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美国楼市 开始告别“黄金时代”?
作者: 冯迪凡 高雅
[ 2021年美国房屋销售价格中位数为34.69万美元,同比增长16.9%;2021年美国共售出612万套房产,同比增长8.5%。 ]
2021年,美国收获了15年来最红火的楼市。2022年,蓬勃发展的美国房地产市场正面临迄今为止最大的考验:抵押贷款利率飙升。
房地美公布的最新数据显示(截至4月21日这一周),美国30年期抵押贷款利率已经从去年12月的3.11%上升至5.11%。
“随着美国国债收益率持续上升,抵押贷款利率连续第七周上升。”房地美首席经济学家卡特(Sam Khater)表示,“虽然春季通常是最繁忙的购房季节,但房价上涨导致需求出现一些波动。目前仍是卖方市场,但仍有兴趣购买房屋的买家可能会发现争抢程度已经适度减弱。”
上周五(4月22日)的美股表现,令人担忧美国经济的走向。受到企业盈利放缓与美联储“鹰派”加息消息影响,当天三大指数全部暴跌,道指更是下挫近1000点,创下2020年10月底以来最大单日跌幅。美股房企板块投资者也在质疑:美国目前是否正在重复2000年开启的房地产泡沫时代,并最终导致了美国经济在2007年的大衰退;是否美国楼市已经开始告别这一轮“黄金时代”?
但第一财经记者采访的多位美国房地产业内专家和投资者并不这么看。在他们看来,决定房价最重要的因素,仍是供求关系;而当下美国房地产市场仍是卖方市场,这一基本盘并未发生变化。
美国金鹰房产投资公司执行合伙人陈跃武对第一财经记者表示:“目前的情况与2018~2019年美联储加息的情况类似,房价的上涨速度会放缓,但仍然持续上涨。待美联储加息结束后,房价会加速上涨。”
美联储越来越鹰是利空
1年多之前,美国30年期抵押贷款利率还在“2时代”;疫情期间,这也成为美国房地产市场火爆的催化剂。
伴随美联储越来越鹰派和抵押贷款利率继续上升的前景,普通的购房者陷入了困顿之中:究竟是否要继续接受快速上涨的价格迅速买房,还是选择观望?
第一财经记者使用美国房贷公式计算,即便假设一位借款人以2021年12月时已经高企的利率(3.11%)获得40万美元(约合260万元人民币)抵押贷款,假设首付20%,在30年的贷款中,他们每月将还1703美元(约合11080元人民币)。如果以目前最新的5.11%抵押贷款利率计算,每月还款额升至2074美元(约合13500元人民币),每月将多还371美元。
同时,需要指出的是,更高的抵押贷款利率不仅使一些潜在的购房者因总体贷款价格过高而放弃,而且还意味着一些借款人将失去抵押贷款资格,因为在美国如需贷款,必须满足贷方严格的债务与收入比率。数位接受第一财经记者采访的专家均表示,美国目前在贷款方面一直没有放松条件。
抵押贷款利率带来的经济冲击,让一些房地产行业人士预测,火热的房地产市场将会失去一些动力。
房地产研究公司CoreLogic认为,美国房价增长将大幅放缓。根据最新数据,美国房价在2021年1月至2022年1月期间飙升 19.2%。但CoreLogic认为,在未来12个月内,房价将仅上涨 5%。
CoreLogic认为房价增长放缓的另一个原因是:负担能力。过去一年,美国房价的上涨速度是美国收入增长速度的五倍。这无法再继续下去了。该企业对美国400个大都市区域的市场风险做了评估,旨在找出当地收入水平是否可以支撑房价。
在计算之后,CoreLogic认为美国65%的地区房地产市场被高估了。这包括纽约、迈阿密、西雅图、拉斯维加斯和达拉斯等主要大都市区域。
同时,亚利桑那州、佛罗里达州、得克萨斯州和内华达州的房地产市场也符合CoreLogic对“高估”的定义。
与此同时,该机构表示,只有26%的美国房地产市场是“正常的”,只有9%是“被低估的”。
CoreLogic副首席经济学家赫普 (Selma Hepp)表示:“随着疫情暴发以来房价强劲增长,许多市场现在可能被认为估值过高,尤其是在将价格增长与当地收入增长率进行比较时。”
美国全国房地产经纪人协会(NAR)数据显示,2021年美国房屋销售价格中位数为34.69万美元,同比增长16.9%;2021年美国共售出612万套房产,同比增长8.5%。
BCA Research美国资产部首席策略师唐克尔(Irene Tunkel)对第一财经记者表示,美国房地产市场面临着多个方面的影响。
