申报书中并无提及具体租户为谁，仅模糊告知外界所属行业大类，因此产业园类REITs在季报中提到底层资产出现出租率滑坡时才后知后觉，造成投资损失，可见我国REITs市场的投资者在市场发展初期更多注重产品的股性，而对产品的真正资产价值了解不够。
对投资者来讲，未来要避免哲库事件带来的损失，首先要密切跟踪项目租户，实地了解租户的具体经营情况，对项目周边的交通配套和租赁市场有切身的体会，才能尽可能降低投资的风险。
在新产品申报上，期内出现三项重要的产业园REITs申报动态，且均位于北京。
首先，是由联东集团所申报的中金联东科技创新产业园REIT获受理，该产品若上市将成为首单中国本土民营企业园区公募REITs。联东集团计划将其位于北京的三个产业园区作为基础资产。这些园区的总建筑面积达19.84万平方米，平均出租率为98.17%，总估值为17.2亿元。联东产业园REIT预计2024年的分红回报率为4.43%，2025年为4.44%。
这一举措不仅展示了联东集团在产业园区多年发展的成果，也意味着民营企业在资本市场的创新尝试，为产业园区行业提供了新的融资和退出渠道，亦迎合了当前监管层释出的公募REITs市场向民营企业开放的态度。
另外，底层资产同样位于北京的华夏金隅REIT也获受理。该项目是北京市老旧厂房改造的标杆项目，位于中关村科技园内，原为天坛家具厂，是我国首单厂房旧改公募REITs，标志着我国公募REITs底层资产类型的多元化和存量资产盘活渠道的拓宽。
而作为中关村“一区五园”的开发运营商之一，电子城高科宣布将中关村科技园区朝阳园区的三处资产打包分拆REITs，预计募集规模为10-15亿元。然而，受近期北京中关村核心租赁市场低迷的影响，预计市场给予该单REITs的估值或不理想。
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