中国房企第一梯队变阵：再见“碧万恒”，你好“保万中”

　　文 | 新浪财经 徐苑蕾

　　地产调整期，房企格局大洗牌，第一梯队不再是“碧万恒”，而是“保万中”。

　　中指研究院数据显示，2023年，保利发展、万科和中海地产登上销售榜前三强，销售金额分别为4207亿元、3755.4亿元和3098亿元。而曾经的“宇宙房企”碧桂园则结束了自2017以来的6年冠，2023年以2199.8亿元排在第7位。

　　地产市场研究专家邓浩志表示，房企排名格局还没稳定下来，目前部分民营房企规模仍有继续萎缩的趋势。2024年楼市难言乐观，邓浩志称，“所有房企已经把该用的办法全部用上了，要么继续降价，要么等待市场复苏，别无他法。”

　　万科保住前三 碧桂园结束6连冠

　　2023年的房企销售呈现出“前高后低”的走势。一季度疫情防控放开，楼市得到温和修复。然而，二季度之后热度下降，二线城市逐渐打开限购，但是楼市并没有激起水花。到了年底，各大房企加大供货量和营销力度，但地产销售依然未有明显起色。

　　整体来看，2023年房企销售跌至2019年以来的新低。中指研究院数据显示，2023年，百强房企销售总额为62791.0亿元，同比下降17.3%。2021年—2023年，百强房企销售额连续下滑，到2023年相较于2020年历史高点已经腰斩，市场份额同步连续下滑，到2023年不足35%。

　　在波动的市场环境中，房企格局大洗牌，销售规模前三强不再是以前的“碧万恒”，取而代之的是“保万中”。十强的竞争依然激烈，其中央国企唱主角，而过往的常客恒大、世茂、融创等均已不见其身影。

　　中指研究院数据显示，2023年，保利发展以4207亿元登上销售榜榜首。2017年，保利发展喊出2-3年内“重返前三”目标。但彼时正值民营房企加大杠杆、蒙眼狂奔，即便有着央企优势，保利发展也未能完成目标。2022年，保利发展新任董事长刘平提出“进三争一”目标，当年随着恒大、融创出现流动性问题，保利发展以4573亿元销售额跃至第2位。

　　2018年开始喊着“活下去”的万科，2023年销售额为3755.4亿元，是“碧万恒”中唯一一家保住三强位置的房企，从排名上看还比2022年上升了1名至第2。多年徘徊在第5名位置的中海地产，是2023年为数不多提及年度销售增长目标的房企，最终以3098亿元跻身销售榜第3。

　　值得注意的是，碧桂园在2023年结束6连冠，销售金额为2199亿元，排名下滑至第7位。而目前已完成公开市场债务重组的融创，排在销售榜17名，金额为846.6亿元。恒大则以589.4亿元销售额排在27位。

　　地产市场研究专家邓浩志表示，房产业排名格局还没稳定下来，目前部分民营房企规模仍有继续萎缩的趋势。部分新进入榜单的地方平台企业，由于此前主业并非房地产，所以后续能否稳住规模也存在一定的不确定性。

　　多数房企未完成目标 专家称“期望过高”

　　随着房企销售规模的下滑，百强房企各梯队的销售门槛均降到近年最低，千亿房企数量继续缩水。2023年千亿房企降至16家，同比减少4家，低于2017年17家的水平，百亿房企116家，同比减少14家。

　　从目标完成率来看，尽管设定了相对保守的销售目标，但多数房企仍未能完成。中指研究院统计的9家房企目标完成率均值为98.5%。在销售十强的房企中，中海地产和招商蛇口未能完成3537亿元和3300亿元年度目标，完成率分别为87.6%和89%。

　　一位负责珠海区域销售的国资房企人士告诉新浪财经，由于2022年积压的需求释放，而且房企促销力度到位，上半年项目基本提前完成销售目标。但是下半年，公司基于上半年的行情将目标往上调整，以致于全年其负责的10余个项目整体仅3个完成目标，其余项目平均完成率约80%-90%水平。

　　“多数房企没有完成2023年的年度任务，和大家对2023年期望过高有关。”邓浩志表示，因为2022年年底疫情结束之后，业内都预判2023年将是经济复苏，生活复常的一年，再加上1、2月份逐步展现出楼市小阳春行情，所以普遍比较乐观，但实际情况是，2023年楼市比2022年更加低迷。

　　中指研究院报告指出，房企销售目标普遍有所下调。2023年典型房企的销售目标来看，仅越秀地产提高了销售目标，招商蛇口保持与2022年的销售目标不变。近年来，随着行业进入调整期，越来越多企业不再增加销售目标、追求规模化发展，转而通过主动管控销售规模，追求更加平稳的发展。

　　后市难言乐观 房企拼获客“卷”产品

　　在地产深度调整期，楼市中的投资客已经基本出清，购房客群以刚需和改善型客户为主。但是由于宏观经济的不确定性增加，购房需求一直被压制。克而瑞报告预测，未来房地产行业的总规模趋稳，到2026年商品住宅成交规模将稳定在8.3亿平米左右。

　　目前来看，不少房地产从业人士对于2024年楼市表现也较为悲观。近日在一个财经论坛上，王石指出，“中国房地产的问题才刚开始，调整当中还会有暴雷，还会有债务违约。如果调整得好，借鉴日本经验，3—5年能调整过来。但是不要抱希望，明年或后年就会好。”

　　在前述国资房企人士看来，2024年只会比2023年更加艰难。“1月份成交在下滑，而且仍没有更好的政策刺激市场。而且二手房业主都在降价抛售，对一手房的冲击非常大，同一片区二手房与一手房的价差，仅在1万元/平方米左右。”

　　该人士谈及其所负责的项目时称，目前项目已经没有更多的降价空间，因为项目售价已经与政府规定的最低限价持平。在现阶段，房企销售只能更大程度依赖房产代理进行获客，做大客户基数来提高成交率，然后在这个基础上不断发展自身的获客途径。

　　除了比拼获客能力，房企也在“卷”装修、交付标准、实用率等方面，通过进化产品，提升户型吸引客户。

　　“不卷卖不出去。”一位佛山本地房企销售人士告诉新浪财经，其负责的项目通过报建飘窗的形式极大限度地“偷面积”，最终得房率可以达到100%。此外，交楼标准也比前两年的项目大幅度提升，“比如全屋中央空调、全屋中央净水、洗碗机、智能马桶，有什么好的都安排上，就怕客户不买。”

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责任编辑：江钰涵