“今年迄今为止,30年期抵押贷款利率已经上升了两个百分点,再次回到十多年前的水平。房地产是经济中对利率最敏感的部门。”她表示,“从历史上看,抵押贷款利率的上升对地产开工和住房销售都造成了压力。不过,虽然抵押贷款利率的飙升使房屋的可负担性降低,但NAR的房屋可负担性指数表明,虽然可负担性已经恶化,但相对于其长期平均水平,这一指数仍然处于高位。”
供求关系决定黄金时代是否远去
仅仅因为美国房价被高估,并不意味着房价即将掉头下行或暴跌。
事实上,第一财经记者查阅了目前美国抵押银行家协会、美国银行(46.72, -0.03, -0.06%)、房利美(5.65, -0.01, -0.18%)和 Zillow (房地产估价服务网站)的预测模型,都仍预测美国房价将在未来一年上涨。
同时,根据美国城市规划咨询机构Demographia发布的2022年国际住房可负担性调查,与澳大利亚、加拿大、爱尔兰、新西兰和英国等市场相比,美国是可负担性最高的国家。在大多数主要经济体中,房价在过去几年蓬勃发展,买家们不得不将自己在疫情中积攒的储蓄都投到房地产中。
陈跃武则对第一财经记者表示,房货利率的快速上升对房价肯定有负面影响,具体表现为房价的上涨速度会放缓,“我预测从目前的近20%下降到10%至15%,虽然放缓但仍然是在强劲上涨。”
同时,“决定房价的是供求关系。现在美国的房产库存不足两个月,是历史最低点,短缺极为严重,房价会继续上涨。”陈跃武解释道。
NAR数据显示,3月美国待售住宅环比增加,但仍比2021年同期少9.5%。照目前销售速度,库存在两个月左右。同期,3月美国房屋售价中位数同比上涨15%至3753万美元,再次创下纪录。
通常,房地产供应不足5个月销售时,都表明市场供应紧张。
总体来看,尽管美国楼市因房贷利率飙升而降温,但市场普遍预计今年仍有望小幅上涨。美国银行表示,美国家庭资产负债表是有史以来最强劲的,净资产攀升,偿债比率接近历史低位,劳动力市场也在蓬勃发展。美国的“千禧一代”(年龄与中国的“80后”“90后”相仿)现在正处于购房的高峰时期,人口结构也对楼市有利。
房利美(Fannie Mae)乐观地认为,消费者对新房的需求在将来还会超过供应量,这将为2023年之前美国保持高房价和刺激经济成长带来动力。
唐克尔对第一财经记者分析了几个因素——“房屋供应不足,房屋开工率低于家庭需求,新房和现有房屋的库存也很低。”
“因此,即使抵押贷款利率上升对住房需求是不利的,但由于供应量低,建筑和销售活动可能会保持下去。这些动态表明,今年住宅投资不太可能崩溃。”她解释道。
责任编辑:陈程
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海通证券.盈投顾2024-01-17 08:35:33
宏观要闻1、省部级主要领导干部推动金融高质量发展专题研讨班16日上午在中央党校(国家行政学院)开班。中共中央总书记、国家主席、中央军委主席习近平在开班式上发表重要讲话强调,坚定不移走中国特色金融发展之路,推动我国金融高质量发展。据了解,这是1999年以来、时隔25年后再次以金融为主题专题研讨。2、国务院国资委召开国有企业经济运行座谈会,推动中央企业做好提质增效开局起步工作,努力实现一季度“开门红”。国务院国资委党委书记、主任张玉卓强调,狠抓提升经营效益,切实改善预期、提振信心,更好发挥稳定器、压舱石作用。3、昨日沪指探底回升,下午2点以后,跟踪沪深300指数4只ETF成交量显著放大,护盘资金或又出动。截至昨日收盘,华泰柏瑞沪深300ETF、嘉实沪深300ETF、华夏沪深300ETF、易方达沪深300ETF成交额分别为59.25亿、36.43亿、40.67亿和47.17亿,该4只ETF昨日成交额分别为30.31亿、8亿、5.99亿和5.67亿,尤其是后三只ETF,成交额分别增4倍、6倍和8倍。行业新闻1、昨日一则消息称“上午同花顺大部分融资盘爆仓,并称某大户爆仓10亿遭强平,进而引发创业板崩盘“,对此,有媒体多方采访了解到,这一说法不合理,同花顺大跌有两个因素干扰:一是传言竞争对手有降价预期;二是悲观情绪引发补跌概率更大。2、从多位产业链人士处获悉,为了保证市场地位,宁德时代正在梳理产线资源,推动降本。“24年中旬有几家车企都会切换到这款产品,电芯价格不超过0.4元/Wh,加量不加价,目标就是10-20万元的纯电市场。”有行业知情人士透露。动力电池正在逐步进入0.3元/Wh时代。