上海写字楼市场重回巅峰第一大租户已不是金融业_新浪财经

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　　上海写字楼市场重回巅峰第一大租户已不是金融业

　　作者：马一凡

　　寸土寸金的上海，楼宇经济正在释放出更加强大的活力。根据世邦魏理仕的最新数据，尽管仍受疫情困扰，2021年上海写字楼市场却强劲复苏，净吸纳量超过了新增供应量，与上年相比增幅达到了160%。

　　不仅仅是写字楼的净吸纳量创下历史新高，租金也录得5年来首次提升，并继续引领全国。2021年上海优质写字楼平均租金报价达到277元/平方米·月，这意味着若要在上海拥有1000平方米办公面积，月租金成本超过27万元。

　　由于自2016年起上海写字楼市场大量供应入市，过去5年来，上海写字楼供大于求，市场一直处于租金水平下行状态。这一状况在2021年的彻底扭转，是上海经济、产业结构成功转型的结果。在上海甲级摩天大楼里进进出出最多的人，不再是金融业的金领，他们可能来自于那些新兴赛道。

　　租户愿为优质写字楼付出20%溢价

　　2021年，上海优质写字楼市场有17个新项目入市，新增107万平方米，是2020年交付体量的1.6倍。虽然大批新项目入市，但全年净吸纳量超过了新增供应量，这一点过去较为罕见。

　　据世邦魏理仕研究统计，2021年全年上海优质写字楼净吸纳量创下历史新高，达129.8万平方米。2020年同期这一数据仅为50万平方米，2021年增幅达到了160%。而根据戴德梁行统计，2021年上海全市办公楼租赁活跃，净吸纳量达到了2020年的3倍。

　　上海优质写字楼租金实现了5年来的首次回升，平均租金报价达到277元/平方米·月，空置率大幅下降。戴德梁行录得2021年空置率降至16%，世邦魏理仕录得空置率为16.6%，可以对比的是2020年上海写字楼空置率一度超过20%。

　　此前上海写字楼市场的问题，主要在于供需结构。5年前，上海写字楼曾长期处于租金上行阶段，2016年升至顶部，但由于接下来每年都有大量供应入市，从2017年开始租金缓步下行，空置率上扬。

　　从最新数据来看，这一供需矛盾问题在2021年得到了显著改善，上海写字楼全年租金报价和有效租金较2020年同期分别上调0.7%和1.2%，租金水平引领全国。

　　针对写字楼租金上升，世邦魏理仕华东区顾问及交易服务、办公楼部负责人张越对第一财经表示，疫情以后，LEED相关绿色楼宇租金溢价优势明显。一般通过LEED认证的都是核心区域的超甲级写字楼，随着ESG被广泛关注，健康安全成为租户长期诉求，总体来看，这部分租户愿意为此付出超20%的租金溢价。

　　一般来说，上海写字楼市场被细分为核心商务区、新兴商务区和商务园区写字楼，前两者计入统计的多为优质甲级写字楼，后者则以产业园区等为载体，并不位于寸土寸金的核心区，因而租金较低廉、空置率相对更高。

　　不过，2021年上海的商务园区写字楼市场也迎来复苏，全年新增14个项目入市，新增供应面积86万平方米，而净吸纳量则突破百万平方米大关，租金涨幅创2019年来新高，全年录得空置率14.5%，同比下行3.4个百分点，租金报价为137元/平方米·月。这些商务园区多位于张江、金桥及市北等板块，不断提升的实体经济能级和逐步增强的科技创新，刺激市场持续释放旺盛需求。

　　新赛道需求强劲增长超越金融业

　　在新增供应量不减的情况下，上海写字楼市场凭何强劲复苏？

　　答案是产业。写字楼租赁和大宗交易背后，是一家家企业的支撑。产业结构的调整与转型、企业的布局和扩张，深刻影响着写字楼市场的吸纳量。

　　上海是我国金融中心，过去众所周知的是，上海核心商圈的摩天大楼里，金融业租户占据主导地位。2020年，上海写字楼新增吸纳量里，金融业租户占据19%，排名第一，数字新媒体产业（TMT）占据16%，消费品制造业占14%，医药占10%，从这些行业承租写字楼的数据中，就能基本了解上海的产业结构。

