物业周看点（11.7-11.11）_新浪财经

【企业】

碧桂园服务2.33亿港元收购合富辉煌21.47%股权

11月9日晚，碧桂园服务发布公告称，碧桂园服务间接全资附属公司碧桂园物业香港控股有限公司与Fu’s Family Limited订立股权转让协议及其他配套协议。根据股权转让协议，买方有条件同意从卖方收购合富辉煌集团控股有限公司144753495股股份，占合富辉煌已发行股本约21.47%，总代价约为2.33亿港元。于收购事项完成后，公司将持有合富辉煌25.00%股权。据悉，合富辉煌及其附属公司主要从事物业代理服务、按揭转介及贷款融资服务。至此，碧桂园服务将成为合富辉煌的第二大股东，而第一股东仍是创始人扶伟聪家族。

看点：除了碧桂园服务再次发力房屋租售赛道外，万物云也将上市之后的第一笔投资投给了房产交易平台宅猫找房。在地产存量时代，房地产经纪的前景仍被看好。不过，相比于贝壳、我爱我家等专业的第三方中介机构，房企能在这一赛道有何突破仍需观察。

三巽物业易主

11月7日，工商变更信息显示，安徽三巽投资集团有限公司转让安徽三巽物业管理有限公司95%股权，接盘方是上海源耀和企业管理有限公司。据悉，三巽物业的股权架构并没有纳入上市平台三巽集团，而是由安徽三巽投资直接持股95%，三巽集团董事长钱堃的妻子安娟持股5%。此次转让后，仅有安娟继续持有三巽物业5%股权。

看点：随着房地产市场转冷，融资、销售不畅，房企对现金流的渴望与日俱增，而将轻资产物业摆上货架换取现金流是一条相对快速获取现金流的道路。如今，市场尚未出现明显好转，类似三巽物业易主的情况或许还将上演。

招商积余又双叒现人事变动

11月8日，招商积余发布公告称，经招商积余股东推荐，董事会提名和薪酬委员会审查，董事会同意聂黎明、刘宁、陈海照、余志良、WONGCARWHA（袁嘉骅）、王苏望、章松新为第十届董事会非独立董事候选人。此外，董事会同意陈英革、许遵武、林洪、KARENLAI（黎明儿）作为公司第十届董事会独立董事候选人。

看点：这是继招商积余财务总监、副总经理、董事会秘书三位高管、职工监事发生变动后的再次调整。此番变动之后，企业管理层大换血基本完成，在新团队的带领下，企业能否出现新变化值得关注。

金科服务：博裕资本要约收购已获得反垄断批准

11月8日，金科智慧服务集团股份有限公司发布联合公告称，中国国际金融香港证券有限公司为及代表要约人提出自愿性有条件全面现金要约，以收购金科服务全部要约股份，要约人已获得反垄断批淮。于截止日期下午四时正（香港时间）或之前，就接获对要约的有效接纳（及在允许的情况下并无撤回）的数目至少为约占公司已发行股本7.71%的要约股份，连同博裕集团于该时间持有的股份数目，共计至少为约占公司已发行股本30.40%的股份。

看点：博裕资本要约收购金科服务的相关事项持续推进。若收购完成，博裕资本将取代金科股份成为金科服务第一大股东，而后是否会引发更多人事调整值得关注。

【市场】

物企四面出击拓展业务

本周，多家物企通过设立新公司、投标等方式拓展业务。据不完全统计，本周，佳兆业美好于中山成立生活服务科技公司、金科智慧服务于重庆成立家居公司，中海物业连续中标三家香港公立医院保安服务、新城悦服务参股成立智慧物业管理公司涉及养老服务等业务、荣万家参股成立生活服务公司、宏泰物业新设物业服务公司，经营范围含停车场服务。

看点：物企在拓展业务方面，更倾向于高毛利的增值服务。不过，一位头部物业的掌舵人认为，物企注意力应放在独立自主做好基础服务上。市场需要怎样的物业，企业如何平衡增值服务与基础服务之间的关系，考验着物企的判断力与敏感性。

本周物业板块股价大幅收涨

11月11日，受地产板块活跃度带动，物业板块大幅上涨。据同花顺数据显示，在港股方面，46只物业股收涨，仅有5只股票收跌，物业管理指数收涨幅度高达8.56%。其中，时代邻里、宝龙商业收涨超30%，涨幅在20%-30%的物业股达到7只，涨幅在10%-20%之间的物业股有15只。在A股方面，物业管理指数收涨4.14%。其中，特发服务、中天服务涨停，招商积余收涨7.67%、难度物业收涨4.85%。

看点：从整体来看，11月11日，上证指数、恒生指数纷纷走高，带动多板块的热度升高。此外，本周，多项利好房企融资的政策先后落地，且已经有企业开始受益。受此带动，物业板块也随之大涨。

【观点】

朱保全：不要让高毛利害了行业

11月8日，万物云官微发布万科集团合伙人、万物云董事长朱保全署名文章。文章称，物企不适合做平台流量业务。理由是首先客户基数不够大，其次链接不高频，再次只有线下链接没有数据验证。如果把物业服务定义为平台流量，更注重规模，最终往往会被物业服务业务本身的现金流所害。其认为，物管行业更不要被社区增值服务的高毛利蒙蔽自己的眼睛。经常看到60%以上毛利率的社区增值服务，但很少看到超过5亿元规模的社区增值服务。如果物业管理行业真的存在高毛利，其结果一定或被业主终结，或被竞争者厘清。