3、“工农中建交邮”六大国有行理财公司及招银、兴银、信银、光大、浦银理财共11家公司去年下半年规模净流入逾1.1万亿,大行理财公司较去年初仍有缺口。国有行理财公司方面,除交银理财外的其余5家大行理财公司存续规模较2023年初仍然差距约460亿至4000亿元的缺口,合计降幅仍将近9000亿元。4、比尔盖茨在达沃斯闭门演讲中表示,ChatGPT之后,AI可以读,也可以写。这是一个巨大的进步,对于白领工作者而言,可以处理很多日常的工作,很多大量的分析工作都可以瞬间完成,工作效率提升极大。在五年之内,会对生产力有一个极大的提升。5、针对昨日市场消息指平安银行将包括万科、保利、龙湖、金地等41家开发商列入可获融资支持名单,平安银行回应媒体称,去年12月召集房企开会,并推出相应举措。6、2024年春运将于1月26日拉开帷幕。从1月16日召开的国新办发布会上获悉,预计春运期间全国跨区域人员流动量将达到90亿人次,铁路、公路、水路、民航等营业性客运量将超18亿人次,高速公路及普通国省干线非营业性小客车人员出行量将近72亿人次,自驾出行占比将突破8成。7、2024年开年仅半个月,先后有正荣、旭辉、奥园、龙光等多家房企披露了境外债务重组方面的阶段性进展,包括重组方案获法院批准、与债权人小组签署支持协议、给出较为成熟的债务重组方案等,且皆达成了不同程度的削债规模,基本均在40%以上。业内预计,行业风险出清将加速。环球市场1、美股三大指数集体收跌,道指跌0.62%,纳指跌0.19%,标普500指数跌0.37%,热门中概股普跌,纳斯达克中国金龙指数跌3.81%。2、WTI原油期货跌1.06%,布伦特原油期货跌0.2%。3、COMEX黄金期货跌0.97%,COMEX 白银期货收跌1.01%。公司新闻1、普瑞眼科公告,预计2023年净利润同比增长1164%-1286%。2、海康威视公告,控股股东一致行动人电科投资拟继续增持3亿元-6亿元股份。3、扬电科技公告,股东赵恒龙拟减持不超过3%股份。4、锐科激光发布业绩预告,2023年净利预增389.32%-511.64%。5、金龙羽公告,实控人之一致行动人吴玉花拟减持不超过3%股份。6、乐华娱乐在港交所发布公告,公司经营正常,董事均未出售所持股份。7、宁夏建材公告,重组事项未通过上交所重组委审核。投资机会参考1、头部网红正式开启海外直播带货,跨境直播或成出海新风口近日,据抖音账号“Tiktok事业部(三只羊)”视频显示,小杨哥公司三只羊网络近日已开启海外带货布局,第一站为新加坡,带货模式为联合海外达人赋能直播带货,带货品牌多为中国本土品牌。有媒体就该事联系三只羊公司,三只羊回应该账号为公司官方账号,海外带货确已开启,且近日已完成在新加坡的海外直播,并逐渐开始在更多国家布局。随着国内短视频平台市场越来越饱和,很多网络红人和电商卖家开始寻求新的市场机遇,出海或成头部直播电商机构的新增长点。市场分析称,相比于中国,电商直播在海外市场似乎还是一片未完全开发的全新商业领域。根据ForesightResearch统计,2022年美国电商直播预计收入只有110亿美元,这与庞大的中国直播电商市场相比差距甚远。艾媒咨询分析师进一步分析指出,随着TikTok电商平台的迅速发展,各大平台也将发力跨境直播电商,中国跨境直播电商潮流势不可挡。预计2025年跨境直播电商市场规模将达到8287亿。2、氢能最具潜力的应用领域之一,这类产品落地商用加速推进据媒体报道,麻省理工大学(MIT)电动汽车团队近日探索推出了全新的氢基试验台,演示了氢动力电动摩托车原型,并开源相关代码,欢迎其他汽车开发人员测试交流,共同推进氢动力产品的研发。氢能可广泛应用于储能、发电、汽车、航空、冶金、建筑供热等领域。氢燃料电池车是最具潜力的应用领域之一。与电动汽车相比,燃料电池车能量密度高,加注燃料便捷、续航里程较高,更适用于长途、大型、商用车领域,可有效解决商用货车高续航要求、高污染排放等问题。燃料电池汽车规划明晰,产业发展有望提速。参考国家能源局、发改委联合发布的《氢能产业中长期规划(2021-2035年)》,2025年全国燃料电池汽车保有量需达到5万台,而根据国内20个氢能发展主要省市规划,2025年燃料电池汽车保有量将达10.88万台。市场分析认为,随着政策力度加3、先进封装+半导体设备+人工智能,龙头公司去年净利同比预增超50%北方华创公告,预计2023年归母净利36.10亿元-41.50亿元,同比增长53.44%-76.39%;扣非后归母净利润33亿元-38亿元,同比增长56.69%-80.43%。