红盘海德壹号入围积分破百,上海楼市“小阳春”将至?

红盘海德壹号入围积分破百,上海楼市“小阳春”将至?
2023年02月01日 18:15 观察者网

(文/解红娟 编辑/马媛媛)入围积分破百,前滩红盘备受瞩目。

2023年1月中旬,前滩格力海德壹号项目开启正式认购,推出163套建面约76-555平方米房源,均价约129800元/平方米。截至认筹完成,该项目实际认购639组,认购率392%,触发5年限售和积分排序。

据公开信息表示,前滩格力海德壹号入围线为100.85分。按基础分60分计划,购房者至少需缴纳215个月社保(约18年)。

房企抢地

前滩,位于黄浦江以东、川杨河以南、济阳路以西、华夏西路(中环线)以北,有人说这里会是第二个“陆家嘴”,也有人说这里将是一个“3.0版”的城市模板,既适合工作、也适合生活。

在自驾15分钟至人广和陆家嘴、紧邻太古里商场、跨国企业总部集聚、文体医疗、学区等众多利好加持下,前滩成为购房者的必争之地。在上海楼市火爆的2019年,有24749人参与认筹摇号,其中十分之一的目标正是前滩。

购房者众,房源量寡。

据观察者网不完全统计,前滩区域前后共6年间入市了晶耀名邸、晶萃名邸、中粮前滩海景壹号、东方逸品、东方悦耀、东方惠礼、海悦华庭、尚峰名邸、浦江海德、华唐名邸、三湘印象名邸等十一个项目。

值得一提的是,华唐名邸是由此前的租赁式公寓转为了住宅出售。就算如此,折算下来,该区域每年仅有不到2个项目开盘入市。

更值得一提的是,前滩板块内还有一块绝版的好地块,被业内称为前滩九宫格,指的是位于前滩滨江、紧邻一线江景的9个项目,因其被均匀的划分为9个小格,与九宫格酷似,故此得名。

从用途上看,前滩九宫格主要由公寓和住宅两大类组成,一部分是由陆家嘴集团竞得的6个综合地块,除可售住宅尚峰名邸外多为租赁用地;另一部分是花落格力、三湘的纯住宅项目,也就是屡次搅动前滩市场的海德壹号、浦江海德和三湘印象名邸。

将时间拉回至2014年年末。彼时,上海前滩九宫格罕见得推出3幅纯宅地,吸引了格力、三湘、九龙仓、大名城、首创、中铁、恒基、华润置地、陆家嘴集团、新鸿基、招商蛇口等房企竞拍。

第一宗出让地块为前滩地区Z000801编制单元32-01地块,后更名为前滩格力海德壹号,该地块历经124轮竞拍,最后被格力地产联合体以16.14亿元的价格竞得,溢价率127%,楼板价65832元/平方米,成为当时上海最高的单价地王。

格力竞得上海单价地王还不到5小时,就被下午开拍的浦东新区黄浦江南延伸段前滩地区Z000801编制单元36-01地块(三湘印象名邸)给取代了。该地块最后被三湘印象竞得,成交价格为18.61亿元,溢价113.8%,成交楼板价高达楼板价66629元/平方米,相较于海德壹号每平方米贵了797元。

与此同时,格力地产以14.5亿元夺得了前滩格力海德壹号相邻的38-01地块,楼面价5.39万元/平方米,溢价率达92.5%。

消费者抢房

前滩土地出让的竞争虽然激烈,但和购房者抢房相比却稍显逊色。

2018年4月,由于各种政策影响,上海的新房市场还处在买方市场,不少项目门可罗雀。可在这时,中粮前滩海景壹号推出437套房源,在均价8.5万元/平方米、最低上车门槛700万元的基础上,引来3127组有效认筹客户,认筹比高达716%。

而无论是当时为数不多的“千人摇”项目,抑或是千万富豪雨中排队认筹的场景,都让前滩板块一战成名。

四个月后,前滩再次推出晶耀名邸一期和东方逸品两个项目,在同一认筹时段内只能认筹一个楼盘的新规定下,两者认筹比分别为1328%和250%,全部过百。晶耀名邸一期更是因1328%的认筹比成为当时的现象级项目。

此后,前滩战绩显赫。以海悦华庭举例,旗下新房分别于2018年12月和2019年9月两次入市,均价均为8.32万元/平方米,前者推出362套房源,认筹比为244%;后者推出剩余的35套房源,认筹比高达631%。

