时隔20年上架深超总地块，深圳土地出让诚意满满

（文/解红娟 编辑/马媛媛）5月24日，深圳市规划和自然资源局发布2023年第二批次拟出让居住用地项目清单。

据悉，清单共包括10宗涉宅地块，用地面积总计24.34公顷，建筑面积共计104.85万平方米，将于2023年5月25日至2023年8月25日期间发布出让公告。从区位看，南山区1宗、宝安区1宗、龙华区2宗、光明区2宗、龙岗区3宗、深汕特别合作区1宗。

在10宗涉宅地块，刚刚由商业用地调整为涉宅地块的深超总地块无疑是最受关注的存在。

观察者网了解到，4月26日，深圳市规划和自然资源局南山管理局发布对红树湾地区法定图则DY04单元、DY08单元规划调整的公示，将这两地块原为商业服务业用地的地块进行调整，其中一块新增一所不少于27班九年一贯制学校用地，另一块增加了建面超20万平方米的居住用地。

此次出让的地块则是上述调整的地块之一，宗地编号为T207-0060，用地性质为“二类居住用地 +城市道路用地”，面积3.63公顷，建面20.77公顷。

该地块之所以引人关注是因为其位于南山区沙河街道，也就是深圳湾超级总部基地，周边TCL、神州数码、中兴通讯总部、OPPO国际总部、招商银行总部等总部大厦建成或建设中。

“调规后一个月，迅速释放到市场，目的还在于以中心区压箱底的‘靓地’来捂热土地市场，进而从源头上刺激房地产市场。”广东省城规院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉表示，此宗地交易，大概率会创造“地王”，政府也希望由此信号激活市场信心，扭转市场的预期。

同样调整过用地性质的还有宝安 A001-0212地块。

在2022年深圳第二批集中供地中，该地块土地计入容积率的总建筑面积不超过103880平方米，用途为商业用地+二类居住用地，其中，住宅建筑面仅46070平方米，且规定建成后普通商品住房销售均价不得高于88600元/平方米（毛坯）。

由于住宅面积占比不到一半、限价基础上房企难有利润，导致该地块虽靠近第五大道和欢乐港湾位置较好但却让一众房企望而却步，最终流拍。

此次重新上架后，该地块用地性质调整为“二类居住用地”，面积1.52公顷，建面8.23万平方米，容积率5.4，成为本轮供地中仅次于南山深超总地块的优质地块。

此外，龙华深高北A811-0347地块质素也不差，距离深圳高级中学北校区约200米。资料显示，该地块用地性质为“二类居住用地 +商业用地”，用地面积1.01公顷，建面7.29公顷，容积率7.2。

在李宇嘉看来，去年以来，深圳市场分化非常明显，中心区改善高端盘去化块、价值高，营利性强。如果细化区分不同盘源去化，高端改善盘去化周期短，到了“补这类库存”的时候了。因此，这类土地也受开发商欢迎。政府供地迎合市场需求，估计届时拍卖时也极大可能获得多家开发商报名、频繁举牌的火热场面，以激活土地市场。

李宇嘉进一步表示，除深圳以外，近期各地供地均迎合市场需求，即供应去化快、开发商欢迎的地块，也就是中心区的“靓地”。比如，上海、深圳、广州，都是如此，这类地块也将会打造低密度、配套极佳的高端盘。

李宇嘉认为，当下，缺的不是高端盘，这些高端盘只是小众市场，也救不了市场。高端盘热销，既是市场分化的体现，也是市场需求不足的表征，更是供需极其不均衡的反映，这才是更应该解决的问题。

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