报告期内,公司2023年主营业务呈现良好发展态势,市场认可度不断提高,应用于高端集成电路领域的刻蚀、薄膜、清洗和炉管等数十种工艺装备实现技术突破和量产应用,工艺覆盖度及市场占有率均得到大幅提升;2023年公司新签订单超过300亿元,其中集成电路领域占比超70%。机构人士指出,公司产品矩阵持续扩张,平台化布局彰显公司竞争力。截至2023年5月,ICP刻蚀产品出货累计超过2000腔,8寸CCP刻蚀设备已批量供应,12寸CCP刻蚀设备已进入客户端验证,同时公司清洗、12寸去胶机等均取得进展。市场人士看好2024年中国本土晶圆制造商资本开支维持高强度及半导体设备国产市场进程加速,国产半导体设备厂商业绩有望持续放量。4、国家电网预计2024年电网建设投资总规模超5000亿元,特高压工程仍是重中之重近日,国家电网公司对外透露,2024年将继续加大数智化坚强电网的建设,促进能源绿色低碳转型,推动阿坝至成都东等特高压工程开工建设。围绕数字化配电网、新型储能调节控制、车网互动等应用场景,打造一批数智化坚强电网示范工程,预计电网建设投资总规模将超5000亿元。近年来,国家电网一直把建设特高压工程作为工作重点,2024年度特高压工程仍是重中之重。除8条特高压工程有望在年内开工。国家电网还将推动推动数条特高压工程的核准工作。国家电网年初工作会议再次提到以特高压和超高压为骨干网架,首次提到柔性直流”,特高压技术方向朝着柔性直流方向发展更为明确。机构人士认为,特高压作为主网基础,依旧是投资重心,2023年特高压直流开工规模为历史年度最高值,预计2024-2025期间柔直总投资或达1,005亿元,设备总投资/核心零部件换流阀投资或为603亿/146亿。免责声明:市场有风险,投资需谨慎。本文所载内容仅供海通证券股份有限公司的客户参考使用,客户须自主做出判断和投资决策。 -
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【先手午评】AI算力线中际旭创和浪潮信息重回成交榜前10. 成交榜前10中有5只券商,榜一坐着太平洋,高位搏杀剧烈。科技早盘科大讯飞的减持影响,还有昨日先涨停的鸿博股份早盘核按钮,还有浪潮信息昨日盘中跳水后早盘顺势低开,加上券商股的开局一度冲高,所以泛科技线开局是走低,随后券商和银行等大金融线调整,板块轮动大幕开启,汽车线众泰汽车涨停,江淮汽车冲高,CPO这边天孚通信快速拉升大涨,带动中际旭创,之后再带动浪潮信息,信创中国软件、太极股份等受益昨日盘后消息,均开始一起联动。今天跷跷板被抽血的是新能源,如果不是锂光储这些跌的多,泛科技线还真不一定能反弹这么多。预判日内的高潮轮动阶段已经过去,已经轮涨到的板块小跌,轮跌的板块小涨。操作上如果上午10点半前没做出调仓动作,下午基本就不适宜有追涨想法。 -
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华林证券梁财华2022-03-29 17:16:56
江南化工(002226)一.基本面:公司主营工业炸药,雷管研发,生产,销售风力发电,光伏发电开发,建设,运营。2021年营业收入64.81亿元,同比增长65.39%,归母净利润10.53亿元,同比增长135.58%,扣费净利润5.415亿元,同比增长33.98%。PE16.58倍,PE相对低。二.消息面:国家能源局印发《2022年能源工作指导意见》稳步推进结构转型。煤炭消费比重稳步下降,非化石能源占能源消费总量比重提高到17.3%左右,新增电能替代电量1800亿千瓦时左右,风电、光伏发电发电量占全社会用电量的比重达到12.2%左右。国家能源局:.继续实施整县屋顶分布式光伏开发建设,加强实施情况监管.三.技术面:近期股价突破年线,量价齐升,均线多台排列,换手率比较高,3月24日涨停,说明有主力介入,25,28日股价回调,29号股价企稳。短期支撑位5.95元,短期压力位7.40.止盈价:7.40附近,止损价:5.95以上仅是个人看法,仅供参考,不构成投资建议,风险自担! -
股海飞扬2022-03-23 14:33:34
#市场凌乱,小心一日游行情在出现,地产高位风险较大# 大盘还在回暖,指数有点超出预期了,不过盘面给我个人呢感觉就是难受,乱套,今天海联金汇和宁波建工比较靓眼,这都是好的反馈,高位资金并没有全面撤退,下午做了中富通,中兴通讯不管你再烦,实实在在的几十亿封单在那了。下午这波地产拉的我是十分懵逼的,看看是不是像前天晚上医药一样