即使在新冠疫情爆发后,购房者对前滩的热情仍旧不减。作为新冠疫情控制后首个入市的项目,东方惠礼于2020年4月推出411套房源,均价9.2万元/平方米,意外吸引2284组有效客户认筹,认筹率达555.7%。

前滩核心板块有新房入市也是在这一年,打头阵的是三湘印象名邸。2020年6月,三湘印象名邸推出142套房源,均价12.18万元/平方米,认筹比673%;随后9月,浦江海德以11.28万元的均价入市,195套房源,认筹比641%;12月,尚峰名邸204套房源入市,均价11.2万元,认筹比1266%。结合此次入市的前滩格力海德壹号,前滩九宫格均有项目入市,此外整个前滩板块也仅剩“21号地块”尚未入市。

但在前滩板块项目先后入市的七年间,前滩新房价格从最初均价8万的晶耀名邸、中粮前滩海景壹号、东方逸品、海悦华庭,走到了9万东方惠礼、10万的华唐名邸,再涨至11万的浦江海德、12万的三湘印象名邸和13万的格力海德壹号。

和新房均价相比,前滩板块的二手房价格更是一路狂飙。

以中粮前滩海景壹号举例,链家官网显示,该项目二手房共成交7套,2019年11月成交的建面94平的一套低楼层房源以1020万元成交,折合10.85万元/平方米;五个月后,该小区同样成交一套低楼层,117平方米的房屋成交总价1380万元,成交均价11.79万元。

2020年下半年,中粮前滩海景壹号二手房均价有了较大的涨幅,一套建面65平方米的低楼层房源以1015万元成交,成交均价15.62万元,较年初成交均价上涨了3.83万元/平方米。

进入2021年,中粮前滩海景壹号成交的二手房均位于中高层楼,均价则上涨至18万元左右。另外,在链家发布的在售二手房中,低楼层的均价达到18.43万元/平方米,中楼层和高楼层的均价则涨至19万元/平方米。

换句话说,在二手房入市不到5年的时间里,中粮前滩海景壹号的房价基本实现翻倍,而这也是该区域同期入市项目的共性。

“除了地理位置、交通、教育配套等优势外,巨大的一二手倒挂差是吸引我‘打新’的主要动力。”有购房者向观察者坦言,以现在的二手房价格来看,若购入1000万元总价的新房,在卖出去后应该有500万的“利润”空间。

小阳春将至

前滩板块的火热,似乎在传导上海楼市正迎来复苏的信号。

“1月虽然是传统淡季,市场成交相对清淡,但上海一月成交走出了淡季不淡行情。”据上海中原地产首席分析师卢文曦介绍,1月上海新建商品住宅成交面积96.4万平方米,环比减少4.1%。

他进一步表示,从交易节奏来看,上海新房市场呈现典型的“高开低走”,尽管有元旦假期影响,但1月首周成交面积仍超过35万平方米,此后逐步走低,由于春节长假影响,最后一周也没有出现翘尾效应。

从成交区域来看,青浦、嘉定表现突出,嘉定成交19.2万平方米,青浦成交17.2万平方米。市区范围内,新静安表现较好,成交量超过10万平方米,排名全市第3;成交产品方面,以静安天悦、象屿招商公园1872、金隅外滩东岸为代表的中高端改善产品交易突出,成交面积前十榜单中居然有4个10万+项目上榜,甚至有1个项目冲入前三。

而基于成交结构向中高端改善产品倾斜,新房均价回升,为70752元/平方米,环比上涨1.9%。

值得一提的是,2022年底,部分房企为冲业绩集中供应新房房源,导致2023年1月新房供应大幅度减少。据上海中原地产数据显示,1月新房供应面积为47.5万平方米,环比减少77.2%。

“从政策风向来看,房地产不断吹暖风,正视房地产对稳经济的贡献度,对市场预期和信心提振有积极作用。此外,农历新年后前滩项目再度爆出超过100分的入围标准,对市场信心的提振有促进作用。”在卢文曦看来,2023年所有工作都开展早,比如住建部农历新年伊始就开工作会议布置相关工作。因此,预计今年市场会较早进入状态,新批次集中供应也会尽早亮相,小阳春有可能比以往早一些出现。

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