住建部定调2023楼市：“预售制”未一刀切取消，防“金蝉脱壳”，投机炒房仍将严控

　　来源：华夏时报

　　本报（chinatimes.net.cn）记者刘诗萌 北京报道

　　2023年1月17日，对于房地产市场来说是一个“大日子”。

　　上午10时，国家统计局发布了2022年全年房地产运行数据，从销售面积、销售额双双从2021年的“双18”（万亿）下滑到2022年的“双13”（万亿），经历一年下调后确认拐点；11时许，全国住房和城乡建设工作会议召开，为2023年楼市定下新基调。

　　同近期住建部的公开发声一致，这次会议对楼市强调了“稳预期、防风险、促转型”的主线，并将其提高到了更高的高度，要求房地产工作要融入党和国家事业大棋局，锚定新时代新征程党的使命任务和当前的中心工作来展开。会议对2023年房地产工作提出了“十二条”措施，包括大力支持刚性和改善性住房需求，毫不动摇坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，因城施策、精准施策，推进保交楼保民生保稳定工作，化解企业资金链断裂风险等等。

　　广东省城规院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉对《华夏时报》记者表示，2022年是楼市有数据以来量价下滑幅度最大、风险爆发最大、各方预期也最为悲观的一年。考虑到楼市对于民生、发展安全、经济稳定、地方财政的巨大影响，因此需要一揽子的纾困政策。但是会议也强调因城施策稳定房地产市场，稳妥实施房地产长效机制，这也意味着并不是大范围或大幅度的松绑或刺激，而是根据城市的基本面、楼市运行差异化地实施，有所为有所不为。

　　稳预期：投机炒房仍将严控

　　自2021年下半年开始，在头部房企暴雷房地产市场进入下行通道，至今已有将近一年半的时间。根据国家统计局数据，2022年全国房地产开发投资132895亿元，比上年下降10.0%；商品房销售面积135837万平方米，比上年下降24.3%；商品房销售额133308亿元，下降26.7%。这意味着，全国商品房销售额已经重新回到2017年的水平。

　　为了稳住市场和预期，从中央到地方对限购、限售、信贷等多项限制政策进行了放松，针对房企融资的“三支箭”也已齐发。据中原地产研究院统计，2022年内房地产调控超过1120次，相比2021年同期的651次，上涨了接近72%，再次刷新了历史记录。然而，市场信心仍未恢复，房企暴雷仍在持续。中指研究院数据显示，2022年百强房企销售总额为75968.5亿元，同比下降41.3%；拿地总额12975亿元，同比下降48.9%。销售额超千亿房企有20家，较上年（41家）同期减少21家。

　　中原地产首席分析师张大伟对《华夏时报》记者表示，房地产市场在历经十几年快速发展后，与经济增速的换挡期、结构调整的阵痛期、前期刺激政策的消化期“三期叠加”相对应。特别是疫情下购房者信心不足，很多房企暴雷影响了购房者的安全感，所以使得很多宽松政策对于市场的作用低于预期。

　　不过，尽管此前政策收效不及预期，但从此次会议的表述来看，未来政策的方向仍然坚守“房住不炒”的底线。除了“十二条”中对这一内容的表述外，会议当前和今后一个时期的房地产工作方向的表述中提出，要牢牢坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，增强政策的精准性协调性，以更大力度精准支持刚性和改善性住房需求，提升市场信心，努力保持供需基本平衡、结构基本合理、价格基本稳定，同经济社会发展相协调、同住宅产业发展相协调，严控投机炒房。李宇嘉指出，落实“房住不炒”，不以地产刺激短期经济，实际上目的也在于向新模式过渡。

　　防风险：“两头抓”，防“金蝉脱壳”

　　和今年1月初住建部接受媒体专访时的表态相比，此次对于防范风险的表述沿用了“慢撒气”，并且进行了更加系统的部署。

　　会议提出要“抓两头、带中间”，以“慢撒气”的方式，防范化解风险。“一头”抓出险房企，一方面帮助企业自救；另一方面依法依规处置，该破产的破产，该追责的追责，不让违法违规者“金蝉脱壳”，不让损害群众利益的行为蒙混过关。切实维护购房人合法权益，做好保交楼工作。“一头”抓优质房企，一视同仁支持优质国企、民企改善资产负债状况。

　　上海易居房地产研究院研究总监严跃进接受《华夏时报》记者采访时指出，会议提及不让违法违规者金蝉脱壳，这一点说明针对出险企业的问题处置既要防范风险扩大，也要落实追责的工作。

　　实际上，此前地方“保交楼”行动中也曾提及追责。在郑州“保交楼”5个专项行动中，就有一个是公安系统“保交楼”，要求对楼盘项目开发过程中发生挪用资金、恶意抽逃资金、非法集资、合同诈骗、非法经营，涉嫌经济犯罪的，要及时介入立案侦查，坚决清除阻碍“保交楼”工作的“拦路虎”“绊脚石”。

　　而针对优质房企，近期央行、银保监会也召开主要银行信贷工作座谈会，提出实施改善优质房企资产负债表计划，聚焦专注主业、合规经营、资质良好、具有一定系统重要性的优质房企，开展“资产激活”“负债接续”“权益补充”“预期提升”四项行动，综合施策改善优质房企经营性和融资性现金流，引导优质房企资产负债表回归安全区间。

　　李宇嘉认为，2023年进入了保交楼的攻坚期，剩下的都是“难啃的骨头”。 一方面，需求端要稳定楼市，让剩余货值可盘活，创造输血资金；另一方面，需求端稳定之后，资产价格就能稳定，纾困资金也愿意进入保交楼。

　　促转型：“预售制”未一刀切取消

　　随着2022年下半年停贷事件的发酵，关于预售制是否应该取消也一度成为坊间热议的话题。此次会议明确，有条件的可以进行现房销售，继续实行预售的，必须把资金监管责任落到位，防止资金抽逃，不能出现新的交楼风险。也就是说，虽然住建部首次系统、明确地提出“现房销售”的概念，但也并未对预售制度一刀切取消，而是允许这两者并行，底线就是不能出现新的交楼风险。

　　值得注意的是，对预售制的表述是放在“促进转型”的框架之下的，核心要求是让各项制度要从解决“有没有”转向解决“好不好”，并强调了提高住房品质、形成房屋安全长效机制。

　　在这一前提下，会议特别强调了建筑业是重要的实体经济，为经济社会发展提供重要支撑，应守住为社会提供高品质建筑产品的初心。李宇嘉向本报记者分析指出，建筑业是房地产的上下游行业，对就业的吸纳能力比较强，也对建筑材料施工有很大的支撑，因此它确实是重要的实体经济。会议强调建筑业的实体经济性质，实际上也是希望将房地产向实体经济引导。实际上，无论是开发商用自有资金开发建造住宅、办公商用空间，还是购房者购买住房进行消费，来支撑自己“美好人居”的愿望，其实也都是与实体经济不矛盾的。

　　严跃进也指出，对建筑业进行单独的强调，实际上是提升了对建筑业的保护。不管怎么说，房地产不能简单地说是实体经济还是虚拟经济，但建筑业确实是实体经济，对经济发展、对保交楼都作出了正向的贡献。因此，在2023年抓经济的大环境下，无论是建筑业中的工人还是企业家，都应更受重视。

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