房地产的“多事之春” 或于年中迎来“市场底”！股价已先行大幅反弹|房企_新浪财经

　　3月28日，A股房地产板块再度大涨，房地产开发概念上涨2.61%，天房集团、泰禾集团（000732）、阳光城（000671）、中交地产（000736）、信达地产（600657）等十余只个股涨停。

　　近期A股地产细分板块均表现不俗，上周(3月21日至3月25日)房地产开发板块上涨8.15%，物业管理板块涨幅最大，为8.25%。

　　个股方面，A股涨幅排名前3的房地产个股为：天保基建（000965）、冠城大通（600067）、阳光城，其中天保基建上周涨幅达60.91%，年度涨幅达143.85%。

　　要放在往常，股价这样上涨，还以为有什么利好，往年这时候房企拉开年报季大幕，集体秀秀肌肉，再各自定个销售小目标。

　　但今年因为众所周知的原因，在市场遇冷的情况下，各大房企都过得异常艰难，纷纷把发年度财报的整体时间线都在后延，有超60家房企选择在3月最后一周发布年报。

　　股价涨幅似乎预示着情况在变好，但事实上是这样吗？笼罩在各大房企上的债务阴霾能否散去，重见曙光？

房地产销售仍在下滑

　　2022年1-2月商品房销售面积15703万平，同比下跌9.6%，单月跌幅较2021年12月收窄6.1%，销售额15459亿元，同比下跌19.3%，跌幅较12月扩大1.5%,1-2月虽然跌幅有所收窄，但考虑到存在部分12月到1月销售转签的情况，1-2月销售仍处于持续低迷状态，并未见明显好转。全国商品住宅销售均价10141元/平，目前价格已处在持续见底回升过程中。市场信心尚在恢复，政策提振销售仍需一定时间。

　　结构上，房地产销售出现三大分化：商业地产好于住宅，中小房企好于大型房企，一线城市好于二三四线城市。

　　当前房地产市场低迷的主要原因在于居民购房意愿不足。居民收入增速放缓，预防性储蓄上升。购房贷款需要稳定的现金流作为还款保障，然而疫情以及居民收入增速不经济增速同步放缓。此外，楼市遇冷和期房交付风险也使购房者保持观望态度。

　　当前，房价由上涨压力逐步转为下跌压力、行业资金链压力2021年三季度后就已经超历史最低水平，均使得金融端政策开始纠偏。

　　今年已有超过50城对楼市政策进行松绑，包括下调房贷利率、降低首付、放松公积金贷款条件、购房补贴、放宽限购以及降低交易税费等全方位纾困举措。房企融资政策也有所放宽，房企融资环境边际改善，一是大力支持房企并购融资，二是纠偏过严的预售资金监管政策。

　　房企融资政策也有所放宽，房企融资环境边际改善，一是大力支持房企并购融资，二是纠偏过严的预售资金监管政策。

　　2022年政府工作报告提出“设立金融稳定保障基金，运用市场化、法治化方式化解风险隐患，牢牢守住不发生系统性风险的底线”。

　　3月16日“金稳会”提出“关于房地产企业，要及时研究和提出有力有效的防范化解风险应对方案，提出向新发展模式转型的配套措施”，这里头或有四个关键词，一个是“化解”，另外一个是“房地产企业”而不是房地产行业，第三个是“金融稳定保障基金”，第四个则是“新的发展模式”。

　　事实上，不仅销售未出现好转，房企的债务压力依旧巨大。

房企债务风险仍未充分释放

　　今年100家典型房企到期债券金额超6000亿元，且到期债券主要集中在上半年。尽管去年四季度以来政府加大对房企融资的支持力度，但今年仍有包括阳光城、正荣在内的知名房企发生实质性违约，导致购房者对新房交付有担忧，观望情绪较浓。

　　3月以来随着债务到期压力的上升，地产风险事件继续频发，地产债风险再度加剧，出现主体覆盖面进一步扩大。

　　市场风险持续增加根本原因是目前销售并未有改善，偿债压力持续，房企资金压力在不断加大。

现金短债比是衡量房企短期偿债能力的重要指标。现金短债比较大表明房企短期偿债能力较强。

　　根据2021年中报数据，2021年克尔瑞销售排名前20的房企现金短债比平均数和中位数均接近2倍，排名前五的为龙湖集团(5.01)、旭辉集团(3.77)、中国金茂(2.94)、建发地产(2.47)和中海地产(2.38)。

净负债率是衡量房企长期偿债能力的重要指标。近半年来受到房企暴雷、行业下行等影响，市场对地产债信心下降，主要房企的信用利差均大幅走阔，而不同信用资质房企信用利差分化也在加大。

　　根据2021年中报数据，2021年克尔瑞销售排名前20的房企净负债率平均数为62.3%，中位数为55.8%，净负债率在20%以下的房企包括中国金茂(13.65%)，世茂集团(16.15%)，旭辉集团(16.50%)，中海地产(18.39%)和龙湖集团(18.94%)。

　　2022年3月28日信用利差数据显示，信用利差较高的房企有碧桂园(605.21bp)、绿城(514.24bp)、旭辉(255.07bp)、金地(159.78bp)、龙湖(142.11bp)等。从信用利差趋势来看，碧桂园、龙湖、旭辉集团，近期信用利差明显走高。

　　招商证券认为，判断这次的房地产问题，可能更多是企业层面流动性风险，而难以是行业中长期需求出现重大扭转，判断化解风险的角度是先稳住短期流动性缺口，争取时间等待周期复苏。

　　从行业来看，短期房地产的需求确实压力较大，但中长期来看，招商证券认为并未到达需求的大拐点，主要有以下几点原因：

　　(1)城镇化没有到尾声，我国城镇化率64%，到70%甚至75%还有距离，或仍有8-10年中高速发展期；

　　(2)我国人均住房面积仍有空间，按套内面积来看仍低估；

　　(3)我国完整住房户均不及0.8套，未来改善空间依然存在；

　　(4)同时，七普数据显示：我国家庭小型化明显，将增加住房需求。

预计房地产市场短期内将调整，或于年中迎来“市场底”

　　粤开证券认为，当前房地产“市场底”仍未显现。回顾前两轮房地产调控放松周期，我们可以发现：

　　1)放宽限购限贷和下调房贷利率等需求端政策，提振市场的效果较强，本轮政策放松力度预计还将进一步增强。

　　2)房贷利率是地产销售的领先指标，商品房销售面积增速转正一般滞后个人住房贷款平均利率阶段性高点6-9个月左右，预计本轮销售数据将2022年年中左右恢复正增长。

　　但考虑到本轮周期面临疫情反弹和房企债务风险的冲击，市场信心恢复或需更长时间，需要政策端一步呵护。

　　地产稳才能经济稳，稳地产就是稳经济政府需多举措稳地价、稳房价、稳预期，促进房地产业良性循环和健康发展。第一，适当下调房贷利率，降低居民购房成本；第二，地方政府要因城施策，满足购房者合理住房需求；第三，满足房企正常融资需求，防范化解房企债务风险；第四，进一步探索房地产新的发展模式，坚持租购并举，加快发展长租房市场，推进保障性住房建设。