　　多年前，坊间曾有人提出，上海在传统经济领域表现优异，在新兴的数字经济、信息经济等领域发展却较为滞后。但近年来，上海切实鼓励和培育新赛道新风口的发展，数字新经济、消费新品牌、低碳新能源、造车新势力等齐头并进，上海的产业结构发生了显著变化。

　　这一点，在2021年的写字楼市场数据中表现明显。

　　在全年新增写字楼租赁需求中，以电商、社交媒体、人工智能、大数据及金融科技等主导的TMT行业需求，达到了26%，排到了首位，金融业退居第二。

　　但即便是排名退到第二，以融资租赁、基金、银行、保险为主的金融业，在实际的需求上仍然扩租明显，需求占比达到了19%，且70%选择集聚于浦东，一个重要原因是2021年中共中央、国务院发布了《关于支持浦东新区高水平改革开放打造社会主义现代化建设引领区的意见》。

　　写字楼租赁需求排名第三为消费品制造业，占比达到10%。近年来，上海新消费行业发展迅猛，上海成了互联网新消费的策源地和新高地。

　　根据天猫平台数据，2021年6·18期间，冲上天猫细分行业第一的新品牌数量高达459个，其中63个是上海品牌，位居全国第一。“带货一哥”李佳琦曾透露，在他的直播间卖爆的新品牌80%来自上海。因此，上海正在成为最适合新消费创业的城市。与此同时，越来越多的国际大牌们把全球新品首发地选择为上海，把亚太区总部搬到上海，甚至直接在上海周边建研发基地，只是为了能赶上快速变化的消费者需求。

　　除了前三强行业，根据世邦魏理仕数据，“专精特新”相关的生物医药企业扩张愈加活跃，外资需求录得显著回升，律所为首的专业服务和第三方办公服务运营商年内亦持续稳健布局。

　　张越认为，2021年上海写字楼需求强劲复苏，体现了上海对新兴产业战略布局的全国引领地位，以及作为对外开放窗口城市的外资吸附力。

　　新板块前滩录得最低空置率

　　上海写字楼市场的逆势扭转，还与上海整座城市的多元板块崛起以及“超级租户”数量攀升有关。

　　近年来，在陆家嘴、南京路、人民广场等传统核心区之外，上海重点发展了三大黄浦江沿线的新兴核心区——前滩、徐汇滨江、北外滩，多个CBD同时崛起，为上海写字楼市场的发展提供了广阔前景。

　　此前外界一直有疑问：上海的经济发展是否真的需要这么多CBD？以2021年最新数据来看，上海的新兴CBD发展是非常成功的。

　　全上海写字楼空置率最低的CBD，并不在核心商务区，而是新板块前滩。前滩近5年来写字楼体量爆发式上涨，2021年，前滩录得2.6%的全上海最低空置率，租金亦呈现赶超成熟板块之势。

　　前滩写字楼租户结构也有别于传统核心商务区，医药及生命科学行业是前滩第一大承租方，占比达到18.9%，第二大行业为消费品制造，占比18.3%，第三位才是金融业。

　　“上海的多核心发展目前在全中国都是领先的，继续这个发展趋势也是非常必要的。”一位业内人士对第一财经表示。

　　此外，纵观2021全年，“超级租户”仍然为上海写字楼市场发展提供了强大助力。

　　从2020年起，上海写字楼市场中的“超级租户”数量在大幅攀升。超级租户指的是承租面积在一万平方米以上的企业，有时候一家公司就能“吃”下一整个写字楼项目。

　　2021年，这种头部企业战略布局，带来整层以上中大面积租赁需求，仍在继续占比提升，头部金融、互联网+及高精尖属性制造等新赛道企业不断落户上海。