股市瞬息万变，投资难以决策？来#A股参谋部#超话聊一聊，[点击进入超话]
原标题：土拍市场冷清秋 房企蛰伏“安全第一”
市场降温的大环境下，房企对地块的性价比等条件才会愈加看重
作者：郑娜 吴俊捷
冷风过境，各地纷纷一夜入深秋。凉意也在房地产行业全面降临：传统“金九银十”不再，土地市场也急剧降温。
10月12日，杭州第二批集中供地如期进行，出让地块数量仅14宗，总起始金额246.2亿元，总成交金额为257.5亿元，平均溢价率4.6%。与今年5月首轮集中供地时，动辄竞配建、溢价率超29%的火热对比明显。
实际上，在10月11日晚，杭州就发布公告称，第二批原定出让的31宗地块中，有17宗终止出让；同日，北京也宣告，二次集中供地将有26宗延期至下次出让。此前不久，上海也终止了7宗地块的出让。
二次土拍的这股冷空气早已在各大城市蔓延。
中信建投研报显示，截至目前共完成二轮供地的15个城市，共挂牌了700宗地块，流拍及中止交易数量的达到206宗，流拍及中止交易率高达29.4%。
多位受访业内人士向第一财经表示，资金面紧张是房企拿地积极性下降最直接的原因。而流动性的问题来自融资端的收紧、销售端的下行。同时，来自各方面对行业不乐观的预期，让身处其中的房企在拿地补仓方面更加谨慎。
“留足现金最安全”，在多家房企的投资逻辑中已成共识。
南北城市全线降温
从北到南，土地市场遭遇全面冷却。
国庆节后，上海、北京、杭州等绝对热点城市先后正式进入二轮土拍阶段，但与拍地时间同步公布的，先是部分地块终止出让或延期出让的通知。
北京、上海、杭州等房企重仓的战略重地尚且如此，在已经完成二轮供地的城市中，“凉意”早已遍布。
在9月27日完成第二轮集中供地的广州，共有48宗涉宅地出让，23宗地成交，总成交金额达569.37亿元；而其余25宗地块则流拍，流拍率达52.08%。
据中信建投监测，截至10月7日，有15个城市完成了第二批集中供地，总规划建面为5773.6万平方米，平均溢价率仅为4.9%，较首批22城16.8%的平均溢价率下降了11.9个百分点。而这也是2020年以来溢价率首次降低至5%以下。
同时，15个城共挂牌的700宗地块中，流拍及中止交易数量的达到206宗，流拍及中止交易率高达29.4%。
短短几个月的时间里，溢价率下行、流拍率上行、底价成交，成为土地市场的新关键词。
“三高地块”数量增多
开发商纷纷淡出，土地市场冷到彻骨，究竟所为几何？
最直观的影响是各地明显提高的竞拍起点，即“高要求”“高地价”“高门槛”的三高地块。
在8月中旬自然资源部的闭门会议后，各大城市先后或撤回已披露的二批次拿地信息，或延后二次供地，皆在此期间修改了拍地规则。
重新披露的二次供地新规，除了将溢价上限下调至15%之外，其他规则实则限制更严格，从购地资金、保证金等多维度提升参拍门槛，并设定禁拍年限，对房企综合竞争能力提出更高要求。
例如，上海、苏州等17城要求建立“购地资金来源审查制度，加强购地和融资的监管”，要求股东不得违规对其提供借款、转贷、担保或其他相关融资便利，明确房企股东和购地资金来源“五不得”；其中，上海、南京等城市要求，须在土拍前后提供经会计师事务所鉴证的材料或审计报告。同时，多数城市对房企违规参拍加大处罚力度。
此外，包括杭州、苏州等在内的10个城市，在第二批集中供地中引入了品质相关要求。其中，北京、合肥在设置最低品质标准的同时，对部分地块采用“竞报高品质方案”方式出让；苏州、成都等城市则出台“定品质”细则。
事实上，杭州第二批地块中原包含10宗“竞品质”试点地块，并要求现房销售。最终仅一宗地块报名数量达到挂牌要求。
除了技术性因素外，部分热点城市二轮供地中一个关键门槛仍居高不下，即地价。
中指院统计显示，流拍、底价成交情况较为普遍的青岛、苏州、广州、重庆等城市，其二批供地的初始楼面价较首批皆有10%以上的上涨，广州、苏州的涨幅分别高达32%、24%。同时，多城二批次地块成交楼面价仍高于2020年全年地价。
持币观望——房企的抵抗
有业内人士分析称，上述各个热点城市提前流拍的地块，多位于郊区，或有大比例的商业，本身吸引力不足；而杭州的竞品质地块门槛高，且现房销售资金回款周期长，利润空间被压缩等多重因素导致无人竞买。
在上海中原地产市场分析师卢文曦看来，市场降温的大环境下，房企对地块的性价比等条件才会愈加看重，“真正的降温，其实也就是远郊开始的”。
9月末时，某TOP20民企内部人士向记者透露，“我们今年剩下的时间不打算拿地了。”如今看来，不拿或者少拿，这似乎已经成了不少房企的默契。
而“没钱”，则是在被问为何不拿地时，多位房企内部人士不约而同给出的回答。
“（主要是）现金流的问题，”某华南房企资金部人士表示，“房地产是最依赖杠杆的，融资受限是一个大问题。”
据克而瑞统计，9月典型房企的融资总量为851.22亿元，同比下降37.1%，融资量持续走低，不到千亿元；而自2020年11月份至今，房企的单月融资已连续11个月均呈现同比下降。
同时，作为资金另一重要来源的房地产销售，也在持续收缩，自7月以来，房企单月销售持续下挫，7~9月，百强房企销售的同比降幅分别为7.6%、19.6%、36.6%，跌幅持续扩大。
“多数公司在年中时候相对资金紧张，但随着第三季度的促销回款，该偿还的债务都已经做了安排，目前已没有那么重的压力了。”一家TOP30房企负责人向第一财经表示，目前房企销售回款首先保障项目后续运营，以及项目融资的偿还。尤其前两年各家公司都储备了一些项目，在不考虑继续扩大生产的情况下，企业都不太愿意把自有资金用于土地市场。
总体而言，融资收紧是制约开发商土地扩张的主要因素，当前市场前景的不明朗，使得房企观望心态凝重，“这个时期保证活下来，比寻求发展更为重要一些。”一位大型房企高管如此表示。
“流动性风险是这个时候最大的风险，”克而瑞证券首席分析师孙杨向第一财经表示，“所以留下足够的现金是最安全的。”
责任编辑：李桐
APP专享直播
热门推荐
收起
24小时滚动播报最新的财经资讯和视频，更多粉丝福利扫描二维码关注（sinafinance）
